Prawo dożywocia w księdze wieczystej — na czym polega i jakie są jego skutki prawne?
Zgodnie z zamysłem prawodawcy, umowa dożywocia pełni istotną funkcję alimentacyjną. Z tego względu nie działa przeciwko niej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Co to oznacza w praktyce?
Otóż to, że można kupić nieruchomość z dożywotnikiem, a raczej z obowiązkiem dożywotniego utrzymania uprawnionego darczyńcy.
Istotą tej umowy jest przekazanie prawa własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie dożywotnika i jego godny pochówek po śmierci.
Dożywotnikiem jest były właściciel, który przekazał własność nieruchomości w zamian za świadczenia w naturze, ot taki pakiet alimentacyjny (wikt, opierunek, pomoc w chorobie itp.).
Ta forma przekazania majątku dzieciom była szczególnie popularna w stosunkach wiejskich.
Dzisiaj umowa dożywocia przeżywa swój renesans jako skuteczny sposób na uniknięcie konieczności spłaty zachowku.
Wpis dożywocia do księgi wieczystej - gdzie szukać?
Umowę dożywocia ujawnia się — podobnie jak inne obciążenia — w dziale III księgi wieczystej. Należy jednak pamiętać, że umowa dożywocia może obciążać nieruchomość nawet bez wpisu w dziale III. Jest to skutkiem wyjątku z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, według którego rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia.
Art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
2) prawu dożywocia;
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji rządowej albo jednostki samorządu terytorialnego;
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
5) służebnościom przesyłu.
Dożywocie w księdze wieczystej — jak sprawdzić przy zakupie nieruchomości?
Pierwszym krokiem jest sprawdzenie podstawy nabycia nieruchomości przez sprzedającego, ujawnionej w dziale II księgi wieczystej.
W przypadku ujawnienia umowy dożywocia należy ustalić, czy wygasła. Umowa ta wygasa w dwóch przypadkach: po śmierci dożywotnika lub po złożeniu przez niego oświadczenia o zrzeczeniu się tego prawa. Najczęstszą przyczyną jest śmierć dożywotnika. Do wykreślenia z księgi wieczystej wystarczy przedłożyć odpis skrócony aktu zgonu osoby ujawnionej jako dożywotnik w księdze wieczystej lub w umowie dożywocia (akcie notarialnym).
Warto również sprawdzić papierową księgę wieczystą. Podczas migracji ksiąg papierowych do systemu elektronicznego przepisywane są wyłącznie wpisy niewykreślone. Może się zdarzyć, że umowa dożywocia była ujawniona w dziale III papierowej księgi wieczystej, ale została wykreślona przed migracją na podstawie odpisu aktu zgonu dożywotnika.
Zakupiłem nieruchomość z dożywotnikiem — co teraz?
Bez zachowania powyższych środków ostrożności można nieświadomie nabyć dom z dożywotnikiem. Należy pamiętać, że w przypadku takiego zakupu przechodzą na nabywcę obowiązki o charakterze alimentacyjnym wobec dożywotnika, którym zazwyczaj jest osoba w podeszłym wieku. W takiej sytuacji pozostają dwa wyjścia: sprzedaż nieruchomości kolejnej osobie albo oczekiwanie na naturalne rozwiązanie sprawy.
