Dlaczego sąd odrzuca wpis ostrzeżenia o niezgodność treści księgi wieczystej?
Badając akta ksiąg wieczystych, kilka razy spotkałem się z postanowieniem sądu wieczystoksięgowego oddalającym wniosek o wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie prawa własności Iksińskiego do nieruchomości.
Powodem oddalenia wniosków było dołączanie przez profesjonalnych pełnomocników niewłaściwych dokumentów do wniosku o wpis ostrzeżenia.
Dlaczego warto starać się o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej?
Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie.
Co nam daje takie ostrzeżenie?
Bardzo dużo. Załóżmy, że zamierzamy procesować się z osobą błędnie wpisaną w księdze wieczystej.
Aby zabezpieczyć się przed nieuczciwym zbyciem nieruchomości przez przeciwnika procesowego, które mogłoby utrudnić odzyskanie naszej własności, możemy wystąpić o wpis ostrzeżenia.
Art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych to szczególna konstrukcja prawna, zakładająca, że osoba wpisana w księdze wieczystej może skutecznie przenieść prawo własności (przy spełnieniu określonych warunków: nabycie odpłatne, brak złej wiary nabywcy), nawet nie będąc faktycznym właścicielem nieruchomości.
Wpisanie ostrzeżenia o niezgodności wyłącza rękojmię i zabezpiecza przed sprzedażą nieruchomości do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sporu o własność.
Jaka jest podstawa wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej?
Art. 10 ust. 2 stanowi, że podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o zabezpieczeniu.
Art. 10 [Niezgodność ze stanem prawnym]
1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
Często pełnomocnicy zawodowi pomijają wymogi tego przepisu, przedkładając jedynie odpis (kserokopię) pozwu o uzgodnienie stanu wieczystoksięgowego z rzeczywistym stanem prawnym.
Samo oświadczenie wnioskodawcy nie wystarcza – sąd wieczystoksięgowy wymaga właściwych dokumentów, czyli postanowienia sądu o zabezpieczeniu.
Nieprawomocne orzeczenie sądu
Pierwszym z nich jest odpis nieprawomocnego orzeczenia. Przykładowo, może to być wyrok sądu stwierdzający, że w księdze wieczystej jako właściciel powinien być wpisany Kowalski zamiast Nowaka. Wyrok jest nieprawomocny, gdy Nowak może jeszcze złożyć apelację.
Postanowienie o zabezpieczeniu
Drugą podstawą wpisu ostrzeżenia jest postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia.
Zgodnie z art. 10 ust 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
Kiedy złożyć wniosek o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej?
Wniosek o wydanie postanowienia o zabezpieczeniu najlepiej złożyć już w pierwszym piśmie procesowym – wtedy, zgodnie z art. 95 ust 1 pkt 1) ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, nie podlega on opłacie sądowej.
Art. 95 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
- Nie pobiera się opłat od wniosku:
1) o udzielenie zabezpieczenia, zgłoszonego w piśmie rozpoczynającym postępowanie;
Złożenie wniosku w późniejszych pismach wiąże się z opłatą 100 zł.
Art. 68 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Opłatę stałą w kwocie 100 złotych pobiera się od wniosku o:
- udzielenie, zmianę lub uchylenie zabezpieczenia roszczenia;
Czy potrzebne jest wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia?
Art. 10 ust. 2 wprowadza istotne ułatwienie – nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
To wyjątek od ogólnej zasady z art. 730¹ § 1 k.p.c., według której sąd udziela zabezpieczenia po uprawdopodobnieniu interesu prawnego.
Ta korzystna regulacja tym bardziej zachęca do korzystania z zabezpieczenia powództwa poprzez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej.
Gdzie szukać wpisu ostrzeżenia w księgach wieczystych?
Na koniec kluczowa informacja dotycząca bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami: informacje o ostrzeżeniach dotyczących toczącego się postępowania o uzgodnienie stanu wieczystoksięgowego z rzeczywistym stanem prawnym znajdują się w dziale III księgi wieczystej.
Cel i znaczenie wpisu ostrzeżenia
- Wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej zabezpiecza przed nieuczciwym zbyciem nieruchomości przez przeciwnika procesowego
- Ostrzeżenie wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, uniemożliwiając skuteczną sprzedaż nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia sporu
Podstawy prawne wpisu
- Podstawą wpisu ostrzeżenia może być nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o zabezpieczeniu
- Samo oświadczenie wnioskodawcy nie jest wystarczające - wymagane są właściwe dokumenty sądowe
Aspekty praktyczne
- Wniosek o zabezpieczenie najlepiej złożyć w pierwszym piśmie procesowym - wtedy nie podlega opłacie sądowej
- Nie jest wymagane wykazywanie interesu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia
- Informacje o ostrzeżeniach znajdują się w dziale III księgi wieczystej
