Często spotykam się z Klientami, którzy potrzebują umowy najmu lokalu mieszkalnego (czy też użytkowego) maksymalnie zabezpieczającej ich interesy. O ile przy umowach najmu komercyjnego strony mogą z dość dużą swobodą ustalić wzajemne prawa i obowiązki, to przy umowach najmu lokali mieszkalnych już tak dobrze nie ma. Wynika to ze zbójeckich - z punktu widzenia wynajmującego - przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (ustawa ma dłuższy tytuł, ale na potrzeby niniejszego wpisu będę określał ja skróconą nazwą). Z tego względu nie ma sensu zamieszczać w umowie zapisów, których życzyłby sobie Klient, a które pozwoliłyby mu rozwiązać umowę w przypadku każdego, nawet najdrobniejszego naruszenia postanowień umowy przez najemcę. W razie sporu sądowego, sąd nie będzie tymi zapisami związany, a jedynie oprze się na regulacjach ustawowych, które często mają charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących. Czyli takich, których nie można zmienić wolą stron umowy.
I tu dochodzimy do sedna sprawy i odpowiedzi na postawione pytanie - czemu ma służyć umowa najmu? Dobra umowa najmu, to umowa przygotowana w sposób przemyślany, przez osobę mającą doświadczenie procesowe, której rozwiązania nie dość, że obronią się w sądzie, to jeszcze ułatwią wynajmującemu udowodnienie przesłanek niezbędnych do korzystnego dla niego rozstrzygnięcia. Rolą umowy jest ułatwienie uzyskania korzystnego dla wynajmującego rozstrzygnięcia w wypadku sporu sądowego.
W mojej ocenie zabezpieczeniem przed niepłaceniem lub dewastowaniem mieszkania przez najemcę jest weryfikacja jego zdolności płatniczej i jego sytuacji zawodowej. Wynajmującego nie zabezpiecza umowa, chociażby zawierała najlepsze zapisy. Brak stałego źródła dochodu i możliwego do zajęcia przez komornika rachunku bankowego, czyni potencjalnego najemcę bezkarnym w stosunku do środków prawnych, jakimi dysponuje wynajmujący. Co z tego że, uzyskam przeciwko najemcy korzystny dla mojego Klienta wyrok, jeśli na etapie egzekucji okaże się, że dłużnik nie ma ani pracy, ani inne stałego legalnego dochodu, rachunki bankowe są bez środków, a jedyne co ma dłużnik to zbiegi egzekucji.
Tak więc umowa najmu, owszem jest ważna i tu warto zainwestować w coś więcej niż pierwszy lepszy wzór z Internetu, ale najważniejsza jest weryfikacja zdolności płatniczych potencjalnego najemcy. Będę to powtarzał do znudzenia! Weryfikujcie swoich najemców przed podpisaniem z nimi umowy najmu. Róbcie to, co banki z potencjalnymi kredytobiorcami. Lepiej poczekać z wynajmem szukając wypłacalnego najemcy, niż wynająć pierwszemu lepszemu najemcy bez weryfikacji jego sytuacji majątkowej i później tego żałować.
I tu dochodzimy do sedna sprawy i odpowiedzi na postawione pytanie - czemu ma służyć umowa najmu? Dobra umowa najmu, to umowa przygotowana w sposób przemyślany, przez osobę mającą doświadczenie procesowe, której rozwiązania nie dość, że obronią się w sądzie, to jeszcze ułatwią wynajmującemu udowodnienie przesłanek niezbędnych do korzystnego dla niego rozstrzygnięcia. Rolą umowy jest ułatwienie uzyskania korzystnego dla wynajmującego rozstrzygnięcia w wypadku sporu sądowego.
W mojej ocenie zabezpieczeniem przed niepłaceniem lub dewastowaniem mieszkania przez najemcę jest weryfikacja jego zdolności płatniczej i jego sytuacji zawodowej. Wynajmującego nie zabezpiecza umowa, chociażby zawierała najlepsze zapisy. Brak stałego źródła dochodu i możliwego do zajęcia przez komornika rachunku bankowego, czyni potencjalnego najemcę bezkarnym w stosunku do środków prawnych, jakimi dysponuje wynajmujący. Co z tego że, uzyskam przeciwko najemcy korzystny dla mojego Klienta wyrok, jeśli na etapie egzekucji okaże się, że dłużnik nie ma ani pracy, ani inne stałego legalnego dochodu, rachunki bankowe są bez środków, a jedyne co ma dłużnik to zbiegi egzekucji.
Tak więc umowa najmu, owszem jest ważna i tu warto zainwestować w coś więcej niż pierwszy lepszy wzór z Internetu, ale najważniejsza jest weryfikacja zdolności płatniczych potencjalnego najemcy. Będę to powtarzał do znudzenia! Weryfikujcie swoich najemców przed podpisaniem z nimi umowy najmu. Róbcie to, co banki z potencjalnymi kredytobiorcami. Lepiej poczekać z wynajmem szukając wypłacalnego najemcy, niż wynająć pierwszemu lepszemu najemcy bez weryfikacji jego sytuacji majątkowej i później tego żałować.
