Hipoteka przymusowa. Wpis hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu. Jakie problemy występują w praktyce?

Hipoteka przymusowa. Wpis hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu. Jakie problemy występują w praktyce?

Co to jest i na czym polega hipoteka przymusowa?

Wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej pozwanego jest najskuteczniejszym sposobem, nie tylko zabezpieczenia roszczenia dochodzonego pozwem, ale w ogóle uzyskania zapłaty i to jeszcze przed prawomocnym zakończeniem procesu. Zabezpieczenie roszczenia (w tym kosztów postępowania) poprzez wpis hipoteki w księdze wieczystej pozwanego składnia do zapłaty lub ugodowego zakończenia sporu. Także taktyka przedłużania postępowania sądowego, w tym tylko celu, aby ukryć lub zbyć majątek przestaje mieć sens, kiedy roszczenie jest skutecznie zabezpieczone hipoteką.

Hipoteka przymusowa - dlaczego się ją wpisuje? O zjawisku House Flipping

W wielu sprawach sądowych, które miałem okazję prowadzić, uzyskanie zabezpieczenia i wpis hipoteki w zasadzie kończył spór. W przypadku niektórych kategorii dłużników np. osób zarabiających na tzw. flipach (z ang. house flipping), czyli nabywaniem nieruchomości, w celu ich szybkiej odsprzedaży - wpis hipoteki skutecznie blokował sprzedaż i skłaniał właściciela nieruchomości do spłaty zadłużenia wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Uzyskanie postanowienia o zabezpieczeniu poprzez wpisanie hipoteki przymusowej obciążającej nieruchomość pozwanego, nie jest takie łatwe i nie w każdej sprawie możliwe.

Kiedy można ustanowić hipotekę przymusową? Wpis hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu.

Jak się okazuje, także dokonanie wpisu hipoteki na podstawie postanowienia zabezpieczającego roszczenie pieniężne powoda, w praktyce także okazuje się problematyczne. Wszystkiemu winien lakoniczny przepis art. 740 kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej k.p.c.) w szczególności brak precyzji ustawodawcy w zdaniu drugim w § 4.

Art. 740 k.p.c.

§ 1. Wydane na posiedzeniu niejawnym postanowienie o odmowie udzielenia zabezpieczenia, jak również postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia, które podlega wykonaniu przez organ egzekucyjny, oraz dalsze postanowienia dotyczące tego zabezpieczenia sąd doręcza tylko uprawnionemu, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Doręczenia obowiązanemu postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia, które podlega wykonaniu przez organ egzekucyjny dokonuje ten organ równocześnie z przystąpieniem do wykonania tego postanowienia.

§ 2. W wypadkach objętych § 1 obowiązanemu nie doręcza się również zażalenia uprawnionego ani postanowienia sądu drugiej instancji rozstrzygającego o tym zażaleniu.

§ 3.[...]

§ 4. Przepisy § 1 i 2 stosuje się także do postanowień w przedmiocie zabezpieczenia przez obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową. Doręczenia obowiązanemu postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia dokonuje sąd prowadzący księgę wieczystą równocześnie z doręczeniem orzeczenia w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki.

Powyższy przepis jest dość obszerny i reguluje kwestie doręczania odpisu postanowienia. Skupmy się na § 4 zdaniu drugim: doręczenia obowiązanemu postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia dokonuje sąd prowadzący księgę wieczystą równocześnie z doręczeniem orzeczenia w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki. Ustawodawca chyba skrócił przepis, gubiąc dwa pojęcia: postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia poprzez wpis hipoteki i wniosek wierzyciela o udzielenie zabezpieczenia roszczenia poprzez wpis hipoteki. Jest to przykład wadliwej konstrukcji przepisu.

Orzeczenie w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki - co to?

Czymże jest orzeczenie w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki? Co autor tego przepisu miał na myśli. Czy chodziło o orzeczenie o dokonanym wpisie (choć już od przeszło kilku lat wpis w księdze wieczystej nie jest poprzedzony wydaniem odrębnego orzeczenia o wpisie)? Czy może o wniosek o dokonanie wpisu? Jest też trzecia możliwość, czyli przesłanie obowiązanemu odpisu postanowienia o zabezpieczeniu wraz z zawiadomieniem o dokonanym wpisie hipoteki.

Próżno szukać jakiejś pogłębionej analizy w komentarzach do przepisu art. 740 k.p.c. Większość komentatorów po prostu powiela treść niejasnego przepisu, nie wyjaśniając, w jaki sposób ma postąpić wierzyciel. Jedyne co jest jasne (i podnoszone w komentarzach), to cel, jaki przyświecał ustawodawcy. Mianowicie chciano zmienić dotychczasową praktykę doręczania obowiązanemu odpisu postanowienia o zabezpieczeniu, co skutkowało obciążeniem nieruchomości lub jej zbyciem, zanim wierzyciel zdołał złożyć wniosek o wpis hipoteki.

Jaka jest praktyka sądów?

Omawiany przepis jak się wydaje jest także nieczytelny dla sądów: spotkałem się z co najmniej czterema odmiennymi sposobami postępowania sądu po wydaniu postanowienia zezwalającego powodowi na wpis hipoteki na nieruchomości dłużnika.

W pierwszym przypadku, który wydaje się najbardziej racjonalnym, przynajmniej z punktu widzenia wierzyciela, sąd (Wydział cywilny) po wydaniu postanowienia uwzględniającego wniosek o zabezpieczenia poprzez wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej pozwanego, przesłał do sądu wieczystoksięgowego (wydziału ksiąg wieczystych właściwego ze względu na położenie nieruchomości, w której miał nastąpić wpis zabezpieczenia) dwa odpisy postanowienia o zabezpieczeniu:

  • ze wzmianką o wykonalności
  • oraz dodatkowy (bez dodatkowych adnotacji).

Ponadto do odpisów dołączył także odpis wniosku o zabezpieczenie oraz listę stron (z adresami). Następnie sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu wzmianki w dziale IV i wezwał wierzyciela do uiszczenia opłaty sądowej od wpisu hipoteki. Wierzyciela zaś powiadomił za pośrednictwem Portalu Informacyjnego o przesłaniu powyższych odpisów bezpośrednio do sądu wieczystoksięgowego. Po uiszczeniu należnej opłaty od wpisu hipoteki, hipoteka została ujawniona w dziale IV księgi wieczystej.

W drugim przypadku sąd także po wydaniu postanowienia o zabezpieczeniu przesłał odpis tego postanowienia ze wzmianką o wykonalności oraz drugim odpisem postanowienia i odpisem wniosku o zabezpieczenie celem doręczenia – zgodnie z art. 740 § 4 k.p.c. - stronie pozwanej. Ponadto przesłał stronie pozwanej pouczenie o możliwości złożenia zażalenia do równoległego składu Sądu Okręgowego w Krakowie w terminie 1 tygodnia od dnia doręczenia odpisu postanowienia. Sąd wysłał także do powoda odpis postanowienia ze wzmianką o wykonalności. Nauczony doświadczeniem wynikającym z przypadku opisanego w pkt 1, uiściłem właściwą opłatę, co jednak nie spowodowało, że w księdze wieczystej została ujawniona hipoteka. Sąd wieczystoksięgowy wezwał mnie do złożenia wypełnionego kompletnego z wykorzystaniem formularza "Kw-wpis". W tym przypadku sąd „wyprodukował” aż trzy odpisy postanowienia o zabezpieczeniu.

W trzecim przypadku sąd (wydział cywilny) po wydaniu postanowienia o zabezpieczeniu, nie wysłał odpisu tego postanowienia do sądu wieczystoksięgowego, tylko przesłał do powoda (wierzyciela), informując go, że wniosek o wpis hipoteki powinien sobie złożyć sam powód (sic). Zgodnie z sugestią sądu, wniosek o wpis hipoteki wraz z należną opłatą i odpisem postanowienia o zabezpieczeniu został niezwłocznie złożony do właściwego wydziału ksiąg wieczystych. Po upływie miesiąca otrzymałem zwrot wniosku, z uzasadnieniem braku formalnego w postaci konieczności uzupełnienia o dodatkowy odpisu postanowienia o zabezpieczeniu. W tym przypadku sąd wydał tylko jeden odpis postanowienia o zabezpieczeniu, dopiero później po złożeniu wniosku także drugi przeznaczony do doręczania dłużnikowi.

W ostatnim – czwartym przypadku, postępowanie sądu wydaje się najbardziej zbliżone do treści przepisu, gdyż sąd zadziałał dwutorowo; wydając postanowienie o zabezpieczeniu, przesłał odpis tego postanowienia zarówno do ksiąg wieczystych, jak i do wierzyciela, który następnie złożył wniosek wraz z odpisem postanowienia o zabezpieczeniu. Tym samym, sąd wieczystoksięgowy otrzymał dwa odpisy postanowienia, jeden odpis posłużył do wpisu wzmianki (ten przesłany bezpośrednio przez sąd cywilny), drugi zaś pozostał w aktach księgi wieczystej jako podstawa wpisu hipoteki. Takie działanie sądu oceniam jako najbardziej zbliżone do celu regulacji i intencji ustawodawcy.

Dla porządku dodać należy, iż brak jest jasnych wytycznych odnośnie do opisanej procedury postępowania w rozporządzeniu z dnia 18 czerwca 2019 r. Ministra Sprawiedliwości – Regulaminie Urzędowania Sądów Powszechnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 1141 ze zm.).

§ 220 ust 1 przewiduje, że wydając wierzycielowi tytuł wykonawczy na podstawie postanowienia w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia, sąd dołącza również odpis tego postanowienia z uzasadnieniem, o ile zostało sporządzone, w celu przekazania go organowi egzekucyjnemu dla doręczenia dłużnikowi.

Powyższa regulacja dotyczy komornika (który jest organem egzekucyjnym) - sąd wieczystoksięgowy z całą pewnością za organ egzekucyjny nie może być uznany.

Jakie rozwiązanie byłoby najlepsze z punktu widzenia powoda, a zarazem dające obowiązanemu możliwość skorzystania ze środków odwoławczych?

W mojej ocenie rozwiązanie opisane w pkt 1, w którym sąd przesyła dwa odpisy postanowienia o zabezpieczeniu:

  1. pierwszy ze wzmianką o wykonalności stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczyste;
  2. drugi odpis dla Pozwanego wraz z odpisem wniosku o zabezpieczenie i pouczeniem o przysługujących dłużnikowi środkach odwoławczych.

Powyższe rozwiązanie, do pełni szczęścia wierzyciela, wymaga jeszcze odejścia od zbędnego formalizmu ze strony sądu wieczystoksięgowego. Chodzi o wymóg wypełnienia formularza "Kw-wpis", który wydaje się całkowicie zbędny. Skoro sąd cywilny (także gospodarczy) przesyła odpis postanowienia zawierający numer księgi wieczystej oraz wysokość hipoteki, a także listę zawierającą dane i adresy stron, to sąd wieczystoksięgowy ma wszystkie wymagane informacje do powiadomienia dłużnika (właściciela nieruchomości) i wierzyciela (powoda) o dokonanym wpisie. Jedyny mankament tego rozwiązania to konieczność uiszczenia przez wierzyciela opłaty od wniosku o wpis hipoteki i poinformowania o tym sądu wieczystoksięgowego.

Moja ocena regulacji prawnej 

Mankament przepisu art. 740 § 4 k.p.c. w mojej ocenie wynika z chęci pogodzenia dwóch kwestii: formalizmu wynikającego z prowadzenia ksiąg wieczystych (konieczność złożenia wniosku i dołączenia dokumentów stanowiących podstawę wpisu) z zabezpieczeniem roszczeń wierzyciela i zapewnieniem praw dłużnika.

W tym miejscu należy przywołać naczelną zasadę postępowania wieczystoksięgowego wynikającą z art. 626(8) § 2 k.p.c. zgodnie z którą sąd wieczystoksięgowy rozpoznając wniosek o wpis, bada jedynie: treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

Ustawodawca przyjął, że wydanie postanowienia i doręczenie odpisu dłużnikowi spowoduje, że będzie on próbował ukryć lub wyzbyć się swojego majątku. Założenie słuszne, jednak, zamiast przyjąć jako zasadę, iż dwa odpis postanowienia o zabezpieczeniu przesyłane są tylko do wierzyciela, który przecież jest dysponentem postępowania zabezpieczającego i wie najlepiej, czy i kiedy składać wniosek, ustawodawca niepotrzebnie skomplikował cały proces, pozostawiając praktyce wypracowanie rozwiązań najbardziej racjonalnych.

Gdyby ciężar złożenia wniosku o wpis hipoteki pozostawić wierzycielowi, to złożyłby on kompletny wniosek (wypełniony formularz kw-wpis) z uiszczoną opłata od wpisu hipoteki (200 zł), dzięki czemu sąd wieczystoksięgowy mógłby dokonać wzmianki i ujawnienia hipoteki w księdze wieczystej. Pozorna szybkość działania sądu jest tylko pozorna, gdyż wydanie postanowienia o zabezpieczeniu, choć następuje szybko (termin sądowy wynosi jeden tydzień) to fizyczne przesłanie dokumentów do sądu wieczystoksięgowego może nastąpić po kilku tygodniach. Z kolei zamieszczenie w portalu informacyjnym pliku zawierającego powiadomienie wierzyciela (powoda) o wydanym postanowienia pozwala także dłużnikowi zapoznać się z tą informacją. I tu dochodzimy do sedna problemu, który jak zwykle wymyka się uwadze ustawodawcy. Każde z opisanych powyżej procedur postępowania sądu będzie dla wierzyciela korzystne, o ile sąd nie zamieści w portalu informacyjnym żadnej informacji sugerującej, że wydał postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia poprzez wpis hipoteki przymusowej.

Hipoteka przymusowa: Porady dla wierzycieli

Czas pokaże, jak ukształtuje się praktyka sądów, niemniej jednak już teraz można pokusić się o garść porad dla wierzyciela (powoda), któremu zależy na szybkim uzyskaniu zabezpieczenia poprzez wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej dłużnika (pozwanego):

  • warto monitorować dział IV księgi wieczystej dłużnika i jak tylko pojawi się wzmianka o wpisie hipoteki uzupełnić opłatę od wpisu hipoteki w kwocie 200 zł oraz przesłać potwierdzenie jej uiszczenia lub wydruk elektronicznego znaczka sądowego wraz z wypełnionym formularzem kw-wpis z podaniem konkretnego numeru DZKW (to rozwiązanie polecam w każdym wariancie opisanym powyżej).
  • Do dokonania wpisu w księdze wieczystej sąd wieczystoksięgowy potrzebuje następujących dokumentów:
  • odpisu postanowienia o zabezpieczeniu ze wzmianką o wykonalności;
  • odpisu postanowienia przeznaczonego dla Pozwanego (właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w której ma być ujawniona wzmianka);
  • odpisu wniosku o zabezpieczenie;
  • opłaty 200 zł od wpisu hipoteki.
  • Brak któregokolwiek z tych elementów wymaga interwencji wierzyciela i pozyskania odpowiednich dokumentów (uiszczenia opłaty).
  • Odradzam wnioskowanie do sądu cywilnego (gospodarczego) o przesłanie brakującego dokumentu bezpośrednio do sądu wieczystoksięgowego, to się nie wydarzy, raczej sąd prześle odpis brakującego dokumentu do wierzyciela.

Szukasz radcy prawnego w Krakowie? Sprawdź, jakie usługi prawnicze wykonuje nasza kancelaria prawna

Nasza kancelaria oferuje szeroki zakres usług prawnych, obejmujących m.in. windykację należności, obsługę wspólnot mieszkaniowych, księgi wieczyste, zasiedzenie nieruchomości, sprawy geodezyjne, służebność drogi oraz prawo lokalowe, prawo konsumenckie, prawo spadkowe i podział majątku. Nasi doświadczeni prawnicy od nieruchomości zapewnią Ci kompleksową i skuteczną pomoc w rozwiązaniu wszelkich problemów prawnych związanych z nieruchomościami. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną obsługę prawną dostosowaną do Twoich potrzeb.

Skontaktuj się z nami

Zainteresowany?

Zapraszamy do współpracy

Kontakt z nami

Kancelaria Radcy Prawnego

Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków

e-mail: biuro@kancelariafurtak.pl
tel. +48 881 20 30 90

Jeśli spodobał Ci się ten artykuł kliknij!

Polecamy również