Służebność drogi koniecznej a księgi wieczyste, czyli temat z cyklu czego Ci księgi wieczyste nie powiedzą?
Istnieje pewna grupa praw, które obciążają nieruchomość bez względu na to czy zostały ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.
Art. 7. ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
- prawu dożywocia,
- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
- służebnościom przesyłu.
Przykład: Domek letniskowy w górach i dojazd do działki, a brak wpisu służebności do księgi wieczystej
Otóż wyobraźmy sobie, że kupujemy działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym w ładnie położonej okolicy - gdzieś w górach - z przeznaczeniem na domek letniskowy. Przed transakcją sprawdziliśmy treść księgi wieczystej (dlaczego odpis z księgi wieczystej nie wystarczy patrz: Jak długo ważny jest odpis z księgi wieczystej) działy III i IV czyściutkie bez wpisów i wzmianek ;). W jakiś czas po finalizacji transakcji zakupu nieruchomości orientujemy się, że ktoś regularnie przejeżdza przez naszą posesję, o czym świadczą koleiny na gruncie. Wywiad środowiskowy przeprowadzony wśród sąsiadów wskazuję, iż jeden z mieszkańców okolicznej wsi dojeżdża regularnie w okresie prac polowych do swojej działki rolnej przez naszą posesję. Inkryminowany sprawca naruszeń przyznaję się, „że owszem przejeżdżał… ale mu wolno bo ma służebność!!” Na dowód czego okazuje postanowienie sądu z 1959 r. o ustanowieniu służebności drogi koniecznej polegającej na prawie „przejazdu, przechodu i przegonu (bydła) po parceli gruntowej l.kat. 1256 na rzecz każdoczesnego właściciela parceli l.kat. 1257.
W praktyce zbadanie księgi wieczystej nie chroni przed takimi niespodziankami jak opisane w powyższej historyjce. Bez oględzin nieruchomości i rozpytania sąsiadów lepiej nie podejmować decyzji o kupnie.
Czego nie uwzględnia rękojmia służebności drogi koniecznej?
Cytowany przepis wskazuje też, że rękojmia nie działa także przeciwko takim prawom jak:
- prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie do wpisu, akurat ten zapis jest pusty, gdyż obecnie nie ma takich przepisów. Kiedyś obowiązywała hipoteka ustawowa obciążająca bez wpisu w księdze wieczystej wszystkie nieruchomości podatnika, z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych na podstawie decyzji organu podatkowego, ustalającej wysokość tego zobowiązania, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości. Obowiązywała do 5 czerwca 2001 r. a została zniesiona w wyniku nowelizacji ordynacji podatkowej ustawą z 11 kwietnia 2001 r., Dz. U. Nr 39, poz. 459)
- prawu dożywocia - dożywocie rodzaj darowizny z obowiązkiem dożywotniego utrzymania darczyńcy stąd nazwa tego prawa
Służebność drogi nie wpisana do księgi wieczystej
Niewątpliwie służebności czy umowa dożywocia mają doniosłe społeczne/sąsiedzkie/aksjologiczne znaczenie (niepotrzebne skreślić), jednakże co stoi na przeszkodzie żeby sam zainteresowany korzystający z cudzej nieruchomości zadbał o swoje dobrze pojęte interesy i ujawnił swoje prawo w księdze wieczystej.
Kraków, 1 sierpnia 2012 r.
