Dlaczego obciążenia na nieruchomości z założoną księgą wieczystą „podążają" za działkami odłączonymi z tej księgi wieczystej?
Księgi wieczyste opierają się na kluczowym założeniu: o nieruchomości mówimy wtedy, gdy ma ona założoną księgę wieczystą. W księdze wieczystej może być ujawniona jedna lub wiele działek ewidencyjnych (gruntowych). Obowiązuje zasada, że jedna księga wieczysta to jedna nieruchomość.
jedna księga wieczysta = jedna nieruchomość
Czy istnieją księgi wieczyste zawierające setki działek?
Oczywiście. Najlepszym przykładem są działki znajdujące się na terenie powiatu oświęcimskiego. Osobiście analizowałem księgę wieczystą zawierającą ponad 2500 działek ujawnionych w dziale I-O.
Papierowy wydruk takiej elektronicznej księgi wieczystej, zawierającej ponad 2500 działek, stanowił dość gruby plik kartek.
Co to jest podział nieruchomości w sensie prawnym?
Od geodezyjnego podziału działki ewidencyjnej gruntu należy odróżnić podział nieruchomości w sensie prawnym.
Podział geodezyjny polega na podziale działki na co najmniej dwie części. Na przykład działka nr 101 o powierzchni 0,0050 ha dzieli się na dwie działki o numerach 101/1 i 101/2, każda o powierzchni 0,0025 ha.
Działki te mogą pozostać wpisane w jednej księdze wieczystej, czyli stanowić jedną nieruchomość – w takim przypadku nie mówimy o podziale nieruchomości.
Jeśli natomiast działka nr 101/1 zostanie odłączona z tej księgi wieczystej, a następnie zostanie dla niej założona nowa księga wieczysta, wówczas następuje podział nieruchomości w sensie prawnym.
W praktyce pojawia się problem związany z obciążaniem działek, przez które nie przebiega szlak służebności gruntowej.
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 kwietnia 2009 r. sygn. akt III CZP 9/09
Jeżeli jedna księga wieczysta urządzona jest dla kilku geodezyjnie tylko wyodrębnionych działek i niektóre z nich objęte są służebnością gruntową, to odłączenie z księgi wieczystej działki nieobjętej zakresem wykonywania służebności i założenie dla niej nowej księgi wieczystej nie powoduje wygaśnięcia obciążenia jej tą służebnością.
Zestawiając treść art. 46 § 1 KC i art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece za trafne uznać należy wieczystoksięgowe rozumienie pojęcia nieruchomości wyrażające się w formule "jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość".
Sąd Najwyższy odwołał się do zasady wynikającej z art. 290 kc. zgodnie z którą podział nieruchomości obciążonej służebnościami skutkuje przeniesieniem obciążeń także do nowo powstałych nieruchomości.
W przypadku podziału nieruchomości, obciążenia pozostają na wszystkich nieruchomościach powstałych w wyniku tego podziału.
Art. 290 Kodeksu cywilnego
§ 1. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.
§ 2. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.
Choć przepis stanowi, że w przypadku podziału właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się zwolnienia ze służebności działek, które nie są konieczne do jej wykonywania, w praktyce obciążenie obejmuje wszystkie działki ujęte w księdze wieczystej.
Możliwe komplikacje z ustaleniem przebiegu służebności na podstawie samej treści księgi wieczystej.
Sprawa służebności komplikuje się dodatkowo, gdy zmieniają się numery działek ewidencyjnych. Na przykład, gdy służebność obciąża działkę nr 17, która następnie zostaje podzielona na działki nr 17/1, 17/2 i 17/3.
Choć zmiana oznaczenia nieruchomości zostanie odnotowana w dziale I-O, służebność ujawniona w dziale III pozostanie niezmieniona – nadal będzie odnosić się do działki nr 17.
Jeszcze poważniejszy problem dotyczy dawnych parcel gruntowych. Na przykład, gdy służebność obciąża parcelę gruntową nr 2576/1, podczas gdy obecnie numery działek w danym obrębie kończą się na 120.
W takiej sytuacji oznaczenie działki ewidencyjnej w dziale I-O księgi wieczystej różni się od oznaczenia gruntu obciążonego w dziale III księgi wieczystej.
Bez pozyskania wykazu synchronizacyjnego lub zlecenia jego opracowania geodecie nie można ustalić przebiegu służebności ani określić, których działek ewidencyjnych obciążenie dotyczy.
Podział nieruchomości w sensie prawnym w celu obciążenia tylko jednej działki.
Dlatego w przypadku, gdy chcemy obciążyć tylko jedną z trzech działek ujawnionych w jednej księdze wieczystej, zalecam wydzielenie pozostałych działek, które mają pozostać nieobciążone, do nowo założonej księgi wieczystej.
W ten sposób obciążenie będzie dotyczyło wyłącznie jednej działki ewidencyjnej, zamiast wszystkich trzech.
