Prowadząc windykację zalegających z czynszem najemców, często spotykam się z przypadkami nieodpowiedzialnych lokatorów, którzy pod błahym pozorem zrywają umowy terminowe najmu lokali mieszkalnych. Co ciekawe, zerwanie umowy następuje przeważnie na samym początku okresu, na jaki została zawarta.
Dlaczego najemcy zrywają umowy najmu na czas określony?
Przyczyny zerwania umowy są różnorodne — najczęściej najemca znajduje inny lokal lub jego współlokatorzy rezygnują z wynajmu. Skutki zerwania umowy pozostają jednak niezmienne. Właściciel wysyła wezwanie do zapłaty za cały okres najmu lub okres do wypowiedzenia umowy z powodu zaległości czynszowych. Ponieważ najemcy zwykle ignorują wezwania przedsądowe, sprawa trafia do sądu. Po wydaniu nakazu zapłaty lub wyroku (w przypadku gdy pozwany się broni) i uzyskaniu tytułu wykonawczego, zaległe należności są egzekwowane przez komornika.
Jakie roszczenia przysługują wynajmującemu w przypadku zerwania umowy najmu na czas określony?
Czy wynajmujący może oczekiwać od najemcy zapłaty za cały okres najmu, gdy ten zrywa umowę zawartą na czas określony? ma prawo oczekiwać od najemcy zapłaty za cały okres najmu? Oczywiście tak. Umowa najmu ma charakter konsensualny, co oznacza, że do jej ważności wystarczą zgodne oświadczenia woli obu stron — wydanie lokalu czy objęcie go w posiadanie przez najemcę nie jest konieczne. Wynajmujący zobowiązuje się udostępnić najemcy lokal zdatny do zamieszkania, a najemca — opłacać czynsz w ustalonej wysokości i terminach. Tak długo, jak obowiązuje umowa, tak długo wynajmujący nie może wynająć lokalu innej osobie, a najemca musi opłacać czynsz. To, czy najemca w oddanym mu lokalu faktycznie zamieszkuje, nie ma znaczenia dla jego obowiązku zapłaty czynszu.
Jakie konsekwencje niesie zerwanie umowy najmu na czas określony?
Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 10 lutego 2017 r. (sygn. akt: V CNP 32/16) przypomniał o naturze zobowiązania najemcy w umowie najmu. Stwierdził, że umowa najmu ma charakter konsensualny (czyli umowny), a nie realny (związany z fizycznym przekazaniem lokalu najemcy). Oznacza to, że czynsz należy się do momentu wygaśnięcia umowy — czy to z powodu upływu terminu, na jaki została zawarta, czy jej skutecznego wypowiedzenia — niezależnie od tego, czy najemca faktycznie korzysta z lokalu.
Do wygaśnięcia węzła obligacyjnego pomiędzy stronami nie jest wystarczające opróżnienie lokalu i wydanie kluczy osobie zaufania publicznego. Ustawa nie przewiduje wygaśnięcia obligacyjnego stosunku prawnego wskutek czynności faktycznych jednej strony tego stosunku bez zachowania warunków umownych i ustawowych. Skoro umowa wzajemna została zawarta na czas określony i nie została skutecznie wypowiedziana ani rozwiązana przez strony, choćby w sposób dorozumiany poprzez przyjęcie lokalu przez wynajmującego, to takie zachowanie najemcy podlega jednoznacznej kwalifikacji jako niewykonanie obowiązku umownego zapłaty czynszu określonego w art. 659 § 1 i 669 § 1 KC, w sytuacji gdy wynajmujący spełnił obowiązki umowne. Umowa najmu ma charakter konsensualny, a nie realny, więc czynsz jest należny do czasu wygaśnięcia umowy z powodu upływu terminu, na jaki została zawarta, albo jej skutecznego wypowiedzenia niezależnie od tego, czy najemca korzysta z lokalu. Do wygaśnięcia umowy przez jej „zerwanie" nie mogło też prowadzić skuteczne przeniesienie posiadania lokalu przez najemcę na wynajmującego, skoro przez zawarcie umowy najmu wynajmujący nie traci posiadania lokalu (art. 337 KC), a wydanie lokalu przez najemcę jako posiadacza zależnego po zakończeniu najmu lub w czasie trwania umowy nie ma żadnego wpływu na zakres posiadania wynajmującego. Zwrot rzeczy jest w takim przypadku regulowany przepisami normującymi stosunek prawny łączący strony.
Teza powyższego orzeczenia jest obszerna, dlatego poniżej przedstawiam najważniejsze stwierdzenia w punktach:
- umowa najmu to umowa o charakterze konsensualnym, czyli obowiązuje bez względu na to, czy najemca mieszka w lokalu lub z niego korzysta;
- nie można skutecznie wypowiedzieć umowy w sposób nieformalny;
- aby zakończyć umowę najmu, należy rozwiązać ją zgodnie z przepisami lub postanowieniami samej umowy;
- obowiązek zapłaty czynszu trwa tak długo, jak długo obowiązuje umowa (również wtedy, gdy najemca wyprowadzi się z lokalu).
Czy wynajmujący może równocześnie wynająć lokal i żądać zapłaty czynszu za okres obowiązywania umowy?
Nie, takie postępowanie zostałoby uznane przez sąd za nadużycie praw podmiotowych. Najemca, broniąc się przed roszczeniami wynajmującego, który równolegle wynajął lokal mimo wiążącej umowy, mógłby łatwo znaleźć archiwalne ogłoszenie w internecie i wykorzystać je jako dowód w sprawie. Dlatego jeśli wynajmujący decyduje się dochodzić czynszu od najemcy, który porzucił lokal („zerwał" umowę), lokal musi pozostać pusty – niewynajmowany aż do zakończenia umowy z niefrasobliwym najemcą.
Czy dochodzenie na drodze sądowej roszczeń od najemcy, który zerwał umowę, ma sens?
Zależy od tego, czy najemca ma stałe dochody. Pozywanie osoby bez majątku (posiadającej jedynie długi) nie ma sensu — generuje to wyłącznie dodatkowe koszty. Dlatego tak istotne jest, aby zawsze weryfikować zdolność płatniczą najemcy oraz jego ogólną sytuację finansową, w tym obecność zadłużenia. Jest to szczególnie ważne, gdy potencjalny najemca to członek rodziny (np. bratanek, siostrzeniec), dalszy krewny lub „dobry znajomy". Dzięki temu unikniemy nieprzyjemnych sytuacji i nie zepsujemy relacji z bliskimi osobami.
Czym jest umowa najmu na czas określony?
Umowa na czas określony to taka, której okres obowiązywania jest ustalony z góry. Może obowiązywać do konkretnej daty (np. 30 grudnia 2026 r.) lub przez określony czas (np. 12 miesięcy).
Kiedy warto zawrzeć umowę na czas określony?
Umowę na czas określony warto zawierać zawsze — w przeciwieństwie do umowy na czas nieokreślony.
Wynika to z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, które są bardzo niekorzystne dla wynajmujących w zakresie wypowiedzenia umowy najmu.
Jeśli właściciel lokalu chce zamieszkać w swoim lokalu i w związku z tym wypowiada umowę najemcy, z którym zawarł umowę na czas nieokreślony (bezterminową), może to zrobić z zachowaniem:
6-miesięcznego terminu — o ile dostarczy najemcy lokal zamienny lub najemca dysponuje tytułem prawnym do innego lokalu;
3-letniego terminu — o ile takiego lokalu nie dostarcza.
Dodatkowo najemca ma prawo sprawdzić, czy właściciel faktycznie zamieszkał w lokalu.
Jeśli okaże się, że właściciel w nim nie zamieszkał, najemca może na drodze sądowej domagać się przywrócenia najmu.
W przypadku umowy zawartej na czas określony takich uciążliwych wymogów wobec właściciela nie ma.
Dlatego doradzam: aby nigdy nie zawierać umów na czas nieokreślony — nawet (i w szczególności) z rodziną i krewnymi.
Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu?
Więcej informacji na ten temat znajdziesz we wpisie Umowa najmu mieszkania — co powinna zawierać dobra umowa najmu lokalu mieszkalnego?
Częste błędy przy sporządzaniu umowy najmu
Do najczęstszych błędów popełnianych przez wynajmujących przy redagowaniu i zawieraniu umów najmu lokali mieszkalnych należą:
Błąd 1 — wpisywanie numeru dowodu osobistego zamiast numeru PESEL najemcy.
Błąd 2 — brak danych osoby pełnoletniej wspólnie zamieszkującej z najemcą w wynajmowanym lokalu.
Błąd 3 — terminy rozwiązania lub wypowiedzenia umowy niezgodne z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, a więc zapisy nieskuteczne.
Błąd 4 — brak zapisów regulujących kwestię zakończenia umowy i niestosowanie przepisu, który skutkuje przedłużeniem umowy na czas nieokreślony.
Błąd 5 — brak dokładnej procedury wydania i odbioru lokalu oraz stosowanie tylko pisemnych protokołów stanu lokalu bez dokumentacji fotograficznej.
Szerzej o trzech pierwszych błędach piszę we wpisie Trzy najczęściej popełniane błędy w umowach najmu lokalu mieszkalnego.
