Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Służebności

Zakres usług kancelarii dotyczących służebności drogi koniecznej i osobistych:

  • ustanowienie służebności gruntowych (drogi koniecznej, służebności korzystania z infrastruktury, związanych z przekroczeniem granic przy zabudowie),
  • zasiedzenia służebności gruntowych,
  • zmiany sposobu wykonywania służebności,
  • zwolnienia nieruchomości ze służebności,
  • zniesienia za wynagrodzeniem i bez wynagrodzenia,
  • służebności osobistych,
  • dochodzenia wynagrodzenia w związku z ustanowieniem służebności przesyłu.

Ile trwa sądowe ustalenie drogi koniecznej?

Sądowe ustalenie drogi koniecznej trwa od 2 do 5 lat, przy założeniu, że stan prawny nieruchomości, przez które przebiegać ma projektowana droga służebna jest uregulowany.

Co wpływa na czas trwania postępowania sądowego o ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Czas trwania sądowego postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej uzależniony jest przede wszystkim od trzech czynników:

  • liczby działek, przez które ma przebiegać służebność;
  • liczby współwłaścicieli działek, przez które ma przebiegać służebność;
  • stanu prawnego działek, przez które ma przebiegać służebność;

Dlaczego liczba działek lub liczba współwłaścicieli działek wydłuża czas trwania postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Im więcej działek, tym więcej uczestników postępowania. To samo odnosi się do ilości współwłaścicieli. Jeśli dana nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, co często dotyczy dróg wewnętrznych, przez które ma przebiegać służebność drogi koniecznej, to większa liczba współwłaścicieli, powoduje, że mamy do czynienia z kilkoma stanowiskami procesowymi w sprawie. Także ewentualne negocjacje prowadzone z większą ilością współwłaścicieli mogą komplikować wypracowanie ugodowego rozwiązania. Przeważnie właściciele nieruchomości, przez które ma przebiegać służebność, są nieprzychylni wnioskodawcy.  

Dlaczego stan prawny działek, przez które ma przebiegać służebność drogi koniecznej ma kluczowe znaczenie dla powodzenia i szybkości sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Stan prawny działki, przez którą ma przebiegać służebność drogi koniecznej lub jej fragment może być uregulowany lub nieuregulowany. Ten pierwszy to stan, w którym można ustalić (za pośrednictwem ksiąg wieczystych – pośrednio lub ewidencji gruntów – w sposób pełny) dane właściciela nieruchomości. Kluczowe dla postępowania sądowego dane to imię i nazwisko oraz adres zamieszkania właściciela lub współwłaścicieli. W przypadku nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości (działki) dane osób ujawnionych w ewidencji gruntów lub księdze wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości, nie są aktualne. Przeważnie osoby ujawnione dawno nie żyją, a ich spadkobiercy nie są ujawnienie lub znani.  

Jakie są koszty sądowe ustanowienia służebności drogi koniecznej? Ile kosztuje służebność drogi koniecznej?

Na koszty zawiązane z złożeniem wniosku do właściwego sądu i postępowaniem sądowym o ustanowienie służebności składają się następujące koszty:

  • opłata sądowa od wniosku 200 zł (liczona od nieruchomości władnącej);
  • opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł (liczona od każdego mocodawcy udzielającego pełnomocnictwa fachowemu pełnomocnikowi);
  • opłata od wypisu z ksiąg wieczystych 20 zł od jednej księgi wieczystej (tylko niektórzy sędziowie wymagają przedłożenia do wniosku).
  • opłata od wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów z klauzulą o przeznaczeniu do wpisu w księdze wieczystej – 150 zł (opłata liczona od jednej działki);
  • opłata od doręczenia odpisu wniosku uczestnikowi, który nie odebrał korespondencji z sądu – ok 60-120 zł (od wniosku).
  • zaliczka na koszty biegłego z zakresu geodezji ok 1500 zł (przy czym całkowity koszt opinii biegłego sąd ustala w postanowieniu końcowym)
  • zaliczka na koszty biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości – ok 1000 - 1500 zł (tu także opłata jest zaliczkowa, zaś w orzeczeniu kończącym postępowanie sąd ustala całkowitą kwotę wynagrodzenia)

Powyższe opłaty nie obejmują honorarium fachowego pełnomocnika oraz wynagrodzenia należnego właścicielowi (współwłaścicielom) nieruchomości obciążonej służebnością, czyli nieruchomości, przez którą przebiega droga służebna.

Od czego zależy wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej?

 W dużym uproszczeniu, nie wchodząc w techniczne szczegóły przyjąć można, że wynagrodzenie uzależnione jest od ogólnej wartości działki, charakteru wykorzystania tej działki oraz ilości użytkowników drogi służebnej. Wartość działki powiązana jest z sposobem jej wykorzystania. Przykładowo, działka o przeznaczeniu budowlanym przez którą ma przebiegać służebność będzie więcej warta niż działa stanowiąca drogę wewnętrzną, a to bezpośrednio wpływa na wysokość wynagrodzenia. Z kolei większa liczba użytkowników drogi służebnej, droga służebna może pokrywać się z przebiegiem drogi wewnętrznej będącej współwłasnością kilku właścicieli sąsiednich nieruchomości, wpływa na zmniejszenie wartości wynagrodzenia. Im więcej użytkowników tym mniejsza wysokość wynagrodzenia należnego za ustanowienie służebności.

Jakie dokumenty potrzebne są do rozpoczęcie współpracy z prawnikiem od służebności?

Na pierwsze spotkanie o ustalenie drogi koniecznej warto zabrać ze sobą mapę ewidencyjną działki, do której ma być doprowadzona służebność drogi koniecznej oraz wypis z ewidencji gruntów. Jeśli Klient nie dysponuje tymi dokumentami wystarczy, że będzie znał numer działki lub numer księgi wieczystej nieruchomości władnącej.

Czy złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej poprzedzone jest negocjacjami z właścicielami sąsiednich nieruchomości?

Tak jeśli tylko są znane ich adresy, to wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej, poprzedzony jest pismem kancelaryjnym zawierającym propozycję notarialnego aktu ustanowienia służebności drogi koniecznej za proponowanym wynagrodzeniem. 

Co w sytuacji, gdy nie znam danych sąsiadów?

Nie jest to przeszkodą do wszczęcia postępowania.

Na jakich zasadach rozliczane jest prowadzenie sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Kancelaria stosuje dwie stawki wynagrodzenia, zryczałtowaną opłatę przygotowawczą płatną po złożeniu w sądzie wniosku i nadaniu sprawie biegu oraz honorarium liczone od każdej rozprawy lub oględzin na gruncie.  Taki sposób rozliczeń ułatwia Klientowi planowanie kosztów sprawy sądowej.

Służebność drogi koniecznej a jej utrzymanie?

Ustanowienie służebności drogi koniecznej to nie jedyne sprawy jakimi się zajmuję - doradzam także w kwestiach związanych z zakresem uprawnień i obowiązków właściciela nieruchomości władnącej w stosunku do nieruchomości obciążonych służebnością drogi koniecznej. Utrzymanie służebności drogi koniecznej i korzystanie z niej generuje nierzadko konflikty z właścicielami nieruchomości służebnych, szczególnie w tych przypadkach, gdy aktualny właściciel nieruchomości obciążonej nie uczestniczył w postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a nabył później nieruchomość z obciążeniem. Modernizacja drogi koniecznej lub jej ulepszenie to sprawy, które wiążą się z koniecznością poczynienia znacznych nakładów, wobec tego wcześniejsza konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w sprawach związanych z służebnością drogi koniecznej i jej utrzymaniem jest wskazana.

Służebność przejazdu i przechodu. Jakie są prawa i obowiązki?

Służebności ustanowione w dawnych czasach i nadal widniejące w dziale III księgi wieczystej, to przeważnie służebności w zakresie prawa przejazdu, przechodu i przepędu (przegonu) zwierząt gospodarskich. Służebności takie choć, często wygasłe wskutek niewykonywania od wielu lat, co ma miejsce szczególnie w samym Krakowie i okolicznych powiatach, wobec postępującej urbanizacji, nadal figurują w księgach wieczystych obniżając wartość nieruchomości lub utrudniając jej zbycie. Zajmuję się także prowadzeniem postępowań o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie odnoszącym się do wygasłych służebności przejazdu, przechodu i przepędu (przegonu).