Wpis hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu - problemy występujące w praktyce

Co to jest i na czym polega hipoteka przymusowa?

Wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej pozwanego jest najskuteczniejszym sposobem uzyskania zapłaty jeszcze przed zakończeniem procesu. Ponadto wpis hipoteki przymusowej zabezpiecza dochodzenie roszczeń z nieruchomości dłużnika przed innymi wierzycielami.

Zabezpieczenie roszczenia (w tym kosztów postępowania) poprzez wpis hipoteki w księdze wieczystej pozwanego składnia do zapłaty lub ugodowego zakończenia sporu. Taktyka przedłużania postępowania sądowego, często stosowana przez dłużników, w celu, ukrycia lub zbycia majątek przestaje mieć sens, kiedy roszczenie jest skutecznie zabezpieczone hipoteką.

Hipoteka przymusowa a House Flipping

W wielu sprawach sądowych, które miałem okazję prowadzić, uzyskanie zabezpieczenia i wpis hipoteki w zasadzie kończył spór. W przypadku niektórych kategorii dłużników np. osób zarabiających na tzw. flipach (z ang. house flipping), czyli nabywaniem nieruchomości, w celu ich szybkiej odsprzedaży - wpis hipoteki skutecznie blokował sprzedaż i skłaniał właściciela nieruchomości do spłaty zadłużenia wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Uzyskanie postanowienia o zabezpieczeniu poprzez wpisanie hipoteki przymusowej obciążającej nieruchomość pozwanego, nie jest takie łatwe i nie w każdej sprawie możliwe.

Kiedy można ustanowić hipotekę przymusową? Wpis hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu.

Jak się okazuje, dokonanie wpisu hipoteki na podstawie postanowienia zabezpieczającego roszczenie pieniężne powoda, w praktyce okazuje się problematyczne. Wszystkiemu winien jest lakoniczny przepis art. 740 kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej k.p.c.) w szczególności brak precyzji ustawodawcy w zdaniu drugim w § 4.

Art. 740 k.p.c.

§ 1. Wydane na posiedzeniu niejawnym postanowienie o odmowie udzielenia zabezpieczenia, jak również postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia, które podlega wykonaniu przez organ egzekucyjny, oraz dalsze postanowienia dotyczące tego zabezpieczenia sąd doręcza tylko uprawnionemu, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Doręczenia obowiązanemu postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia, które podlega wykonaniu przez organ egzekucyjny dokonuje ten organ równocześnie z przystąpieniem do wykonania tego postanowienia.

§ 2. W wypadkach objętych § 1 obowiązanemu nie doręcza się również zażalenia uprawnionego ani postanowienia sądu drugiej instancji rozstrzygającego o tym zażaleniu.

§ 3.[...]

§ 4. Przepisy § 1 i 2 stosuje się także do postanowień w przedmiocie zabezpieczenia przez obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową. Doręczenia obowiązanemu postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia dokonuje sąd prowadzący księgę wieczystą równocześnie z doręczeniem orzeczenia w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki.

Powyższy przepis jest dość obszerny i reguluje kwestie doręczenia odpisu postanowienia sądu o zabezpieczeniu. Skupmy się na § 4, zdaniu drugim:

doręczenia obowiązanemu postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia dokonuje sąd prowadzący księgę wieczystą równocześnie z doręczeniem orzeczenia w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki.

Ustawodawca skrócił przepis, gubiąc dwa pojęcia:

• postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia poprzez wpis hipoteki;
• wniosek wierzyciela o udzielenie zabezpieczenia roszczenia poprzez wpis hipoteki.

Jest to przykład wadliwej konstrukcji przepisu.

Orzeczenie w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki - co to?

Czym jest orzeczenie w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki? Co autor tego przepisu miał na myśli?

Czy chodziło o orzeczenie o dokonanym wpisie? Choć od 23 września 2001 r. wpis w księdze wieczystej nie jest poprzedzony wydaniem odrębnego orzeczenia o wpisie. Tylko ujawnieniem treści wpisu w elektronicznej księdze wieczystej.

Czy może o wniosek o dokonanie wpisu?

Jest też trzecia możliwość, czyli przesłanie obowiązanemu odpisu postanowienia o zabezpieczeniu wraz z zawiadomieniem o dokonanym wpisie hipoteki.

Próżno szukać jakiejś pogłębionej analizy w komentarzach do przepisu art. 740 k.p.c. Większość komentatorów po prostu powiela treść niejasnego przepisu, nie wyjaśniając, w jaki sposób ma postąpić wierzyciel.

Jedyne co jest jasne (i podnoszone w komentarzach), to cel, jaki przyświecał ustawodawcy. Chciano zmienić dotychczasową praktykę doręczania obowiązanemu odpisu postanowienia o zabezpieczeniu, co skutkowało obciążeniem nieruchomości lub jej zbyciem, zanim wierzyciel zdołał złożyć wniosek o wpis hipoteki.

Jaka jest praktyka sądów związana z wydawaniem postanowień o zabezpieczeniu?

Omawiany przepis jest także nieczytelny dla sądów: spotkałem się z co najmniej czterema odmiennymi sposobami postępowania sądu po wydaniu postanowienia zezwalającego powodowi na wpis hipoteki na nieruchomości dłużnika.

W pierwszym przypadku, który wydaje się najbardziej racjonalnym, przynajmniej z punktu widzenia wierzyciela: sąd (wydział cywilny) po wydaniu postanowienia uwzględniającego wniosek o zabezpieczenia poprzez wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej pozwanego,  przesłał do sądu wieczystoksięgowego dwa odpisy postanowienia o zabezpieczeniu:

• ze wzmianką o wykonalności
• oraz dodatkowy (bez dodatkowych adnotacji).

Ponadto do odpisów dołączył także odpis wniosku o zabezpieczenie oraz listę stron (z adresami).

Następnie sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu wzmianki w dziale IV i wezwał wierzyciela do uiszczenia opłaty sądowej od wpisu hipoteki.

Wierzyciela zaś powiadomił za pośrednictwem Portalu Informacyjnego o przesłaniu powyższych odpisów bezpośrednio do sądu wieczystoksięgowego. Po uiszczeniu należnej opłaty od wpisu hipoteki, hipoteka została ujawniona w dziale IV księgi wieczystej.

W drugim przypadku sąd także po wydaniu postanowienia o zabezpieczeniu przesłał odpis tego postanowienia ze wzmianką o wykonalności oraz drugim odpisem postanowienia i odpisem wniosku o zabezpieczenie celem doręczenia – zgodnie z art. 740 § 4 k.p.c. - stronie pozwanej.

Ponadto przesłał stronie pozwanej pouczenie o możliwości złożenia zażalenia do równoległego składu Sądu Okręgowego w Krakowie w terminie 1 tygodnia od dnia doręczenia odpisu postanowienia.

Sąd wysłał także do powoda odpis postanowienia ze wzmianką o wykonalności. Nauczony doświadczeniem wynikającym z przypadku opisanego w pkt 1, uiściłem właściwą opłatę, co jednak nie spowodowało, że w księdze wieczystej została ujawniona hipoteka.

Sąd wieczystoksięgowy wezwał mnie do złożenia wypełnionego kompletnego z wykorzystaniem formularza "Kw-wpis". W tym przypadku sąd „wyprodukował” aż trzy odpisy postanowienia o zabezpieczeniu.

W trzecim przypadku sąd (wydział cywilny) po wydaniu postanowienia o zabezpieczeniu, nie wysłał odpisu tego postanowienia do sądu wieczystoksięgowego, tylko przesłał do powoda (wierzyciela), informując go, że wniosek o wpis hipoteki powinien sobie złożyć sam powód.

Zgodnie z sugestią sądu, wniosek o wpis hipoteki wraz z należną opłatą i odpisem postanowienia o zabezpieczeniu został niezwłocznie złożony do właściwego wydziału ksiąg wieczystych.

Po upływie miesiąca otrzymałem zwrot wniosku, z uzasadnieniem braku formalnego w postaci konieczności uzupełnienia o dodatkowy odpisu postanowienia o zabezpieczeniu.

W tym przypadku sąd wydał tylko jeden odpis postanowienia o zabezpieczeniu, dopiero później po złożeniu wniosku także drugi przeznaczony do doręczania dłużnikowi.

W ostatnim – czwartym przypadku, postępowanie sądu wydaje się najbardziej zbliżone do treści przepisu, gdyż sąd zadziałał dwutorowo; wydając postanowienie o zabezpieczeniu, przesłał odpis tego postanowienia zarówno do ksiąg wieczystych, jak i do wierzyciela, który następnie złożył wniosek wraz z odpisem postanowienia o zabezpieczeniu.

Tym samym, sąd wieczystoksięgowy otrzymał dwa odpisy postanowienia, jeden odpis posłużył do wpisu wzmianki (ten przesłany bezpośrednio przez sąd cywilny), drugi zaś pozostał w aktach księgi wieczystej jako podstawa wpisu hipoteki. Działanie sądu - w tym przypadku - oceniam jako najbardziej zbliżone do celu regulacji i intencji ustawodawcy.

Dla porządku dodać należy, iż brak jest jasnych wytycznych odnośnie do opisanej procedury postępowania w rozporządzeniu z dnia 18 czerwca 2019 r. Ministra Sprawiedliwości – Regulaminie Urzędowania Sądów Powszechnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 1141 ze zm.).

§ 220 ust 1 przewiduje, że wydając wierzycielowi tytuł wykonawczy na podstawie postanowienia w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia, sąd dołącza również odpis tego postanowienia z uzasadnieniem, o ile zostało sporządzone, w celu przekazania go organowi egzekucyjnemu dla doręczenia dłużnikowi.

Powyższa regulacja dotyczy komornika (który jest organem egzekucyjnym) - sąd wieczystoksięgowy z całą pewnością za organ egzekucyjny nie może być uznany.

Jakie rozwiązanie byłoby najlepsze z punktu widzenia powoda, a zarazem dające obowiązanemu możliwość skorzystania ze środków odwoławczych?

Rozwiązanie opisane w pkt 1, w którym sąd przesyła dwa odpisy postanowienia o zabezpieczeniu:

• pierwszy ze wzmianką o wykonalności stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczyste;
• drugi odpis dla Pozwanego wraz z odpisem wniosku o zabezpieczenie i pouczeniem o przysługujących dłużnikowi środkach odwoławczych.

Powyższe rozwiązanie, do pełni szczęścia wierzyciela, wymaga jeszcze odejścia od zbędnego formalizmu ze strony sądu wieczystoksięgowego.

Chodzi o wymóg wypełnienia formularza "Kw-wpis", który wydaje się całkowicie zbędny. Skoro sąd cywilny (także gospodarczy) przesyła odpis postanowienia zawierający numer księgi wieczystej oraz wysokość hipoteki, a także listę zawierającą dane i adresy stron, to sąd wieczystoksięgowy ma wszystkie wymagane informacje do powiadomienia dłużnika (właściciela nieruchomości) i wierzyciela (powoda) o dokonanym wpisie.

Jedyny mankament tego rozwiązania to konieczność uiszczenia przez wierzyciela opłaty od wniosku o wpis hipoteki i poinformowania o tym sądu wieczystoksięgowego.

Moja ocena regulacji prawnej 

Mankament przepisu art. 740 § 4 k.p.c. w mojej ocenie wynika z chęci pogodzenia dwóch kwestii: formalizmu wynikającego z prowadzenia ksiąg wieczystych (konieczność złożenia wniosku i dołączenia dokumentów stanowiących podstawę wpisu) z zabezpieczeniem roszczeń wierzyciela i zapewnieniem praw dłużnika.

W tym miejscu należy przywołać naczelną zasadę postępowania wieczystoksięgowego wynikającą z art. 626⁸ § 2 k.p.c. zgodnie z którą sąd wieczystoksięgowy rozpoznając wniosek o wpis, bada jedynie:

• treść;
• formę wniosku;
• dołączonych do wniosku dokumentów;
• treść księgi wieczystej.

Ustawodawca przyjął, że wydanie postanowienia i doręczenie odpisu dłużnikowi spowoduje, że będzie on próbował ukryć lub wyzbyć się swojego majątku.

Założenie słuszne, jednak, zamiast przyjąć jako zasadę, iż dwa odpis postanowienia o zabezpieczeniu przesyłane są tylko do wierzyciela, który przecież jest dysponentem postępowania zabezpieczającego i wie najlepiej, czy i kiedy składać wniosek, ustawodawca niepotrzebnie skomplikował cały proces, pozostawiając praktyce wypracowanie rozwiązań najbardziej racjonalnych.

Gdyby ciężar złożenia wniosku o wpis hipoteki pozostawić wierzycielowi, to złożyłby on kompletny wniosek (wypełniony formularz kw-wpis) z uiszczoną opłata od wpisu hipoteki (200 zł).

Dzięki czemu sąd wieczystoksięgowy mógłby dokonać wzmianki i ujawnienia hipoteki w księdze wieczystej. Pozorna szybkość działania sądu jest tylko pozorna, gdyż wydanie postanowienia o zabezpieczeniu, choć następuje szybko (termin sądowy wynosi jeden tydzień) to fizyczne przesłanie dokumentów do sądu wieczystoksięgowego może nastąpić po kilku tygodniach.

Z kolei zamieszczenie w Portalu Informacyjnym pliku zawierającego powiadomienie wierzyciela (powoda) o wydanym postanowienia pozwala także dłużnikowi zapoznać się z tą informacją.

I tu dochodzimy do sedna problemu, który jak zwykle wymyka się uwadze ustawodawcy. Każde z opisanych powyżej procedur postępowania sądu będzie dla wierzyciela korzystne, o ile sąd nie zamieści w portalu informacyjnym żadnej informacji sugerującej, że wydał postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia poprzez wpis hipoteki przymusowej.

Podsumowanie wpisu Hipoteka przymusowa: porady dla wierzycieli.

Czas pokaże, jak ukształtuje się praktyka sądów, niemniej jednak już teraz można pokusić się o uniwersalne wskazówki dla wierzyciela (powoda), któremu zależy na szybkim uzyskaniu zabezpieczenia poprzez wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej dłużnika (pozwanego):

• warto monitorować dział IV księgi wieczystej dłużnika i jak tylko pojawi się wzmianka o wpisie hipoteki uzupełnić opłatę od wpisu hipoteki w kwocie 200 zł oraz przesłać potwierdzenie jej uiszczenia lub wydruk elektronicznego znaczka sądowego wraz z wypełnionym formularzem kw-wpis z podaniem konkretnego numeru DZKW (to rozwiązanie polecam w każdym wariancie opisanym powyżej).
• Do dokonania wpisu w księdze wieczystej sąd wieczystoksięgowy potrzebuje następujących dokumentów:
• odpisu postanowienia o zabezpieczeniu ze wzmianką o wykonalności;
• odpisu postanowienia przeznaczonego dla Pozwanego (właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w której ma być ujawniona wzmianka);
• odpisu wniosku o zabezpieczenie;
• opłaty 200 zł od wpisu hipoteki.
• Brak któregokolwiek z tych elementów wymaga interwencji wierzyciela i pozyskania odpowiednich dokumentów (uiszczenia opłaty).
• Odradzam wnioskowanie do sądu cywilnego (gospodarczego) o przesłanie brakującego dokumentu bezpośrednio do sądu wieczystoksięgowego, to się nie wydarzy, raczej sąd prześle odpis brakującego dokumentu do wierzyciela.

Hipoteka przymusowa: Często zadawane pytania.  

Na czym polega hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa jest formą zabezpieczenia roszczeń wierzyciela hipotecznego poprzez obciążenie nieruchomości dłużnika. Hipoteka przymusowa tym różni się od hipoteki umownej (np. hipoteki wpisywanej na rzecz banku), że nie wymaga zgody i aktywności właściciela nieruchomości, którzy przeważnie jest dłużnikiem osobistym wierzyciela.

Co oznacza hipoteka przymusowa?

Ujawnienie hipoteki przymusowej w dziale IV księgi wieczystej świadczy o tym, że właściciel nieruchomości jest w sporze sądowym lub nie spłacił swoich długów.

Jak pozbyć się hipoteki przymusowej?

To zależy od tego, kiedy hipoteka została wpisana i na czyją rzecz (kto jest wierzycielem).

W praktyce mamy do czynienia z hipotekami wpisanymi na rzecz:

• istniejących lub żyjących wierzycieli;
• nieżyjących wierzycieli (świadczy o tym nazwisko wskazujące na obywateli polskich wyznania mojżeszowego) i daty wpisu sprzed II Wojny Światowej;
• nieżyjących wierzycieli (tu także nazwiska, daty wpisów i dokumenty stanowiącej podstawę wpisu mogą wskazywać, że wierzyciel dawno zmarł);
• instytucji państwowych (które istnieją lub istniały w przeszłości);
• hipoteki denominowane w złocie lub obcych walutach;
• nieistniejących banków lub innych instytucji finansowych (kas zapomogowo-pożyczkowych, banków spółdzielczych, kas pracowniczych)

W każdym przypadku warto skorzystać z pomocy prawnika od hipotek. Analiza dokumentów wymaga wprawy i doświadczenia – nie są to rzeczy proste.

O tym, z jaką hipoteką mamy do czynienia możemy ustalić na podstawie daty dokumentu stanowiącego podstawę wpisu – do odnalezienia jako podstawa wpisu w dziale IV księgi wieczystej. W każdej księdze wieczystej w poszczególnych działach na samym dole wymienione są dokumenty stanowiące podstawy wpisów. To mogą być: umowy notarialnej, wyroki, postanowienia lub decyzje administracyjne.

Kiedy hipoteka przymusowa wygasa?

Hipoteka jest bardzo silnym i trwałym zabezpieczeniem, ale także podlega wygaśnięciu.

Najczęstszym przypadkiem wygaśnięcia hipoteki, z jakim spotykam się, w swojej prawniczej praktyce są:

• wygaśnięcie hipoteki w związku z wpłatą do depozytu sądowej kwoty odpowiadającej wysokością zabezpieczonej wierzytelności;
• wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką np. w wyniku skutecznego powództwa przeciw
• egzekucyjnego (pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności).

Czy hipoteka przymusowa przechodzi na nowego właściciela?

Hipoteka przymusowa obciąża konkretną nieruchomość jest to przypadek zabezpieczenia rzeczowego. Odnosi się do rzeczy nie do osoby. W przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową, zmienia się tylko wpis w dziale II księgi wieczystej (wpisany zostaje nowy właściciela). Hipoteka ujawniana jest w dziale IV i nadal tam pozostaje bez względu na to czy, nieruchomość została sprzedana, darowana lub odziedziczona w spadku.

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką przymusową?

Tak oczywiście, można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką. Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprost wskazują, że niedopuszczalne jest ograniczenie właściciela w rozporządzaniu nieruchomością obciążoną hipoteką.

art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Czy hipoteką przymusową wygasa po licytacji?

Podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej jest prawomocne postanowienia o przysądzeniu własności, w którym zawarto stwierdzenie, że nabywca nieruchomości złożył całą cenę nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów.

art. 1003 Kodeksu postępowania cywilnego

§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły.

§ 2. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono złożenie całej ceny nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów.

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki przymusowej?

Opłata sądowa od wykreślenia jednej hipoteki z księgi wieczystej wynosi 100 zł. Opłata ta jest stała niezależnie od wysokości i rodzaju hipoteki (przymusowa, umowna, kaucyjna, zwykła). Taka sama opłata obowiązuje przy wykreśleniu hipoteki na 0,03 zł, jak i przy wykreśleniu hipoteki na 100 000 000 zł.

Czy notariusz może wykreślić hipotekę?

Notariusz może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej przy okazji sporządzania umowy w formie aktu notarialnego. Notariusz nie musi wypełniać wniosku kw-wpis, a jedynie zamieszcza wniosek w treści aktu notarialnego. Jeśli chcemy wykreślić hipotekę banku, to raczej należy zgłosić się do prawnika od hipotek, niż do notariusza. Notariusze nie zajmują się wykreślaniem wpisów hipotek a ich ustanawianiem. Ustanowienie hipoteki wymaga zachowania formy aktu notarialnego i przeważnie jest powiązane z zawarciem umowy kupna nieruchomości.