Rozgraniczenia działek i spory gruntowe

Spory sąsiedzkie

Pomoc prawna w zakresie rozgraniczeń działek i sporów sąsiedzkich w zakresie:

  • ustalenia jak daleko sięga prawo własności (sprawy z zakresu rozgraniczenia na etapie administracyjnym i sądowym),
  • sprawy o zakaz zakłócania korzystania z nieruchomości (immisje, zacienianie nieruchomości),
  • sprawy o wydanie spornego przygranicznego pasa gruntu (w tym także sprawy o zasiedzenie),
  • podział nieruchomości do wyłącznego korzystania (quo ad usum).

Na czym polega ​​postępowanie rozgraniczeniowe?

Celem postępowania rozgraniczeniowego jest ustalenie przebiegu granicy między sąsiadującymi nieruchomościami. Problem ustalenie granicy dotyczy szczególnie dawnych działek rolnych, które obecnie w związku z postępującą suburbanizacją miast zmieniają swoje przeznaczenie z rolnych na budowlane. Ustalenie dokładnego przebiegu granicy ma duże znaczenie dla możliwości zabudowy działki, szczególnie jeśli działka ma mały obszar. Przepisy budowlane wymagają aby zachowane były minimalne odległości ściany budynku od granicy działki. Problemem jest też powszechna praktyka sprzedawania działek, co do których nie przeprowadzono procedury odtworzenia granicy a ich powierzchnia jest obliczona z dokładnością do ara nie zaś metra kwadratowego.

Jaki jest przebieg postępowania w celu rozgraniczenia nieruchomości?

Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości składa się z dwóch faz: administracyjnej prowadzonej przez geodetę gminnego oraz sądowej. Ta druga procedura wdrażana jest w sytuacji, gdy strony postępowania rozgraniczeniowego nie dojdą do porozumienia odnośnie przebiegu granicy lub jedna z nich jest niezadowolona z wyniku ustaleń poczynionych przez geodetę. Postępowanie sądowe tym różni się od rozgraniczenie nieruchomości w trybie administracyjnym, iż sąd ma więcej możliwości - może np. uwzględnić zasiedzenie przygranicznych pasów gruntu, a w przypadku braku dokumentów wskazujących na przebieg granicy ustalić ją przy przyjęciu spokojnego stanu posiadania. Mankamentem postępowania sądowego rozgraniczeniowego  jest ponowienie czynności wykonywanych przed geodetę (w przypadku tego postępowania jest to geodeta sądowy), co oczywiście wiążę się z ponoszeniem kosztów opinii biegłego geodety. Osoba chcąca ustalić definitywnie przebieg granicy musi dwukrotnie zapłacić za czynności geodety: raz w postępowaniu administracyjnym i drugi raz w postępowaniu toczącym się przed sądem. Dodać jeszcze należy, iż trudność w obu postępowaniach potęguje inny tryb stosowanych przepisów: w postępowaniu administracyjnym stosujemy kodeks postępowania administracyjnego (k.p.a.), zaś w postępowaniu sądowym kodeks postępowania cywilnego (kpc).

Ile kosztuje rozgraniczenie sądowe?

Na koszty postępowania rozgraniczeniowego składają się wynagrodzenie geodety gminnego oraz w przypadku skierowania sprawy do sądu opłat sądowa - 200 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa - 17 zł (w przypadku udzielenie pełnomocnictwa fachowemu pełnomocnikowi: np. radcy prawnemu specjalizującemu się w rozgraniczeniach. Dodatkowo zaliczka na biegłego geodetę ok 1500-2000 zł. Całościowe koszty postępowania sąd przeważnie rozdziela po równo między strony sporu, wychodząc ze słusznego założenia że ustalenie granicy jest w równym interesie obu właścicieli sąsiadujących nieruchomości. Po zakończeniu postępowania sądowego kosztem opcjonalnym jest zlecenie geodecie (dowolnie wybranemu, nie musi to być biegły sądowy) wyznaczenia granic działek w terenie poprzez ich stabilizację trwałymi znakami granicznymi (tzw. granicznikami). Honorarium kancelarii ustalane jest jako opłata przygotowawcza za przyjęcie sprawy oraz opłaty za każdą rozprawę lub oględziny działki.

Ile trwa postępowanie rozgraniczeniowe?

Czas trwania postępowania rozgraniczeniowego sądowego uzależniony jest od stopnia skomplikowania sprawy (ilości wnioskowanych do przesłuchania świadków) oraz dostępności biegłych. Przyjąć jednak należy, iż takie postępowanie średnio trwa od 2 lat do 5 lat w pierwszej instancji. Druga instancja to dodatkowy rok oczekiwania na orzeczenie sądu.

Jakie dokumenty przynieść na pierwsze spotkanie z prawnikiem?

Na spotkanie w kancelarii warto zabrać numery ksiąg wieczystych sąsiadujących działek, mapy ewidencyjnej lub zasadnicze, wyciągi z ewidencji gruntów. W przypadku braku tych dokumentów wystarczy numer księgi wieczystej i numer działki oraz obręb w którym jest położona. Przy pomocy Geoportalu odnajdujemy interesującą nas działkę.