Ten wpis zawiera porady dla nabywców nieruchomości gruntowych, którzy chcą uniknąć problemów w przyszłości. Skierowany jest do osób, które przedkładają bezpieczeństwo transakcji nad okazyjną cenę — takich, które są gotowe zapłacić nawet powyżej wartości rynkowej, aby mieć pewność bezproblemowego nabycia nieruchomości.
Wielkość działki w księdze wieczystej — jaka jest jej dokładność?
Podczas badania księgi wieczystej zawsze podkreślam, że wpisy w dziale I-O wymagają szczególnej uwagi, ponieważ ujawniona tam powierzchnia może nie odpowiadać rzeczywistej powierzchni działki. Co istotne, wpisy w dziale I-O nie są objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Przykładowo, jeśli w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej powierzchnia jest podana z „dokładnością do ara" — na przykład 0,2800 ha (potocznie 28 arów) — to w rzeczywistości działka może mieć 0,2828 ha, czyli 2828 m².
Co jest przyczyną niezgodności powierzchni działki ze stanem faktycznym?
Taki zapis z dokładnością do ara może świadczyć o tym, że właściciel nie zaktualizował w księdze wieczystej powierzchni działki według ewidencji gruntów z dokładnością do czwartego miejsca po przecinku. Obecnie obowiązującą miarą powierzchni gruntu jest hektar (z dokładnością do czwartego miejsca po przecinku), nie ar, który stosowano dawniej do gruntów rolnych, gdzie dokładność do metra nie była istotna. Podatki naliczano od ara i w tych jednostkach prowadzono obrót gruntami.
Brak wypełnionych rubryk w zakresie numeru identyfikacji działki również wskazuje na brak aktualizacji. W takim przypadku księga wieczysta nie dostarcza informacji o aktualnej powierzchni działki lub działek przyjętej w ewidencji gruntów. Niezbędne jest więc sprawdzenie aktualnego wypisu z ewidencji gruntów.
Wielkość działki w księdze wieczystej i ewidencji gruntów jest zgodna, ale różni się od stanu faktycznego — co zrobić?
Jeśli jednak okaże się, że także w wypisie z ewidencji gruntów powierzchnia działki oznaczona jest z dokładnością do ara, uważny kupujący powinien zapytać sprzedającego: czy granice nie są sporne i czy zostały protokolarnie przyjęte? Czy na gruncie znajdują się znaki graniczne i czy nie są one przedmiotem sporu?
W takich sytuacjach nie można poprzestać na oświadczeniu sprzedającego, że „płot na granicy stoi już 20 lat, a sąsiad nigdy nie robił problemu o granicę". To, że dotychczas nie kwestionował granicy, nie oznacza, że jego stanowisko nie ulegnie zmianie.
Korekta powierzchni działki w księdze wieczystej — czego wymagać od sprzedawcy i czy warto kupić taką działkę?
Uważny kupujący powinien wymagać, aby do umowy sprzedaży powierzchnia działki została ustalona z dokładnością do czwartego miejsca po przecinku — w myśl zasady „płacę, wymagam". Sprzedający będzie musiał skorzystać z usług geodety, uzyskać protokół graniczny oraz zgodę sąsiadów co do przebiegu granicy. Jeśli sąsiedzi nie zaakceptują wskazanego przebiegu granicy, nie podpiszą protokołu, a sprzedający nie będzie w stanie ustalić powierzchni działki zgodnie z oczekiwaniami kupującego. Nietrudno sobie wyobrazić, jakich problemów uniknie rozsądny nabywca, rezygnując z zakupu działki o spornych granicach.
