Dzisiaj napiszę o praktyce stosowania pewnego przepisu przez sądy wieczystoksięgowe, a dotyczącego ustalania powierzchni nieruchomości gruntowej w przypadku podziału tej nieruchomości. Motywem napisania tego wpisu jest, nazwijmy to, spór doktrynalny z pewną Panią rejent z Krakowa.
Z racji obszaru mojej praktyki prawniczej, która jakoś tak kręci się wokół nieruchomości, często bywam w kancelariach notarialnych, asystując moim klientom przy transakcja zbycia/nabycia nieruchomości. Podczas jednej z takich transakcji, Pani notariusz, odczytując akt notarialny, zadała pytanie, które z całą pewnością nie powinno paść na tym etapie sprawy. „A gdzie są wypisy dla działek pozostających w księdze wieczystej?”. Otóż komplet dokumentów do transakcji obejmował wypis z ewidencji gruntów wraz z mapą podziału dla działki kupowanej i zarazem odłączanej z księgi wieczystej sprzedawcy, w której to księdze pozostawały jeszcze dwie działki gruntowe nie będące przedmiotem transakcji.
Pytanie Pani rejent zaskoczyło mnie nie tylko dlatego, że padło trochę późno (choć ustalenia, co do dokumentów i treści umowy były robione na dwa tygodnie przed finalizacją) ale też, dlatego że nie spotkałem się dotychczas z praktyką przedkładania w sądzie wieczystoksięgowym wypisów dla wszystkich działek, które pozostają w dotychczasowej księdze wieczystej i tak też Pani rejent oświadczyłem. Na co Pani rejent odpowiedziała „ale jest przepis który to nakazuje”. Owszem jest taki przepis, ale jego praktyka stosowania przez sądy wieczystoksięgowe jest zgoła odmienna.
Zgodnie z § 36 ust 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, część nieruchomości może być odłączona tylko wtedy, gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości, zarówno co do części odłączonej, jak i co do części pozostałej.
Odłączenie części nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym można rozpatrywać w dwóch przypadkach:
Z racji obszaru mojej praktyki prawniczej, która jakoś tak kręci się wokół nieruchomości, często bywam w kancelariach notarialnych, asystując moim klientom przy transakcja zbycia/nabycia nieruchomości. Podczas jednej z takich transakcji, Pani notariusz, odczytując akt notarialny, zadała pytanie, które z całą pewnością nie powinno paść na tym etapie sprawy. „A gdzie są wypisy dla działek pozostających w księdze wieczystej?”. Otóż komplet dokumentów do transakcji obejmował wypis z ewidencji gruntów wraz z mapą podziału dla działki kupowanej i zarazem odłączanej z księgi wieczystej sprzedawcy, w której to księdze pozostawały jeszcze dwie działki gruntowe nie będące przedmiotem transakcji.
Pytanie Pani rejent zaskoczyło mnie nie tylko dlatego, że padło trochę późno (choć ustalenia, co do dokumentów i treści umowy były robione na dwa tygodnie przed finalizacją) ale też, dlatego że nie spotkałem się dotychczas z praktyką przedkładania w sądzie wieczystoksięgowym wypisów dla wszystkich działek, które pozostają w dotychczasowej księdze wieczystej i tak też Pani rejent oświadczyłem. Na co Pani rejent odpowiedziała „ale jest przepis który to nakazuje”. Owszem jest taki przepis, ale jego praktyka stosowania przez sądy wieczystoksięgowe jest zgoła odmienna.
Zgodnie z § 36 ust 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, część nieruchomości może być odłączona tylko wtedy, gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości, zarówno co do części odłączonej, jak i co do części pozostałej.
Odłączenie części nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym można rozpatrywać w dwóch przypadkach:
- w księdze wieczystej ujawniona jest jedna działka ewidencyjna nr 123, która ulega geodezyjnemu podziałowi na np.: dwie działki o nr 123/1 i 123/2. Tak długo jak działki znajdują się w tej księdze wieczystej mamy do czynienia z jedną nieruchomością, w myśl zasady jedna księga = jedna nieruchomość. Odłączenie z księgi wieczystej działki nr 123/1 stanowi odłączenie części nieruchomości. Przeważnie ujawnienie podziału geodezyjnego i transakcja sprzedaży są objęte jednym wnioskiem o założenie nowej księgi wieczystej.
- drugi przypadek to sytuacja, w której w księdze wieczystej ujawnione są 3 działki ewidencyjne nr 123, 124 i 125. Sprzedawana (i w konsekwencji odłączana z dotychczasowej księgi wieczystej) jest działka nr 123.
W obydwu przytoczonych przykładach mamy do czynienia z odłączeniem części nieruchomości.
Przepis § 36 ust 1 zastrzega, że do odłączenia nieruchomości może dojść tylko gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości zarówno, co do części odłączonej jaki i pozostałej.
W pierwszym przypadku przedłożenie wypisu z ewidencji gruntów będzie zasadne. Skoro przed transakcją była sobie działka nr 123, a po transakcji pozostała tylko 123/2 to sąd wieczystoksięgowy musi opisać w księdze wieczystej jaka jest powierzchnia tej nowopowstałej działki. Tak na marginesie należy zaznaczyć, że przepisy nie stanowią, że oznaczenie nieruchomości musi nastąpić na podstawie wypisu z ewidencji gruntów. Moim zdaniem wystarczy sama mapa podziału, pod warunkiem, że została w niej prawidłowo sporządzona tabelka stan nieruchomości przed i po podziale, bez zaokrągleń powierzchni poszczególnych działek do drugiego miejsca po przecinku.
Oznaczenie działki powinno być z dokładnością do 4 miejsca po przecinku i wyrażone w hektarach np.”0,1265 ha”, a nie w hektarach, arach i metrach (12a 65 m2 czy też 0,13 ha) jak to mają dalej w zwyczaju niektórzy geodeci.
W drugim przypadku natomiast po co przedkładać wypisy z ewidencji gruntów dla działek nr 124 i 125, skoro tylko działka nr 123 zostaje odłączona i dla niej będzie założona nowa księga wieczysta. Tym bardziej, że w księdze wieczystej powinny być wypisy dla działek 123, 124 i 125 albo ich powierzchnia jest znana (figurowała w księdze papierowej). Ktoś powie „przepis tak stanowi”, nie ma co z nim dyskutować trzeba przedłożyć wypisy dla działek nr 124 i 125. I w tym momencie dochodzimy do absurdalnych wniosków. Proszę mi powiedzieć, kto z Państwa mając nieruchomość składającą się z 150 działek ewidencyjnych ujawnionych w jednej księdze wieczystej będzie pozyskiwał 149 wypisów z ewidencji gruntów (pierwszy odpis 12 zł każdy następny 6 zł łączny koszt: 900 zł) kiedy sprzedaje tylko jedną działkę ewidencyjną.
W naszym systemie prawa stanowionego (prawa kontynentalnego) obowiązują pewne zasady interpretacji przepisów (prawnicy mówią na to wykładnia normy prawnej). Pierwsza i najważniejsza zasada mówi, że przepis należy interpretować tak jakie jest jego znaczenie językowe (tzw. wykładania literalna lub gramatyczna) pod jednym warunkiem, że taka interpretacja nie prowadzi do absurdalnych wniosków. Moim zdaniem interpretacja Pani rejent do takich właśnie absurdalnych wniosków prowadziła, co mam nadzieje Państwu wykazałem na przykładzie 149 działek. Jeśli pierwszy sposób wykładni zawiedzie sięgamy do następnych. W kolejce czeka wykładania celowościowa, czyli innymi słowy interpretacja w której szukamy odpowiedzi na pytanie „czemu ten przepis miał służyć, co chciał ustawodawca osiągnąć”.
W pierwszym przykładzie przedkładanie dokumentów stanowiących podstawę oznaczenia nieruchomości służy oczywiście opisaniu nowej działki ewidencyjnej, przypominam była 123 powstały 123/1 i 123/2.
W drugim przykładzie, nie ma to żadnego znaczenia. Po pierwsze działki te 123, 124 i 125 są już opisane w księdze wieczystej, jest znana ich powierzchnia zbiorcza. Taki sposób opisu powierzchni przyjęto jako suma poszczególnych działek składających się na daną nieruchomość wieczystoksięgową. Choć z niezrozumiałych dla mnie powodów można było przy każdej działce ewidencyjnej zrobić rubrykę powierzchnia, zamiast tego jest rubryka stanowiąca sumę powierzchni wszystkich działek. Ujawnienie powierzchni poszczególnych działek funkcjonuje tylko w przypadku działek odłączonych lub przyłączonych (mówimy oczywiście o księdze elektronicznej). Sąd może łatwo ustalić jaka jest powierzchnia zbiorcza pozostałych w księdze wieczystej działek, wystarczy odjąć od sumy powierzchni powierzchnię działki odłączonej, wszak nie spieram się, że dla tej odłączonej działki należy przedłożyć - niech będzie - wypis z ewidencji gruntów.
Co do naszego sporu doktrynalnego z Panią rejent.. finał znalazł w sądzie ;) Zresztą już w kancelarii ustaliliśmy, że Pani rejent zadzwoni do właściwego wydziału ksiąg następnego dnia upewnić się jak to jest z tymi wypisami. Jeśli okazałoby się, że miała rację, zobowiązałem się osobiście pojechać do starostwa załatwić wypisy i zanieść je do sądu, a był to sąd poza Krakowem. Następnego dnia same też zadzwoniłem do sądu… nigdzie nie musiałem jechać ;-)
Przepis § 36 ust 1 zastrzega, że do odłączenia nieruchomości może dojść tylko gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości zarówno, co do części odłączonej jaki i pozostałej.
W pierwszym przypadku przedłożenie wypisu z ewidencji gruntów będzie zasadne. Skoro przed transakcją była sobie działka nr 123, a po transakcji pozostała tylko 123/2 to sąd wieczystoksięgowy musi opisać w księdze wieczystej jaka jest powierzchnia tej nowopowstałej działki. Tak na marginesie należy zaznaczyć, że przepisy nie stanowią, że oznaczenie nieruchomości musi nastąpić na podstawie wypisu z ewidencji gruntów. Moim zdaniem wystarczy sama mapa podziału, pod warunkiem, że została w niej prawidłowo sporządzona tabelka stan nieruchomości przed i po podziale, bez zaokrągleń powierzchni poszczególnych działek do drugiego miejsca po przecinku.
Oznaczenie działki powinno być z dokładnością do 4 miejsca po przecinku i wyrażone w hektarach np.”0,1265 ha”, a nie w hektarach, arach i metrach (12a 65 m2 czy też 0,13 ha) jak to mają dalej w zwyczaju niektórzy geodeci.
W drugim przypadku natomiast po co przedkładać wypisy z ewidencji gruntów dla działek nr 124 i 125, skoro tylko działka nr 123 zostaje odłączona i dla niej będzie założona nowa księga wieczysta. Tym bardziej, że w księdze wieczystej powinny być wypisy dla działek 123, 124 i 125 albo ich powierzchnia jest znana (figurowała w księdze papierowej). Ktoś powie „przepis tak stanowi”, nie ma co z nim dyskutować trzeba przedłożyć wypisy dla działek nr 124 i 125. I w tym momencie dochodzimy do absurdalnych wniosków. Proszę mi powiedzieć, kto z Państwa mając nieruchomość składającą się z 150 działek ewidencyjnych ujawnionych w jednej księdze wieczystej będzie pozyskiwał 149 wypisów z ewidencji gruntów (pierwszy odpis 12 zł każdy następny 6 zł łączny koszt: 900 zł) kiedy sprzedaje tylko jedną działkę ewidencyjną.
W naszym systemie prawa stanowionego (prawa kontynentalnego) obowiązują pewne zasady interpretacji przepisów (prawnicy mówią na to wykładnia normy prawnej). Pierwsza i najważniejsza zasada mówi, że przepis należy interpretować tak jakie jest jego znaczenie językowe (tzw. wykładania literalna lub gramatyczna) pod jednym warunkiem, że taka interpretacja nie prowadzi do absurdalnych wniosków. Moim zdaniem interpretacja Pani rejent do takich właśnie absurdalnych wniosków prowadziła, co mam nadzieje Państwu wykazałem na przykładzie 149 działek. Jeśli pierwszy sposób wykładni zawiedzie sięgamy do następnych. W kolejce czeka wykładania celowościowa, czyli innymi słowy interpretacja w której szukamy odpowiedzi na pytanie „czemu ten przepis miał służyć, co chciał ustawodawca osiągnąć”.
W pierwszym przykładzie przedkładanie dokumentów stanowiących podstawę oznaczenia nieruchomości służy oczywiście opisaniu nowej działki ewidencyjnej, przypominam była 123 powstały 123/1 i 123/2.
W drugim przykładzie, nie ma to żadnego znaczenia. Po pierwsze działki te 123, 124 i 125 są już opisane w księdze wieczystej, jest znana ich powierzchnia zbiorcza. Taki sposób opisu powierzchni przyjęto jako suma poszczególnych działek składających się na daną nieruchomość wieczystoksięgową. Choć z niezrozumiałych dla mnie powodów można było przy każdej działce ewidencyjnej zrobić rubrykę powierzchnia, zamiast tego jest rubryka stanowiąca sumę powierzchni wszystkich działek. Ujawnienie powierzchni poszczególnych działek funkcjonuje tylko w przypadku działek odłączonych lub przyłączonych (mówimy oczywiście o księdze elektronicznej). Sąd może łatwo ustalić jaka jest powierzchnia zbiorcza pozostałych w księdze wieczystej działek, wystarczy odjąć od sumy powierzchni powierzchnię działki odłączonej, wszak nie spieram się, że dla tej odłączonej działki należy przedłożyć - niech będzie - wypis z ewidencji gruntów.
Co do naszego sporu doktrynalnego z Panią rejent.. finał znalazł w sądzie ;) Zresztą już w kancelarii ustaliliśmy, że Pani rejent zadzwoni do właściwego wydziału ksiąg następnego dnia upewnić się jak to jest z tymi wypisami. Jeśli okazałoby się, że miała rację, zobowiązałem się osobiście pojechać do starostwa załatwić wypisy i zanieść je do sądu, a był to sąd poza Krakowem. Następnego dnia same też zadzwoniłem do sądu… nigdzie nie musiałem jechać ;-)
Zobacz także: Jaka była powierzchnia działki w momencie założenia księgi wieczystej
