Czytając przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece wydawać by się mogło, że rolą sądu wieczystoksięowego jest przymuszenie opieszałego właściciela do ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej, jeśli ten zaniecha tego obowiązku.
Art. 35 1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
Art. 36
1. Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.
2. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, wzór zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1.
3. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.
4. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.
5. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie.
Niby przepis wyraźnie wskazuje, co sąd powinien zrobić w sytuacji, gdy właściciel nie ujawnia bez zbędnej zwłoki swoich praw w księdze wieczystej. W praktyce jednak sądy ograniczają się do wpisu ostrzeżenia w dziale III i wysłania zawiadomienia o dokonanym wpisie wraz z pouczeniem o treści powyższego artykułu. O tym, żeby sąd nałożył na opieszałego właściciela grzywnę, jeszcze nie słyszałem.
Paradoksalnie powyższa procedura nie stanowi żadnej dolegliwości dla opieszałego właściciela. Częściej utrudnia życie pozostałym współwłaścicielom nieruchomości, którzy chcieliby np.: założyć księgę wieczystą dla lokalu, który został im przyznany w postępowaniu o podział masy spadkowej albo w efekcie zniesienia współwłasności. A wpis ostrzeżenia w dziale III uniemożliwia im założenie księgi wieczystej.
Nie można takiego opieszałego właściciela wyręczyć w ujawnieniu jego prawa w księdze wieczystej, składając niejako za niego wniosek, gdyż nie jest do tego legitymowany.
Nie można też moim zdaniem posiłkować się postępowaniem o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z uwagi na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 29 kwietnia 2015 r. sygn. akt IV CSK 522/14, zgodnie z którym tylko osoby uprawnione do złożenia wniosku o dokonanie wpisu są uprawnione do wytoczenia powództwa w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Teza powyższego wyroku brzmi: „te same osoby, które mogą złożyć wniosek o dokonanie wpisu (art. 626[2] § 5 KPC) są legitymowane do wytoczenia powództwa w oparciu o art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece”.
Art. 10 ust 1. ustawy o księgach wieczystych stanowi, że:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Wobec tego jak przymusić opieszałego właściciela?
Oczywiście można skierować pismo do sądu aby ten wszczął wobec opieszałego właściciela procedurę przymuszającą go do dokonania wpisu, licząc na to, że może wystraszy się grzywny. Choć lepszym moim zdaniem rozwiązaniem jest skorzystać z uprawnień jakie daje przepis art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Art. 35 ust 2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
Należy tylko wykazać istnienie i wysokość szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy zaniechaniem opieszałego właściciela a nasza szkodą. Szkodą może być obowiązek wypłacenia zadatku w związku z niedojściem do zawarcia umowy przenoszącej własność albo poniesienie kosztów notarialnych na umowę przedwstępną, która nie doprowadziła do umowy finalnej. Warunkiem jest oczywiście, aby przyczyną niedojścia do finalizacji umowy sprzedaży nieruchomości była bezczynność opieszałego właściciela, skutkująca wpisem ostrzeżenia w dziale III i tym samym zablokowaniem czynności notarialnych.
Art. 35 1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
Art. 36
1. Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.
2. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, wzór zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1.
3. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.
4. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.
5. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie.
Niby przepis wyraźnie wskazuje, co sąd powinien zrobić w sytuacji, gdy właściciel nie ujawnia bez zbędnej zwłoki swoich praw w księdze wieczystej. W praktyce jednak sądy ograniczają się do wpisu ostrzeżenia w dziale III i wysłania zawiadomienia o dokonanym wpisie wraz z pouczeniem o treści powyższego artykułu. O tym, żeby sąd nałożył na opieszałego właściciela grzywnę, jeszcze nie słyszałem.
Paradoksalnie powyższa procedura nie stanowi żadnej dolegliwości dla opieszałego właściciela. Częściej utrudnia życie pozostałym współwłaścicielom nieruchomości, którzy chcieliby np.: założyć księgę wieczystą dla lokalu, który został im przyznany w postępowaniu o podział masy spadkowej albo w efekcie zniesienia współwłasności. A wpis ostrzeżenia w dziale III uniemożliwia im założenie księgi wieczystej.
Nie można takiego opieszałego właściciela wyręczyć w ujawnieniu jego prawa w księdze wieczystej, składając niejako za niego wniosek, gdyż nie jest do tego legitymowany.
Nie można też moim zdaniem posiłkować się postępowaniem o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z uwagi na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 29 kwietnia 2015 r. sygn. akt IV CSK 522/14, zgodnie z którym tylko osoby uprawnione do złożenia wniosku o dokonanie wpisu są uprawnione do wytoczenia powództwa w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Teza powyższego wyroku brzmi: „te same osoby, które mogą złożyć wniosek o dokonanie wpisu (art. 626[2] § 5 KPC) są legitymowane do wytoczenia powództwa w oparciu o art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece”.
Art. 10 ust 1. ustawy o księgach wieczystych stanowi, że:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Wobec tego jak przymusić opieszałego właściciela?
Oczywiście można skierować pismo do sądu aby ten wszczął wobec opieszałego właściciela procedurę przymuszającą go do dokonania wpisu, licząc na to, że może wystraszy się grzywny. Choć lepszym moim zdaniem rozwiązaniem jest skorzystać z uprawnień jakie daje przepis art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Art. 35 ust 2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
Należy tylko wykazać istnienie i wysokość szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy zaniechaniem opieszałego właściciela a nasza szkodą. Szkodą może być obowiązek wypłacenia zadatku w związku z niedojściem do zawarcia umowy przenoszącej własność albo poniesienie kosztów notarialnych na umowę przedwstępną, która nie doprowadziła do umowy finalnej. Warunkiem jest oczywiście, aby przyczyną niedojścia do finalizacji umowy sprzedaży nieruchomości była bezczynność opieszałego właściciela, skutkująca wpisem ostrzeżenia w dziale III i tym samym zablokowaniem czynności notarialnych.
