Czy warto wpisywać hipotekę przymusową po zajęciu komorniczym?

Zanim wyjaśnię, w jakich przypadkach powyższe działanie jest uzasadnione, muszę zaznaczyć istotną kwestię: zgodnie z art. 930 § Kodeksu postępowania cywilnego, ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości po jej zajęciu przez komornika nie zapewnia wierzycielowi przywilejów związanych z zaspokojeniem roszczeń w kategorii 5. planu podziału.

Art. 930 k.p.c. 

§ 1. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

§ 1¹. Zajęcie nieruchomości, o której mowa w § 1, przez wierzycieli nabywcy jest dopuszczalne. Postępowanie prowadzone przez wierzyciela nabywcy podlega jednak zawieszeniu na czas trwania postępowania egzekucyjnego wszczętego wcześniej przeciwko dłużnikowi będącemu zbywcą nieruchomości. W razie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości wydanego w postępowaniu prowadzonym przeciwko dłużnikowi będącemu zbywcą nieruchomości, postępowanie prowadzone co do tej samej nieruchomości celem zaspokojenia wierzycieli nabywcy, o którym mowa w § 1, podlega umorzeniu.

§ 2. Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.

§ 3. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

§ 4. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Przepisy przewidują 10 kategorii wierzytelności (w praktyce 9, gdyż kategoria 8. została uchylona), które komornik zaspokaja ze środków uzyskanych ze sprzedaży licytacyjnej w kolejności od kategorii 1. do 10.

W przypadku ujawnienia hipoteki przymusowej po dokonaniu wpisu zajęcia komorniczego, wierzyciel będzie zaspokajany w ostatniej, 10. kategorii – inne wierzytelności.

Art. 1025 k.p.c. 

§ 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym;

2) należności alimentacyjne wymagalne;

2¹) należności alimentacyjne przyszłe - w wysokości stanowiącej równowartość minimalnego wynagrodzenia za pracę za okres roku - na każdego wierzyciela prowadzącego egzekucję;

3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę, renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa albo śmierci, należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego lub osób wykonujących prawa pokrzywdzonego w postępowaniu karnym i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;

4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;

5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;

6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;

7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;

8) (uchylony)

9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;

10) inne należności.

(…)

Składanie wniosku o wpis hipoteki przymusowej ma sens nawet wtedy, gdy w dziale III widnieje już wpis ostrzeżenia o wszczętej egzekucji. Dotyczy to sytuacji, gdy możemy przewidzieć, że egzekucja z nieruchomości nie zakończy się jej sprzedażą na licytacji.

Taka sytuacja występuje najczęściej przy zajęciu udziału w nieruchomości lokalowej, gdyż zakupem takiego udziału zainteresowani są zwykle tylko współwłaściciele nieruchomości.

W przypadku dwukrotnego niepowodzenia licytacji, komornik umorzy postępowanie egzekucyjne i — zgodnie z art. 924 § 2 k.p.c. — złoży wniosek o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji z ksiąg wieczystych.

W konsekwencji nasza hipoteka (już wpisana w księdze wieczystej) stanie się w pełni skuteczna, bez ograniczeń, a w razie kolejnej egzekucji nasza wierzytelność będzie zaspokajana w uprzywilejowanej kategorii 5.

Dodatkową korzyścią z wpisu hipoteki przymusowej po ujawnieniu wszczętej egzekucji jest to, że komornik ma obowiązek zawiadomić wierzyciela o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości.

Art. 922 k.p.c. 

Uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z art. 922 Kodeksu postępowania cywilnego, uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości — oprócz wierzyciela i dłużnika — są także osoby posiadające ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości. Jednym z takich praw jest właśnie hipoteka.

Jest to istotne szczególnie wtedy, gdy egzekucja komornicza ciągnie się latami, a my nie chcemy regularnie kontaktować się z komornikiem w sprawie postępów. W takiej sytuacji komornik ma obowiązek sam nas powiadomić, gdy sprawa będzie gotowa do licytacji.