Warto czytać całe uzasadnienia orzeczeń Sądu Najwyższego, a nie poprzestać jedynie na tezach. Tezy bowiem nie zawsze oddają wszystkie ciekawe wątki zawarte w uzasadnieniu.
Weźmy na przykład uchwałę Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt III CZP 65/11. Teza tego orzeczenia stwierdza, że
Przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z 26.6.1994 r. o własności lokali.
Przebudowa lokalu - czy zmieniają się udziały w nieruchomości wspólnej?
Powyższa teza została szeroko rozpowszechniona w Internecie, ale sąd w tym uzasadnieniu poruszył także nie mniej ważną kwestię: czy w przypadku przebudowy już istniejącego w sensie prawnym lokalu (wyodrębnionego, stanowiącego przedmiot odrębnego prawa własności, z założoną księgą wieczystą), który w wyniku tej przebudowy zmienia powierzchnię użytkową, należy zmienić także udziały (ułamki) w nieruchomości wspólnej?
Taka zmiana wiązałaby się z koniecznością dokonania zmian we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla lokali znajdujących się w budynku.
Co na ten temat mówi ustawa o własności lokali?
Pytanie takie nasuwa się szczególnie po lekturze art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym:
Art. 3 ustawy o własności lokali
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Na szczęście końcowy fragment uzasadnienia uchwały III CZP 65/11 rozwiewa wszelkie wątpliwości:
Samodzielny lokal mieszkalny, będący przedmiotem odrębnej własności lokalu, może podlegać przebudowom prowadzonym w granicach wyznaczonych przez ściany, które wyodrębniają lokal z przestrzeni budynku i decydują o jego powierzchni i konfiguracji.
Dopuszczalność tego rodzaju przebudowy lokalu może być uzależniona od uzyskania stosownych zezwoleń na drodze administracyjnej (pozwolenie na budowę lub zgłoszenie), ale jej wykonanie prowadzi, co najwyżej, do zmiany konfiguracji samodzielnego lokalu mieszkalnego, jako przedmiotu odrębnej własności, co - na wniosek właściciela - powinno znaleźć odzwierciedlenie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej.
Tego rodzaju zmiany w obrębie przedmiotu odrębnej własności lokalu nie wiążą się z powstaniem przedmiotu prawa o innych istotnych właściwościach, nie wpływają też na zmianę powierzchni innego samodzielnego lokalu lub nieruchomości wspólnej.
Zmiana przeznaczenia lokali nie wymaga ponownego ustalania wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej
Jakie wnioski płyną z powyższego uzasadnienia dla praktyki obrotu nieruchomościami?
Kluczowe jest to, że gdy chcemy zmienić przeznaczenie lokalu, a w związku z wyburzeniem ścianek działowych zmieni się jego powierzchnia użytkowa (zwiększy się lub zmniejszy), nie trzeba ponownie ustalać wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej — ani dla tego lokalu, ani dla innych w budynku. Warunkiem jest tylko to, by lokal był wyodrębniony, czyli miał założoną księgę wieczystą. To znaczne oszczędności czasu i pieniędzy.
Powyższe uzasadnienie Sądu Najwyższego jest moim zdaniem logiczne. Udział w części wspólnej, związany z własnością lokalu, został ustalony podczas wyodrębniania lokalu i pozostaje niezmienny nawet przy zmianie powierzchni użytkowej.
Udział w części wspólnej służy określeniu, w jakim stopniu właściciel lokalu uczestniczy w kosztach utrzymania części wspólnej (w ustawie nazwanych kosztami zarządu). Przyjęto sprawiedliwą zasadę — im większa powierzchnia lokalu, tym większy udział i wyższe opłaty.
Analiza art. 3 ustawy o własności lokali wskazuje na dwa etapy związane z wydzielaniem lokali i ustalaniem wysokości udziałów. Pierwszy etap dotyczy sukcesywnego wyodrębniania własności poszczególnych lokali (ust. 3). Drugi etap odnosi się do sytuacji, gdy udziały nie sumują się do jedności. Warto podkreślić, że udział w części wspólnej wyraża się ułamkiem zwykłym (1/2), nie dziesiętnym (0,5), a suma wszystkich udziałów musi dać jedność — czyli liczbę 1 (lub ułamek, w którym licznik odpowiada mianownikowi, np.: 1256/1256).
W takiej sytuacji należy zastosować rozwiązanie przewidziane w ust. 7 art. 3 ustawy o własności lokali.
Dodam jeszcze tylko, że sam proces wyodrębniania lokali (czyli tworzenia ich w sensie prawnym) może być albo rozłożony na lata — co zazwyczaj ma miejsce, gdy właściciel budynku nie spieszy się ze sprzedażą — albo dokonany jednorazowo poprzez wyodrębnienie wszystkich lokali znajdujących się w budynku zgodnie z ust. 6. To drugie rozwiązanie powinni, moim zdaniem, stosować deweloperzy przed rozpoczęciem sprzedaży lokali, jednak niestety tego nie robią.
Skoro ustawodawca nie przewidział procedury na wypadek zmiany powierzchni poszczególnych lokali, nie ma potrzeby się tym martwić. Zmiana powierzchni użytkowej lokalu nie wpływa na stosunki własnościowe we wspólnocie mieszkaniowej. Innymi słowy, dopóki nie ingerujemy we wspólną własność, sąsiedzi ani zarząd wspólnoty nie mają prawa ingerować w to, co robimy w swoim lokalu.
