Wielu wynajmujących tworzy umowy najmu lokalu mieszkalnego na podstawie szablonów pozyskanych z internetu. Niestety, kopiując gotowe wzorce, często powiela się zawarte w nich błędy. Nie są to wprawdzie błędy kardynalne, które skutkowałyby nieważnością umowy – są to raczej uchybienia utrudniające wynajmującemu dochodzenie swoich roszczeń przed sądem.
Jako prawnik procesowy – prowadzę w imieniu wynajmujących procesy sądowe o eksmisję i zapłatę zaległości czynszowych – jestem szczególnie wyczulony na opisane niżej problemy. Dobrze przygotowana umowa najmu, która maksymalnie zabezpiecza interesy wynajmującego, daje przewagę w sporze sądowym z niesolidnym najemcą.
Dlatego warto sprawdzić, czy Twoja umowa nie zawiera poniższych błędów.
Poniżej przedstawiam błędy i braki, które najczęściej spotykam, sprawdzając umowy najmu mieszkalnego podczas przygotowywania pozwów o eksmisję lub zapłatę zaległości czynszowych.
Błąd 1 - wpisywanie numeru dowodu osobistego zamiast numeru PESEL
Numerem identyfikującym osobę fizyczną jest numer PESEL. Jest to niepowtarzalny identyfikator przypisany konkretnej osobie, nadawany w momencie rejestracji urodzenia w urzędzie stanu cywilnego. Numer dowodu osobistego jest jedynie powiązany z dokumentem tożsamości, dlatego w umowie najmu lepiej zapisać numer PESEL najemcy zamiast numeru jego dowodu osobistego.
Numer PESEL jest powszechnie używany w obrocie prawnym - znajdziesz go w umowach notarialnych, tytułach wykonawczych oraz rejestrach publicznych (Krajowym Rejestrze Sądowym, Krajowym Rejestrze Zadłużonych).
Jeśli znasz numer PESEL swojego najemcy, możesz go wykorzystać do:
- złożenia pozwu w e-sądzie (jest to warunek konieczny - bez numeru PESEL nie złożysz pozwu);
- oznaczenia pozwanego w zwykłym postępowaniu sądowym (co eliminuje problem z identyfikacją pozwanego);
- weryfikacji, czy najemca nie figuruje w Krajowym Rejestrze Zadłużonych.
Pamiętaj, aby zapisać w umowie (lub załączniku do niej) numer PESEL wszystkich osób zamieszkujących z najemcą, nawet jeśli są to osoby małoletnie – dzieci najemcy. W razie konieczności złożenia pozwu o eksmisję będziesz zobowiązany do wskazania sądowi danych osobowych wszystkich osób zajmujących Twój lokal.
Błąd 2 - Brak danych osoby pełnoletniej, wspólnie zamieszkującej z najemcą w wynajmowanym lokalu
Artykuł 6881 kodeksu cywilnego wprowadza pojęcie „solidarnej odpowiedzialności dłużników". Oznacza to sytuację, w której jeden odpowiada za wszystkich i wszyscy za jednego. W przypadku solidarnej odpowiedzialności to wierzyciel decyduje:
- czy chce domagać się zapłaty tylko od jednego dłużnika (na przykład z trzech najemców wybiera tego, który ma stałą pracę);
- czy od dwóch, trzech lub kilku osób w różnych (lub równych) udziałach;
Art. 6881 Kodeksu cywilnego
§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.
§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.
Dłużnik, który spłacił „wspólny" dług, może żądać od pozostałych dłużników zwrotu odpowiedniej części zapłaconej kwoty.
Z perspektywy wierzyciela korzystne jest posiadanie więcej niż jednego dłużnika — zwiększa to szansę na odzyskanie należności.
Przepis został znowelizowany, ograniczając odpowiedzialność za długi czynszowe pełnoletnich dzieci najemcy pozostających na jego utrzymaniu.
Ta zmiana weszła w życie 30 czerwca 2022 r.
Mimo tej zmiany, solidarna odpowiedzialność innych pełnoletnich osób wspólnie zamieszkujących z najemcą pozostaje w mocy.
Ustawa używa terminu „zstępni" — oznaczającego dzieci, wnuki i prawnuki. Natomiast „wstępni" to rodzice, dziadkowie i pradziadkowie.
Wynajmujący może dochodzić zapłaty zaległego czynszu od osób, które:
- są pełnoletnie;
- nie są dziećmi (lub wnukami) najemcy;
- wspólnie zamieszkują z najemcą;
- wynajmujący zna dane osobowe tych osób (imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania).
Błąd 3 – terminy rozwiązania lub wypowiedzenia umowy niezgodne z przepisami
Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umowę najmu z lokatorem można rozwiązać wyłącznie w ściśle określonych przypadkach.
Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
3. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
Wynajmujący często albo nie znają tych przepisów, albo je lekceważą. Dla sądu przepisy te są wiążące – co więcej, sąd bada przesłanki i prawidłowość wypowiedzenia stosunku najmu podczas rozpatrywania sprawy o eksmisję.
Wypowiedzenie najmu lokalu bez podstaw wynikających z przepisów wspomnianej ustawy lub bez spełnienia wymogów formalnych może skutkować oddaleniem powództwa o eksmisję. Biorąc pod uwagę czas rozpoznania takiej sprawy (około 12–18 miesięcy), może to być dla wynajmującego szczególnie niekorzystne.
Kolejny błąd związany z wypowiedzeniem stosunku najmu dotyczy umów zawieranych na czas określony.
Wynajmujący często błędnie zakładają, że umowę zawartą na czas określony mogą wypowiedzieć w dowolnym momencie bez podania szczególnych powodów. Choć przepis art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, to jednak wymaga wyraźnego określenia w umowie podstaw do jej wypowiedzenia.
Art. 673 Kodeksu cywilnego
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Podsumowując:
- warto powierzyć przygotowanie umowy najmu lokalu mieszkalnego doświadczonemu prawnikowi;
- przed wypowiedzeniem umowy najemcy, skonsultuj się z prawnikiem, który sprawdzi zgodność zapisów umowy z przepisami oraz zweryfikuje podstawy prawne do wypowiedzenia najmu.
Dobrą okazją do sprawdzenia umowy najmu jest zbliżający się termin jej wygaśnięcia lub potrzeba zawarcia nowej umowy. Warto, by dokumenty przeanalizował prawnik z doświadczeniem w rozwiązywaniu sporów z najemcami.
