Czytelnik bloga zadzwonił do mnie z „szybkim” pytaniem odnośnie problemu z drogą konieczną przebiegająca przez jego działkę.
Otóż nieruchomość czytelnika obciążona jest służebnością gruntową, ze wskazanym przebiegiem drogi koniecznej „po granicy działki x”. Służebność powstała na podstawie umowy zawartej w 1995 r. Dwa szybkie pytania dotyczyły: czy służebność istnieje, skoro jest tak dziwnie opisana oraz jaką szerokość działki zajmuje droga konieczna.
Służebność oczywiście istnieje, tak długo jak długo właściciel nieruchomości władnącej (czyli tej na rzecz której została ustanowiona droga konieczna) jej się nie zrzeknie, sąd jej nie zniesie lub nie stwierdzi jej wygaśnięcia z uwagi na upływ czasu i niekorzystanie z niej. Co więcej, w podanym przykładzie służebność ta nie była ujawniona w księdze wieczystej, a to że została ustanowiona wynikało z umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. Jednakże potencjalny kupujący nie mógłby twierdzić, że o niej nie wiedział, gdyż art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprost wskazuje, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebnościom drogi koniecznej.
W tej sprawie - jak podejrzewam - pytający zamierza sprzedać nieruchomość i chce uniknąć problemów związanych z ewentualnym nabywcą, który jak usłyszy że jest służebność to zacznie się dopytywać jaka część działki jest zajęta pod drogę konieczną. A tego nie wie ani właściciel nieruchomości obciążonej ani nieruchomości władnącej, bo komuś kto sporządzał umowę o ustanowienia służebności zabrakło czasu czy chęci, żeby dokładnie opisać, jaki jest przebieg drogi koniecznej.
Wyjścia z tej sytuacji są dwa albo doprecyzować w umowie sporządzonej przed notariuszem przebieg służebności (opisać ją i zaznaczyć na mapie ewidencyjnej przeznaczonej do wpisów w księdze wieczystej) oraz ujawnić ją w księdze wieczystej albo jeśli na gruncie nie ma śladu po drodze (kolein) wskazujących, że ktoś z niej korzysta, spróbować sprawy sądowej o ustalenie, że służebność wygasła w związku z jej niewykonywaniem przez okres co najmniej 10 lat (art. 293 Kodeksu cywilnego).
Wracając jeszcze do pytania drugiego, gdy w umowie nie jest sprecyzowany przebieg drogi służebnej zastosowanie znajdzie art. 287 Kodeksu cywilnego przewidujący, że zakres i sposób wykonywania służebności gruntowej oznacza się w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Innymi słowy wedle prostej zasady, w tym przypadku, odnoszącej się do właściciela nieruchomości władnącej: ”nie czyń gospodarzu swojemu sąsiadowi co tobie nie miłe”. Czyli nie rozjeżdżaj mu całej działki na przełaj ciągnikiem, tylko „boczkiem, boczkiem” (skrajem, jak kto woli przy granicy), tyle ile jest konieczne żeby przejechać.
W praktyce szerokość takiej drogi służebnej można ustalić na podstawie podobnych już istniejących w danej miejscowości dróg dojazdowych do pól uprawnych albo posesji (jeśli działka władnąca przestała być rolną a stała się siedliskową).
Odnośnie szybkich pytań - nie zawsze mam czas i siły, żeby na nie odpowiadać, zresztą nie taka jest idea prowadzenia kancelarii, żeby robić za darmową infolinię;). Jeśli natomiast Drogi Czytelniku napiszesz do mnie mejla, opisując ciekawy i nietypowy problem z zakresu omawianej tematyki, o którym będę mógł napisać na blogu z chęcią Ci odpiszę i coś niecoś doradzę ;)
Otóż nieruchomość czytelnika obciążona jest służebnością gruntową, ze wskazanym przebiegiem drogi koniecznej „po granicy działki x”. Służebność powstała na podstawie umowy zawartej w 1995 r. Dwa szybkie pytania dotyczyły: czy służebność istnieje, skoro jest tak dziwnie opisana oraz jaką szerokość działki zajmuje droga konieczna.
Służebność oczywiście istnieje, tak długo jak długo właściciel nieruchomości władnącej (czyli tej na rzecz której została ustanowiona droga konieczna) jej się nie zrzeknie, sąd jej nie zniesie lub nie stwierdzi jej wygaśnięcia z uwagi na upływ czasu i niekorzystanie z niej. Co więcej, w podanym przykładzie służebność ta nie była ujawniona w księdze wieczystej, a to że została ustanowiona wynikało z umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. Jednakże potencjalny kupujący nie mógłby twierdzić, że o niej nie wiedział, gdyż art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprost wskazuje, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebnościom drogi koniecznej.
W tej sprawie - jak podejrzewam - pytający zamierza sprzedać nieruchomość i chce uniknąć problemów związanych z ewentualnym nabywcą, który jak usłyszy że jest służebność to zacznie się dopytywać jaka część działki jest zajęta pod drogę konieczną. A tego nie wie ani właściciel nieruchomości obciążonej ani nieruchomości władnącej, bo komuś kto sporządzał umowę o ustanowienia służebności zabrakło czasu czy chęci, żeby dokładnie opisać, jaki jest przebieg drogi koniecznej.
Wyjścia z tej sytuacji są dwa albo doprecyzować w umowie sporządzonej przed notariuszem przebieg służebności (opisać ją i zaznaczyć na mapie ewidencyjnej przeznaczonej do wpisów w księdze wieczystej) oraz ujawnić ją w księdze wieczystej albo jeśli na gruncie nie ma śladu po drodze (kolein) wskazujących, że ktoś z niej korzysta, spróbować sprawy sądowej o ustalenie, że służebność wygasła w związku z jej niewykonywaniem przez okres co najmniej 10 lat (art. 293 Kodeksu cywilnego).
Wracając jeszcze do pytania drugiego, gdy w umowie nie jest sprecyzowany przebieg drogi służebnej zastosowanie znajdzie art. 287 Kodeksu cywilnego przewidujący, że zakres i sposób wykonywania służebności gruntowej oznacza się w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Innymi słowy wedle prostej zasady, w tym przypadku, odnoszącej się do właściciela nieruchomości władnącej: ”nie czyń gospodarzu swojemu sąsiadowi co tobie nie miłe”. Czyli nie rozjeżdżaj mu całej działki na przełaj ciągnikiem, tylko „boczkiem, boczkiem” (skrajem, jak kto woli przy granicy), tyle ile jest konieczne żeby przejechać.
W praktyce szerokość takiej drogi służebnej można ustalić na podstawie podobnych już istniejących w danej miejscowości dróg dojazdowych do pól uprawnych albo posesji (jeśli działka władnąca przestała być rolną a stała się siedliskową).
Odnośnie szybkich pytań - nie zawsze mam czas i siły, żeby na nie odpowiadać, zresztą nie taka jest idea prowadzenia kancelarii, żeby robić za darmową infolinię;). Jeśli natomiast Drogi Czytelniku napiszesz do mnie mejla, opisując ciekawy i nietypowy problem z zakresu omawianej tematyki, o którym będę mógł napisać na blogu z chęcią Ci odpiszę i coś niecoś doradzę ;)
