Sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej należą do kategorii spraw z zakresu prawa nieruchomości, które są zarówno kosztowne, jak i długotrwałe.
Sam wpis sądowy od wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej stanowi niewielki wydatek — jedynie 200 zł.
Art. 39 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
1. Opłatę stałą w kwocie 200 złotych pobiera się od wniosku o:
1) ustanowienie drogi koniecznej;
2) rozgraniczenie nieruchomości;
3) stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie.
Przeprowadzenie sprawy sądowej wiąże się z czterema kategoriami kosztów:
- opłaty sądowe, skarbowe i geodezyjne;
- honorarium kancelarii prawnej;
- koszty biegłych sądowych;
- wynagrodzenie należne właścicielowi (właścicielom) nieruchomości służebnych.
Opłaty sądowe, skarbowe i geodezyjne w sprawie o drogę konieczna
Składając wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej, wnioskodawca musi się liczyć z następującymi opłatami:
- 200 zł opłaty od wniosku (naliczanej od każdej księgi wieczystej dla nieruchomości władnącej);
- 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (w przypadku korzystania z pomocy prawnej kancelarii);
- 150 zł za wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (opłata naliczana od jednostki rejestrowej);
- 20 zł za odpis z księgi wieczystej (opcjonalnie — większość sądów akceptuje wydruki z elektronicznej księgi wieczystej);
- 60–150 zł za doręczenie korespondencji przez komornika (gdy uczestnik nie odbierze pierwszego pisma z sądu);
- 360–720 zł za wynagrodzenie kuratora (w przypadku nieznanych z miejsca pobytu uczestników);
- 1500–3000 zł zaliczki na koszty biegłych.
Honorarium kancelarii prawnej w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej
Wysokość honorarium zależy od kancelarii oraz stopnia skomplikowania sprawy (uwzględniając liczbę potencjalnych uczestników, stan prawny nieruchomości i ewentualną konieczność przeprowadzenia postępowań spadkowych). W mojej kancelarii stosuję rozliczenia ryczałtowe składające się z dwóch płatności:
- opłaty przygotowawczej, którą należy uiścić po złożeniu wniosku i nadaniu sprawie biegu przez sąd;
- opłaty za udział w rozprawach lub oględzinach.
Koszty biegłych sądowych w sprawach o ustanowienie służebności drogi koniecznej
W sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej zawsze konieczne jest powołanie biegłych sądowych z zakresu:
- geodezji;
- szacowania wartości nieruchomości.
Biegły geodeta ustala przebieg służebności proponowany przez wnioskodawcę i uczestników, a następnie nanosi go na mapę ewidencyjną. Czasami przebieg wariantów służebności jest również przedstawiany na mapie zasadniczej lub podkładzie z mapy lotniczej (Geoportal).
Biegły do spraw szacowania wartości nieruchomości określa wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności dla poszczególnych działek, po których ma przebiegać służebność lub jej warianty.
Od lat prowadzę statystyki wynagrodzeń biegłych (geodetów i rzeczoznawców majątkowych) ustalanych przez sąd w sprawach prowadzonych przez kancelarię na terenie Krakowa i Małopolski.
Średnie łączne kwoty wynagrodzeń za czynności biegłych kształtują się na poziomie:
- Biegły geodeta – 2 972,51 zł (stan na czerwiec 2025);
- Biegły rzeczoznawca majątkowy – 3 323,89 zł (stan na czerwiec 2025).
Z kolei mediana wynosi:
- Biegły geodeta – 3 031,52 zł (stan na czerwiec 2025);
- Biegły rzeczoznawca majątkowy – 3 321,76 zł (stan na czerwiec 2025).
Przedstawione kwoty mogą odbiegać od indywidualnych doświadczeń. Dane te pochodzą z kilkudziesięciu spraw sądowych i należy je traktować wyłącznie jako szacunkowe koszty sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej. W latach 2023–2025 obserwuję tendencję wzrostową wynagrodzeń biegłych, które obecnie oscylują w granicach 4000–5000 zł.
Rzeczywiste koszty opinii biegłego mogą różnić się od podanych powyżej, ponieważ każda sprawa jest indywidualna.
Wynagrodzenie należne właścicielowi (właścicielom) nieruchomości służebnych
Trudno wskazać średnią wysokość wynagrodzeń zasądzanych na rzecz właścicieli nieruchomości obciążonych służebnościami drogi koniecznej. Rozbieżności w kwotach przyznawanych przez sądy są znaczące – od 163 zł do nawet 85 000 zł. Wysokość wynagrodzenia zależy od trzech czynników: powierzchni działki zajętej pod służebność, wartości metra kwadratowego działki oraz współczynnika korzystania (określanego przez biegłych jako współczynnik K, przyjmujący wartości od 0,1 do 0,9).
