Z takim pytaniem zwrócił się do mnie jeden z Czytelników bloga.
Odpowiedź na to pytanie brzmi: to zależy. Kluczowe jest, czy wcześniej była założona księga wieczysta papierowa (tradycyjna). W księgach papierowych w dziale I-O, w łamie powierzchnia, ujawniano obok numerów działek (czy też dawniej parcel) powierzchnię działki, podając ją w hektarach (ha), arach (a) i metrach kwadratowych (m²)
Jest to najprostszy sposób ustalenia powierzchni działki w momencie jej ujawnienia lub dopisania do księgi wieczystej.
Księgi wieczyste papierowe vs elektroniczne
Sprawa komplikuje się w przypadku księgi wieczystej elektronicznej. W tej formie nie są podawane powierzchnie poszczególnych działek (wyjątek opisano w następnym akapicie), a jedynie powierzchnia zbiorcza całej nieruchomości — nawet jeśli składa się ona z tysiąca działek. Co więcej, obecnie powierzchnię ujawnia się w hektarach z dokładnością do czwartego miejsca po przecinku. Na przykład dawna powierzchnia 4 ha 45 ar 20 m² obecnie przedstawiona zostanie jako 4,4520 ha.
Wyjątek stanowi sytuacja, gdy odłącza się lub przyłącza konkretną działkę. W takim przypadku, przeglądając elektroniczną księgę wieczystą w opcji „Przeglądanie zupełnej treści kw", można sprawdzić w dziale I-O powierzchnię przyłączonej lub odłączonej działki.
Wracając do pytania zadanego na początku – jest ono w rzeczywistości niewłaściwie sformułowane. Właściwe pytanie powinno brzmieć: gdzie i w jakim rejestrze należy szukać powierzchni konkretnej działki?
Aktualizacja i wiarygodność danych
Warto zaznaczyć, że powierzchnie ujawnione w dziale I-O księgi wieczystej nie podlegają domniemaniu prawdziwości wpisów ani rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dane te są często nieaktualne z dwóch głównych powodów.
Po pierwsze, zostały przepisane z ksiąg wieczystych papierowych, gdzie pomiary powierzchni wykonano bardzo dawno temu. Po drugie, mimo że w międzyczasie przeprowadzono modernizacje ewidencji gruntów i budynków, podczas których geodeci wykonali dokładniejsze pomiary (wykorzystując dalmierze laserowe i GPS), to zaktualizowanych powierzchni nie ujawniono w księgach wieczystych. O przyczynach nieujawniania tych danych, pomimo istnienia przepisu nakazującego aktualizację ksiąg wieczystych, napiszę w kolejnym wpisie.
Gdzie szukać informacji o powierzchni?
Tak więc, Drogi Czytelniku, jeśli poszukujesz powierzchni działki — bo uważasz, że płacisz za dużo podatku od gruntów albo za grunt, który już nie jest Twoją własnością — szukaj takich informacji w ewidencji gruntów i budynków. W katastrze znajdują się także archiwalne dokumenty, na podstawie których można prześledzić, jak zmieniała się powierzchnia konkretnej działki.
Jeśli masz, Czytelniku, wątpliwości co do powierzchni działki, którą zamierzasz kupić, a wynikają one z rozbieżności między księgą wieczystą działek z I-O a wypisem z ewidencji gruntów, zaufaj ewidencji gruntów. Możesz też zlecić geodecie ustalenie granic w terenie i wykonanie pomiarów — wtedy będziesz miał pewność, jaką powierzchnię działki nabywasz.
Zakup działki - na co zwrócić uwagę
Swoją drogą, pozwolę sobie na jeszcze jedną dygresję. Dziwi mnie powszechne przeświadczenie, że kupuje się metry działki, a nie konkretną działkę. Nieruchomość to rzecz oznaczona co do tożsamości, a nie co do gatunku. Rzeczami oznaczonymi co do gatunku są rzeczy powtarzalne, np.: zboże, węgiel, worki z cementem czy paczka takich samych gwoździ. Rzeczy oznaczone co do tożsamości są natomiast niepowtarzalne — można wręcz powiedzieć niezastępowalne — jak na przykład obraz Kossaka, używany samochód czy nieruchomości.
Kupując daną działkę (nieruchomość gruntową), dokonuje się zakupu konkretnej nieruchomości o określonej powierzchni, konfiguracji, lokalizacji (najważniejszy czynnik wpływający moim zdaniem na cenę), ekspozycji (nasłonecznieniu), kącie nachylenia stoku, uzbrojeniu w media, dostępie do drogi publicznej i konkretnym stanie prawnym.
Wymienione czynniki kształtują cenę — powierzchnia również, ale nie bardziej niż lokalizacja. Co byś wolał, Czytelniku: mieć 10 arów działki w centrum Warszawy czy 10 hektarów w świętokrzyskim (choć województwo świętokrzyskie jest bardzo ładne, to ceny gruntów nie należą tam do najwyższych w kraju).
Oczywiście cena za metr kwadratowy daje pewien punkt odniesienia i ułatwia porównanie cen działek, ale nie powinna być traktowana przez kupujących jako jedyne kryterium kalkulowania wartości nieruchomości.
Ta zależność prawidłowo wyraża się w „sprzedaję działkę za cenę x, jej powierzchnia ujawniona w rejestrach to y, działka ma urządzoną drogę dojazdową wraz z ustanowionymi służebnościami, jest odrolniona i wyłączona z produkcji rolnej i leśnej, ma doprowadzone media, kształt prostokąta, z ekspozycją południową, wszystkie te cechy składają się na cenę x".
Błędne założenie brzmi: „metr kwadratowy działki kosztuje y, więc 1000 metrów kwadratowych powinno kosztować x". Często transakcja nie dochodzi do skutku, gdy podczas przygotowywania dokumentów do umowy sprzedaży okazuje się, że w księdze wieczystej widnieje 10 arów 10 m², a w ewidencji gruntów i budynków 9 arów 5 m².
Jeśli powierzchnia działki ma tak duże znaczenie dla kupującego, powinien on zlecić jej pomiar geodecie. Należy jednak zwrócić uwagę na kilka potencjalnych problemów.
Problemy z pomiarem działki
Po pierwsze, jeśli kupujący nie zdecyduje się na zakup, sprzedający nie zwróci mu kosztów poniesionych za pomiar działki.
Po drugie, pomiar działki wiąże się z określonymi czynnościami. Geodeta powinien sporządzić protokół graniczny i zawiadomić o tych czynnościach właścicieli działek sąsiednich. W trakcie takich czynności może się okazać, że granice działek są sporne. Co więcej, często sprzedający nie ponosi winy za taki stan rzeczy — może być w usprawiedliwionym przekonaniu, że na przykład fragment płotu (lub innego trwałego ogrodzenia) znajduje się w granicy, podczas gdy faktycznie jest od niej oddalony o 1 metr w stronę sąsiada.
Po trzecie, w praktyce tylko działki wydzielone z większej działki mają ustaloną dokładną powierzchnię. W przypadku działek sprzedawanych w ramach spieniężenia spadku lub sprzedaży działek, wobec których przez lata nie prowadzono żadnych czynności geodezyjnych, ich powierzchnia przeważnie nie odpowiada powierzchni ujawnionej w ewidencji gruntów, nie wspominając już o księgach wieczystych.
