Co to jest i na czym polega hipoteka przymusowa?
Wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej pozwanego jest najskuteczniejszym sposobem, nie tylko zabezpieczenia roszczenia dochodzonego pozwem, ale w ogóle uzyskania zapłaty i to jeszcze przed prawomocnym zakończeniem procesu. Zabezpieczenie roszczenia (w tym kosztów postępowania) poprzez wpis hipoteki w księdze wieczystej pozwanego składnia do zapłaty lub ugodowego zakończenia sporu. Także taktyka przedłużania postępowania sądowego, w tym tylko celu, aby ukryć lub zbyć majątek przestaje mieć sens, kiedy roszczenie jest skutecznie zabezpieczone hipoteką.
Hipoteka przymusowa - dlaczego się ją wpisuje? O zjawisku House Flipping
W wielu sprawach sądowych, które miałem okazję prowadzić, uzyskanie zabezpieczenia i wpis hipoteki w zasadzie kończył spór. W przypadku niektórych kategorii dłużników np. osób zarabiających na tzw. flipach (z ang. house flipping), czyli nabywaniem nieruchomości, w celu ich szybkiej odsprzedaży - wpis hipoteki skutecznie blokował sprzedaż i skłaniał właściciela nieruchomości do spłaty zadłużenia wobec wspólnoty mieszkaniowej.
Uzyskanie postanowienia o zabezpieczeniu poprzez wpisanie hipoteki przymusowej obciążającej nieruchomość pozwanego, nie jest takie łatwe i nie w każdej sprawie możliwe.
Kiedy można ustanowić hipotekę przymusową? Wpis hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu.
Jak się okazuje, także dokonanie wpisu hipoteki na podstawie postanowienia zabezpieczającego roszczenie pieniężne powoda, w praktyce także okazuje się problematyczne. Wszystkiemu winien lakoniczny przepis art. 740 kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej k.p.c.) w szczególności brak precyzji ustawodawcy w zdaniu drugim w § 4.
Art. 740 k.p.c.
§ 1. Wydane na posiedzeniu niejawnym postanowienie o odmowie udzielenia zabezpieczenia, jak również postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia, które podlega wykonaniu przez organ egzekucyjny, oraz dalsze postanowienia dotyczące tego zabezpieczenia sąd doręcza tylko uprawnionemu, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Doręczenia obowiązanemu postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia, które podlega wykonaniu przez organ egzekucyjny dokonuje ten organ równocześnie z przystąpieniem do wykonania tego postanowienia.
§ 2. W wypadkach objętych § 1 obowiązanemu nie doręcza się również zażalenia uprawnionego ani postanowienia sądu drugiej instancji rozstrzygającego o tym zażaleniu.
§ 3.[...]
§ 4. Przepisy § 1 i 2 stosuje się także do postanowień w przedmiocie zabezpieczenia przez obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową. Doręczenia obowiązanemu postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia dokonuje sąd prowadzący księgę wieczystą równocześnie z doręczeniem orzeczenia w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki.
Powyższy przepis jest dość obszerny i reguluje kwestie doręczania odpisu postanowienia. Skupmy się na § 4 zdaniu drugim: doręczenia obowiązanemu postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia dokonuje sąd prowadzący księgę wieczystą równocześnie z doręczeniem orzeczenia w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki. Ustawodawca chyba skrócił przepis, gubiąc dwa pojęcia: postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia poprzez wpis hipoteki i wniosek wierzyciela o udzielenie zabezpieczenia roszczenia poprzez wpis hipoteki. Jest to przykład wadliwej konstrukcji przepisu.
Orzeczenie w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki - co to?
Czymże jest orzeczenie w przedmiocie wniosku o wpis hipoteki? Co autor tego przepisu miał na myśli. Czy chodziło o orzeczenie o dokonanym wpisie (choć już od przeszło kilku lat wpis w księdze wieczystej nie jest poprzedzony wydaniem odrębnego orzeczenia o wpisie)? Czy może o wniosek o dokonanie wpisu? Jest też trzecia możliwość, czyli przesłanie obowiązanemu odpisu postanowienia o zabezpieczeniu wraz z zawiadomieniem o dokonanym wpisie hipoteki.
Próżno szukać jakiejś pogłębionej analizy w komentarzach do przepisu art. 740 k.p.c. Większość komentatorów po prostu powiela treść niejasnego przepisu, nie wyjaśniając, w jaki sposób ma postąpić wierzyciel. Jedyne co jest jasne (i podnoszone w komentarzach), to cel, jaki przyświecał ustawodawcy. Mianowicie chciano zmienić dotychczasową praktykę doręczania obowiązanemu odpisu postanowienia o zabezpieczeniu, co skutkowało obciążeniem nieruchomości lub jej zbyciem, zanim wierzyciel zdołał złożyć wniosek o wpis hipoteki.
Jaka jest praktyka sądów?
Omawiany przepis jak się wydaje jest także nieczytelny dla sądów: spotkałem się z co najmniej czterema odmiennymi sposobami postępowania sądu po wydaniu postanowienia zezwalającego powodowi na wpis hipoteki na nieruchomości dłużnika.
W pierwszym przypadku, który wydaje się najbardziej racjonalnym, przynajmniej z punktu widzenia wierzyciela, sąd (Wydział cywilny) po wydaniu postanowienia uwzględniającego wniosek o zabezpieczenia poprzez wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej pozwanego, przesłał do sądu wieczystoksięgowego (wydziału ksiąg wieczystych właściwego ze względu na położenie nieruchomości, w której miał nastąpić wpis zabezpieczenia) dwa odpisy postanowienia o zabezpieczeniu:
- ze wzmianką o wykonalności
- oraz dodatkowy (bez dodatkowych adnotacji).
Ponadto do odpisów dołączył także odpis wniosku o zabezpieczenie oraz listę stron (z adresami). Następnie sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu wzmianki w dziale IV i wezwał wierzyciela do uiszczenia opłaty sądowej od wpisu hipoteki. Wierzyciela zaś powiadomił za pośrednictwem Portalu Informacyjnego o przesłaniu powyższych odpisów bezpośrednio do sądu wieczystoksięgowego. Po uiszczeniu należnej opłaty od wpisu hipoteki, hipoteka została ujawniona w dziale IV księgi wieczystej.
W drugim przypadku sąd także po wydaniu postanowienia o zabezpieczeniu przesłał odpis tego postanowienia ze wzmianką o wykonalności oraz drugim odpisem postanowienia i odpisem wniosku o zabezpieczenie celem doręczenia – zgodnie z art. 740 § 4 k.p.c. - stronie pozwanej. Ponadto przesłał stronie pozwanej pouczenie o możliwości złożenia zażalenia do równoległego składu Sądu Okręgowego w Krakowie w terminie 1 tygodnia od dnia doręczenia odpisu postanowienia. Sąd wysłał także do powoda odpis postanowienia ze wzmianką o wykonalności. Nauczony doświadczeniem wynikającym z przypadku opisanego w pkt 1, uiściłem właściwą opłatę, co jednak nie spowodowało, że w księdze wieczystej została ujawniona hipoteka. Sąd wieczystoksięgowy wezwał mnie do złożenia wypełnionego kompletnego z wykorzystaniem formularza "Kw-wpis". W tym przypadku sąd „wyprodukował” aż trzy odpisy postanowienia o zabezpieczeniu.
W trzecim przypadku sąd (wydział cywilny) po wydaniu postanowienia o zabezpieczeniu, nie wysłał odpisu tego postanowienia do sądu wieczystoksięgowego, tylko przesłał do powoda (wierzyciela), informując go, że wniosek o wpis hipoteki powinien sobie złożyć sam powód (sic). Zgodnie z sugestią sądu, wniosek o wpis hipoteki wraz z należną opłatą i odpisem postanowienia o zabezpieczeniu został niezwłocznie złożony do właściwego wydziału ksiąg wieczystych. Po upływie miesiąca otrzymałem zwrot wniosku, z uzasadnieniem braku formalnego w postaci konieczności uzupełnienia o dodatkowy odpisu postanowienia o zabezpieczeniu. W tym przypadku sąd wydał tylko jeden odpis postanowienia o zabezpieczeniu, dopiero później po złożeniu wniosku także drugi przeznaczony do doręczania dłużnikowi.
W ostatnim – czwartym przypadku, postępowanie sądu wydaje się najbardziej zbliżone do treści przepisu, gdyż sąd zadziałał dwutorowo; wydając postanowienie o zabezpieczeniu, przesłał odpis tego postanowienia zarówno do ksiąg wieczystych, jak i do wierzyciela, który następnie złożył wniosek wraz z odpisem postanowienia o zabezpieczeniu. Tym samym, sąd wieczystoksięgowy otrzymał dwa odpisy postanowienia, jeden odpis posłużył do wpisu wzmianki (ten przesłany bezpośrednio przez sąd cywilny), drugi zaś pozostał w aktach księgi wieczystej jako podstawa wpisu hipoteki. Takie działanie sądu oceniam jako najbardziej zbliżone do celu regulacji i intencji ustawodawcy.
Dla porządku dodać należy, iż brak jest jasnych wytycznych odnośnie do opisanej procedury postępowania w rozporządzeniu z dnia 18 czerwca 2019 r. Ministra Sprawiedliwości – Regulaminie Urzędowania Sądów Powszechnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 1141 ze zm.).
§ 220 ust 1 przewiduje, że wydając wierzycielowi tytuł wykonawczy na podstawie postanowienia w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia, sąd dołącza również odpis tego postanowienia z uzasadnieniem, o ile zostało sporządzone, w celu przekazania go organowi egzekucyjnemu dla doręczenia dłużnikowi.
Powyższa regulacja dotyczy komornika (który jest organem egzekucyjnym) - sąd wieczystoksięgowy z całą pewnością za organ egzekucyjny nie może być uznany.
Jakie rozwiązanie byłoby najlepsze z punktu widzenia powoda, a zarazem dające obowiązanemu możliwość skorzystania ze środków odwoławczych?
W mojej ocenie rozwiązanie opisane w pkt 1, w którym sąd przesyła dwa odpisy postanowienia o zabezpieczeniu:
- pierwszy ze wzmianką o wykonalności stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczyste;
- drugi odpis dla Pozwanego wraz z odpisem wniosku o zabezpieczenie i pouczeniem o przysługujących dłużnikowi środkach odwoławczych.
Powyższe rozwiązanie, do pełni szczęścia wierzyciela, wymaga jeszcze odejścia od zbędnego formalizmu ze strony sądu wieczystoksięgowego. Chodzi o wymóg wypełnienia formularza "Kw-wpis", który wydaje się całkowicie zbędny. Skoro sąd cywilny (także gospodarczy) przesyła odpis postanowienia zawierający numer księgi wieczystej oraz wysokość hipoteki, a także listę zawierającą dane i adresy stron, to sąd wieczystoksięgowy ma wszystkie wymagane informacje do powiadomienia dłużnika (właściciela nieruchomości) i wierzyciela (powoda) o dokonanym wpisie. Jedyny mankament tego rozwiązania to konieczność uiszczenia przez wierzyciela opłaty od wniosku o wpis hipoteki i poinformowania o tym sądu wieczystoksięgowego.
Moja ocena regulacji prawnej
Mankament przepisu art. 740 § 4 k.p.c. w mojej ocenie wynika z chęci pogodzenia dwóch kwestii: formalizmu wynikającego z prowadzenia ksiąg wieczystych (konieczność złożenia wniosku i dołączenia dokumentów stanowiących podstawę wpisu) z zabezpieczeniem roszczeń wierzyciela i zapewnieniem praw dłużnika.
W tym miejscu należy przywołać naczelną zasadę postępowania wieczystoksięgowego wynikającą z art. 626(8) § 2 k.p.c. zgodnie z którą sąd wieczystoksięgowy rozpoznając wniosek o wpis, bada jedynie: treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.
Ustawodawca przyjął, że wydanie postanowienia i doręczenie odpisu dłużnikowi spowoduje, że będzie on próbował ukryć lub wyzbyć się swojego majątku. Założenie słuszne, jednak, zamiast przyjąć jako zasadę, iż dwa odpis postanowienia o zabezpieczeniu przesyłane są tylko do wierzyciela, który przecież jest dysponentem postępowania zabezpieczającego i wie najlepiej, czy i kiedy składać wniosek, ustawodawca niepotrzebnie skomplikował cały proces, pozostawiając praktyce wypracowanie rozwiązań najbardziej racjonalnych.
Gdyby ciężar złożenia wniosku o wpis hipoteki pozostawić wierzycielowi, to złożyłby on kompletny wniosek (wypełniony formularz kw-wpis) z uiszczoną opłata od wpisu hipoteki (200 zł), dzięki czemu sąd wieczystoksięgowy mógłby dokonać wzmianki i ujawnienia hipoteki w księdze wieczystej. Pozorna szybkość działania sądu jest tylko pozorna, gdyż wydanie postanowienia o zabezpieczeniu, choć następuje szybko (termin sądowy wynosi jeden tydzień) to fizyczne przesłanie dokumentów do sądu wieczystoksięgowego może nastąpić po kilku tygodniach. Z kolei zamieszczenie w portalu informacyjnym pliku zawierającego powiadomienie wierzyciela (powoda) o wydanym postanowienia pozwala także dłużnikowi zapoznać się z tą informacją. I tu dochodzimy do sedna problemu, który jak zwykle wymyka się uwadze ustawodawcy. Każde z opisanych powyżej procedur postępowania sądu będzie dla wierzyciela korzystne, o ile sąd nie zamieści w portalu informacyjnym żadnej informacji sugerującej, że wydał postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia poprzez wpis hipoteki przymusowej.
Hipoteka przymusowa: Porady dla wierzycieli
Czas pokaże, jak ukształtuje się praktyka sądów, niemniej jednak już teraz można pokusić się o garść porad dla wierzyciela (powoda), któremu zależy na szybkim uzyskaniu zabezpieczenia poprzez wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej dłużnika (pozwanego):
- warto monitorować dział IV księgi wieczystej dłużnika i jak tylko pojawi się wzmianka o wpisie hipoteki uzupełnić opłatę od wpisu hipoteki w kwocie 200 zł oraz przesłać potwierdzenie jej uiszczenia lub wydruk elektronicznego znaczka sądowego wraz z wypełnionym formularzem kw-wpis z podaniem konkretnego numeru DZKW (to rozwiązanie polecam w każdym wariancie opisanym powyżej).
- Do dokonania wpisu w księdze wieczystej sąd wieczystoksięgowy potrzebuje następujących dokumentów:
- odpisu postanowienia o zabezpieczeniu ze wzmianką o wykonalności;
- odpisu postanowienia przeznaczonego dla Pozwanego (właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w której ma być ujawniona wzmianka);
- odpisu wniosku o zabezpieczenie;
- opłaty 200 zł od wpisu hipoteki.
- Brak któregokolwiek z tych elementów wymaga interwencji wierzyciela i pozyskania odpowiednich dokumentów (uiszczenia opłaty).
- Odradzam wnioskowanie do sądu cywilnego (gospodarczego) o przesłanie brakującego dokumentu bezpośrednio do sądu wieczystoksięgowego, to się nie wydarzy, raczej sąd prześle odpis brakującego dokumentu do wierzyciela.
