W przypadku podziału nieruchomości ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadza zasadę skierowaną do geodetów, urzędników zatwierdzających podział oraz częściowo do notariuszy.
Zasada ta głosi:
nie można projektować ani zatwierdzać podziału działki, jeśli nowo powstałe działki nie będą miały zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej
Zasada jest niewątpliwie słuszna, jednak analiza przepisów w zestawieniu z rzeczywistością pokazuje, że mamy do czynienia z regulacją, którą stosunkowo łatwo ominąć. Choć intencją ustawodawcy było zabezpieczenie nabywców przed zakupem działek bez dojazdu, cel ten nie został w pełni osiągnięty.
Art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
Dostęp do drogi publicznej (wzmiankowany art. 93 ust. 3) oznacza służebność drogi koniecznej lub udział w działce stanowiącej drogę wewnętrzną (drogę dojazdową).
W praktyce zastosowanie przepisu art. 99 w związku z art. 93 ust. 3 wygląda następująco: właściciel dużej działki, chcąc podzielić ją na trzy mniejsze, zleca geodecie przygotowanie projektu i dokumentacji podziału. Następnie wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję zatwierdzającą podział z zastrzeżeniem, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostanie zapewniony dojazd do drogi publicznej. Wójt nie ma jednak uprawnień do ustanowienia służebności drogi koniecznej w decyzji podziałowej – nie może nawet wskazać jej przebiegu ani określić szerokości drogi wewnętrznej.
Do tego momentu mamy do czynienia z podziałem tzw. ewidencyjnym.
Właściciel może teraz wykorzystać warunkową decyzję podziałową na wiele sposobów. Przede wszystkim decyzja zostaje „zaklauzulowana" — jak określają to geodeci — czyli zmiany (podział działki) zostają odnotowane w ewidencji gruntów i budynków. W praktyce oznacza to, że z ewidencji gruntów otrzymamy wypis dla trzech działek, choć z prawnego punktu widzenia mamy wciąż jedną nieruchomość, dopóki działki te są ujawnione w jednej księdze wieczystej. Do podziału prawnego na tym etapie jeszcze nie doszło.
Co więcej, zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzja zatwierdzająca podział stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej. Chodzi oczywiście o dział I-O księgi wieczystej. Na podstawie takiej decyzji należy wyznaczyć w terenie punkty graniczne (graniczniki) według zasad określonych w przepisach o geodezji i kartografii. Mimo że wciąż znajdujemy się na etapie podziału ewidencyjnego, warto zauważyć, jak daleko idące skutki już nastąpiły.
Pójdźmy dalej: właściciel trzech nowopowstałych działek znalazł kupca na jedną z nich. Udają się do notariusza, aby spisać umowę sprzedaży — zamierzają tym samym dokonać prawnego podziału nieruchomości. Dopiero bowiem na etapie przepisania działki z jednej księgi wieczystej do drugiej możemy mówić o podziale prawnym nieruchomości, zgodnie z zasadą „jedna księga wieczysta = jedna nieruchomość".
Jak wspomniałem na początku, warunkowa decyzja podziałowa jest częściowo skierowana do notariuszy. W momencie sprzedaży, notariusz — znając warunek zawarty w decyzji podziałowej — powinien albo uzależnić sporządzenie aktu notarialnego od ustanowienia przez sprzedającego służebności drogi koniecznej na jego pozostałych działkach (lub przeniesienia udziału we własności działki stanowiącej drogę wewnętrzną), albo całkowicie odmówić sporządzenia umowy.
Warto w tym miejscu przytoczyć tezę z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt III CZP 34/09.
Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (art. 58 § 1 KC w zw. z art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy z 21.8.1997 r., o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
Surowa sankcja z art. 58 § 1 kodeksu cywilnego — nieważna umowa z mocy samego prawa
Art. 58 Kodeksu cywilnego
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
Co mają zrobić osoby, które mimo decyzji warunkowej zawarły umowę sprzedaży działki bez zapewnionego dostępu do drogi publicznej?
Czy grożą im sankcje administracyjne, czy może umowa sprzedaży jest nieważna?
Sprzedający przecież otrzymał zapłatę, kupującego wpisano do księgi wieczystej, a ten płaci już podatek od gruntu. W zasadzie nie poniósł szkody, ponieważ świadomie zdecydował się na zakup — być może otrzymując nawet niższą cenę ze względu na brak dojazdu.
Uspokajam – w przytoczonym orzeczeniu Sąd Najwyższy bronił, zresztą słusznie, notariusza przed pretensjami stron niedoszłej transakcji, które skarżyły się na jego odmowę sporządzenia umowy sprzedaży bez ustanowienia dostępu do drogi publicznej.
I jeszcze raz uspokajam: nikt nie będzie stwierdzał wygaśnięcia decyzji podziałowej (choć pojawiają się takie głosy w literaturze, ale bez konkretnych rozwiązań) ani nieważności umowy sprzedaży, mimo niespełnienia warunku zawartego w decyzji podziałowej. Nikt też nie będzie wykreślał wpisów w księgach wieczystych.
Wracając do naszego przykładu: co się stanie, gdy właściciel na podstawie decyzji podziałowej ujawni w księdze wieczystej (w dziale I-O) dwadzieścia nowopowstałych działek? Od razu uprzedzę pytanie — nie musi to dużo kosztować. Wystarczy przedłożyć zbiorczy wykaz zmian gruntowych i wypisy poszczególnych działek z ewidencji gruntów.
Załóżmy, że pojawia się osoba zainteresowana jedną z działek. Chce ją kupić, nie weryfikując dostępu do drogi. Co się wówczas stanie?
Czy notariusz odmówi dokonania czynności?
Skąd miałby wiedzieć o braku dostępu do drogi publicznej — czy powinien sprawdzać to w ewidencji gruntów?
Czy sprzedający z własnej woli przedstawi mu decyzję warunkową?
Niestety nie.
W efekcie dojdzie do podziału prawnego i sprzedaży, a brak dojazdu do działki stanie się wyłącznie problemem kupującego.
