Podział nieruchomości a służebność drogi koniecznej
Długo zastanawiałem się jak w sposób obrazowy wyjaśnić, dlaczego obciążenia na nieruchomości z założoną księgą wieczystą „wloką” się za działkami odłączonymi z tej księgi wieczystej. W końcu wpadłem na pomysł, że powyższy mechanizm przenoszenia wpisów obciążeń z jednej księgi wieczystej do nowo założonej można opisać za pomocą parcianego worka (kiedyś takie worki używane były do magazynowania i przenoszenia wszelkich sypkich materiałów typu pszenica, żyto itp.) arbuzów znajdujących się w tym worku i dużej pieczęci.
Załóżmy, że parcianym workiem jest księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości gruntowej składającej się z licznych działek (arbuzy), a sama nieruchomość jest obciążona np.: służebnością gruntową (obrazowo przedstawioną jako pieczęć odbita na parcianym worku).
Załóżmy że nieruchomość rozumiemy jako formułę: "jedna księga wieczysta = jedna nieruchomość". Czyli nieruchomością może być jedna działka jeśli ma urządzoną księgę wieczystą lub tysiąc działek jeśli są wpisane do jednej księgi wieczystej.
Czy istnieją księgi wieczyste, obejmujące tysiące działek? Oczywiście, że istnieją żeby daleko nie szukać, choćby działki znajdujące się na terenie powiatu oświęcimskiego, tam się w takich potworkach lubują. Sam widziałem księgę zawierającą 2500 działek. Odpis takiej księgi do palenia w piecu nadaje się świetnie za to do czytania w żaden sposób ;)
Wracając do tematu wpisu; podział nieruchomości polega na odłączeniu działki z księgi (nazwijmy ją księgą matką) i założeniu dla odłączonej działki nowej księgi wieczystej. To jest podział nieruchomości w sensie prawnym. Właścicielem odłączonej działki może nadal być właściciel księgi matki, lecz do czynienia mamy już z dwoma nieruchomościami, zgodnie z formułą „jedna księga = jedna nieruchomość”.
Podział geodezyjny polega natomiast na dzieleniu działek. Np. działka nr 101 o pow. 0,0050 ha dzieli się na dwie działki o nr 101/1 i 101/2 każda o pow. 0,0025 ha. Działki te mogą być nadal w jednej księdze wieczystej, czyli w jednej nieruchomości i o podziale nieruchomości mówić tu nie możemy.
Opisując podział nieruchomości za pomocą worka, pieczęci i fantów. Wygląda to tak, że z jednego worka wyjmujemy (odłączamy) arbuza (działkę) i wkładamy go do drugiego worka. W sumie mamy dwa worki (dwie nieruchomości).
Do tego miejsca wszystko jasne? To gdzie jest problem. Otóż w jednym z orzeczeń (uchwała z 17 kwietnia 2009 r. sygn. akt. III CZP 9/2009) Sąd Najwyższy musiał wyjaśnić dlaczego pomimo tego, że Krzysztof S zakupił działkę nr 1 przez którą nie przebiegała żadna droga konieczna, została ona obciążona zakresem służebności drogi koniecznej tylko dlatego że została odłączona z księgi wieczystej, w której wpisane były inne działki obciążone tą służebnością drogi koniecznej. Kiedy szczęśliwy właściciel złożył wniosek o założenie dla odłączonej (z księgi wieczystej nr A) działki nr 1 nową księgę wieczystą nr B, to sąd wieczystoksięgowy w osobie referendarza sądowego wpisał w dziale III księgi wieczystej nr B służebność drogi koniecznej biegnącej po zupełnie innej działce nr 3 (tu wyjaśniam, iż działka nr 3 nadal figuruje w księdze wieczystej nr A).
Sąd Najwyższy przyznał rację referendarzowi i orzekł:
Jeżeli jedna księga wieczysta urządzona jest dla kilku geodezyjnie tylko wyodrębnionych działek i niektóre z nich objęte są służebnością gruntową, to odłącznie z księgi wieczystej działki nieobjętej zakresem wykonywania służebności i założenie dla niej nowej księgi wieczystej nie powoduje wygaśnięcia obciążenia jej tą służebnością.
Sąd Najwyższy odwołał się do zasady wynikającej z art. 290 kc. Jak dzielisz nieruchomość obciążenia pozostają na wszystkich nieruchomościach powstałych z podziału.
W razie podziału nieruchomości władnącej (obciążonej) służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział (zd. 1 ust 1 i 2 art. 290 k.c.)
Innymi słowy wyjęcie jednego arbuza z worka, opieczętowanego służebnością gruntową i włożenie go do drugiego worka, skutkuje opieczętowaniem również tego drugiego worka :)
Służebność gruntowa jak i zresztą każde inne obciążenie, ciąży na całej nieruchomości (wszystkich działkach wpisanych w księdze wieczystej), choć faktycznie wykonywana jest tylko co do niektórych działek. Dlatego jak chcesz Drogi Czytelniku obciążyć jedną ze swoich trzech działek - objętych jedną księgą wieczystą - hipoteką, wydziel najpierw tą działkę do nowo założonej księgi wieczystej. A w ten sposób obciążysz hipoteką tylko jedną działkę geodezyjną a nie trzy.
Długo zastanawiałem się jak w sposób obrazowy wyjaśnić, dlaczego obciążenia na nieruchomości z założoną księgą wieczystą „wloką” się za działkami odłączonymi z tej księgi wieczystej. W końcu wpadłem na pomysł, że powyższy mechanizm przenoszenia wpisów obciążeń z jednej księgi wieczystej do nowo założonej można opisać za pomocą parcianego worka (kiedyś takie worki używane były do magazynowania i przenoszenia wszelkich sypkich materiałów typu pszenica, żyto itp.) arbuzów znajdujących się w tym worku i dużej pieczęci.
Załóżmy, że parcianym workiem jest księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości gruntowej składającej się z licznych działek (arbuzy), a sama nieruchomość jest obciążona np.: służebnością gruntową (obrazowo przedstawioną jako pieczęć odbita na parcianym worku).
Załóżmy że nieruchomość rozumiemy jako formułę: "jedna księga wieczysta = jedna nieruchomość". Czyli nieruchomością może być jedna działka jeśli ma urządzoną księgę wieczystą lub tysiąc działek jeśli są wpisane do jednej księgi wieczystej.
Czy istnieją księgi wieczyste, obejmujące tysiące działek? Oczywiście, że istnieją żeby daleko nie szukać, choćby działki znajdujące się na terenie powiatu oświęcimskiego, tam się w takich potworkach lubują. Sam widziałem księgę zawierającą 2500 działek. Odpis takiej księgi do palenia w piecu nadaje się świetnie za to do czytania w żaden sposób ;)
Wracając do tematu wpisu; podział nieruchomości polega na odłączeniu działki z księgi (nazwijmy ją księgą matką) i założeniu dla odłączonej działki nowej księgi wieczystej. To jest podział nieruchomości w sensie prawnym. Właścicielem odłączonej działki może nadal być właściciel księgi matki, lecz do czynienia mamy już z dwoma nieruchomościami, zgodnie z formułą „jedna księga = jedna nieruchomość”.
Podział geodezyjny polega natomiast na dzieleniu działek. Np. działka nr 101 o pow. 0,0050 ha dzieli się na dwie działki o nr 101/1 i 101/2 każda o pow. 0,0025 ha. Działki te mogą być nadal w jednej księdze wieczystej, czyli w jednej nieruchomości i o podziale nieruchomości mówić tu nie możemy.
Opisując podział nieruchomości za pomocą worka, pieczęci i fantów. Wygląda to tak, że z jednego worka wyjmujemy (odłączamy) arbuza (działkę) i wkładamy go do drugiego worka. W sumie mamy dwa worki (dwie nieruchomości).
Do tego miejsca wszystko jasne? To gdzie jest problem. Otóż w jednym z orzeczeń (uchwała z 17 kwietnia 2009 r. sygn. akt. III CZP 9/2009) Sąd Najwyższy musiał wyjaśnić dlaczego pomimo tego, że Krzysztof S zakupił działkę nr 1 przez którą nie przebiegała żadna droga konieczna, została ona obciążona zakresem służebności drogi koniecznej tylko dlatego że została odłączona z księgi wieczystej, w której wpisane były inne działki obciążone tą służebnością drogi koniecznej. Kiedy szczęśliwy właściciel złożył wniosek o założenie dla odłączonej (z księgi wieczystej nr A) działki nr 1 nową księgę wieczystą nr B, to sąd wieczystoksięgowy w osobie referendarza sądowego wpisał w dziale III księgi wieczystej nr B służebność drogi koniecznej biegnącej po zupełnie innej działce nr 3 (tu wyjaśniam, iż działka nr 3 nadal figuruje w księdze wieczystej nr A).
Sąd Najwyższy przyznał rację referendarzowi i orzekł:
Jeżeli jedna księga wieczysta urządzona jest dla kilku geodezyjnie tylko wyodrębnionych działek i niektóre z nich objęte są służebnością gruntową, to odłącznie z księgi wieczystej działki nieobjętej zakresem wykonywania służebności i założenie dla niej nowej księgi wieczystej nie powoduje wygaśnięcia obciążenia jej tą służebnością.
Sąd Najwyższy odwołał się do zasady wynikającej z art. 290 kc. Jak dzielisz nieruchomość obciążenia pozostają na wszystkich nieruchomościach powstałych z podziału.
W razie podziału nieruchomości władnącej (obciążonej) służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział (zd. 1 ust 1 i 2 art. 290 k.c.)
Innymi słowy wyjęcie jednego arbuza z worka, opieczętowanego służebnością gruntową i włożenie go do drugiego worka, skutkuje opieczętowaniem również tego drugiego worka :)
Służebność gruntowa jak i zresztą każde inne obciążenie, ciąży na całej nieruchomości (wszystkich działkach wpisanych w księdze wieczystej), choć faktycznie wykonywana jest tylko co do niektórych działek. Dlatego jak chcesz Drogi Czytelniku obciążyć jedną ze swoich trzech działek - objętych jedną księgą wieczystą - hipoteką, wydziel najpierw tą działkę do nowo założonej księgi wieczystej. A w ten sposób obciążysz hipoteką tylko jedną działkę geodezyjną a nie trzy.
