Niniejszy wpis dotyczy porad dla nabywców nieruchomości gruntowych, którzy nie są zainteresowani kupowaniem za okazyjną cenę nieruchomości z problemami. Niniejszy wpis dotyczy osób, które chcą kupić za cenę nawet większą niż rynkowa, licząc się z tym że przepłacają, jednakże najważniejsze jest dla nich uniknięcie w przyszłości problemów, które mogą wyniknąć z nabycia nieruchomości.
Wielkość działki w księdze wieczystej - jaka jest dokładność?
Badając księgę wieczystą zawsze zastrzegam, że wpisy w dziale I-O należy traktować ostrożnie, gdyż powierzchnia tam ujawniona niekoniecznie odpowiada rzeczywistej powierzchni działki. Co więcej, wpisy w dziale I-O nie są objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jeśli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej (działki gruntu) powierzchnia tego gruntu oznaczona jest z „dokładnością do ara” np. 0,2800 ha czyli mówiąc potocznie działka ma 28 arów, to faktycznie działka może mieć 0,2828 ha czyli 2828 m2.
Skąd taka niezgodność powierzchni działki ze stanem faktycznym?
Taki zapis z dokładnością do ara może świadczyć o tym, że właściciel nie zaktualizował w księdze wieczystej powierzchni działki, wynikającej z ewidencji gruntów z dokładnością do czwartego miejsca po przecinku. Obecnie obowiązującą miarą powierzchni gruntu jest hektar zapisywany z dokładnością do czwartego miejsca po przecinku, a nie ar stosowany dawniej do gruntów rolnych, przy których dokładność do metra nie była konieczna. Podatki płaciło się od ara i ta też sprzedawało się te grunty.
Przeważnie o braku aktualizacji świadczy też brak wypełnionych rubryk w zakresie numeru identyfikacji działki. W takiej sytuacji księga wieczysta nic nam nie mówi o aktualnej i przyjętej w ewidencji gruntów powierzchni działki lub działek. Koniecznym jest zweryfikowanie aktualnego wypisu z ewidencji gruntów.
Wielkość działki w księdze wieczystej i ewidencji gruntów się pokrywa, ale ma się nijak do rzeczywistości - co zrobić?
Jeśli jednak okaże się, że także w wypisie z ewidencji gruntów powierzchnia działki oznaczona jest z dokładnością do ara, to uważny kupujący powinien zapytać sprzedającego, czy granice nie są sporne i czy zostały protokolarnie przyjęte? Czy są na gruncie znaki graniczne i czy nie są sporne?
W takich sytuacjach nie można poprzestać na oświadczeniu sprzedającego, że płot na granicy stoi już 20 lat i sąsiad nigdy nie robił o granicę problemu. To że nie robił nie znaczy, że mu się nie odmieni.
Sprostowanie powierzchni działki w księdze wieczystej. Czego wymagać od sprzedawcy działki? Czy warto kupić taką działkę?
Uważny kupujący, powinien wymagać, aby do umowy sprzedaży powierzchnia działki została ustalona z dokładnością do czwartego miejsca po przecinku, w myśl zasady „płacę wymagam”. Dla sprzedającego bez geodety się nie obejdzie, bez protokołu granicznego i bez zgody sąsiadów, co do przebiegu granicy także. Jeśli jednak sąsiedzi nie zgodzą się na wskazany na gruncie przebieg granicy, to zapewne protokołu nie podpiszą, a sprzedający nie ustali powierzchni działki tak jak sobie tego życzy kupujący. O tym jakich problemów uniknie uważny kupujący, nie decydując się na zakup działki, której granice są sporne, sądzę że nie muszę pisać.
