Wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej (podstawa wpisu)
Dlaczego sąd odrzuca wpis ostrzeżenia o niezgodność treści księgi wieczystej?
Badając akta ksiąg wieczystych kilka razy trafiłem na postanowienie sądu wieczystoksięgowego, oddalające wniosek o wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie prawa własności Iksińskiego do jakiejś nieruchomości. Wnioski były oddalane gdyż fachowi pełnomocnicy do wniosku o wpis powyższego ostrzeżenia dołączali niewłaściwe dokumenty.
Dlaczego warto starać się o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej?
Zgodnie z art. 10 ust 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Co nam daje takie ostrzeżenie? Bardzo dużo. Jeśli przykładowo zamierzamy procesować się z osobą błędnie wpisaną w księdze wieczystej i nie chcemy, aby nasz przeciwnik procesowy zagrał nieuczciwie, dokonując sprzedaży nieruchomości tylko po to, aby utrudnić nam odzyskanie naszej własności, możemy wystąpić o wpis ostrzeżenia. Art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje m.in., że ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych to pewnego rodzaju fikcja prawna, polegająca na przyjęciu, że ten kto jest wpisany w księdze wieczystej może skutecznie przenieść prawo własności (pod pewnymi warunkami: nabycie odpłatne, brak złej wiary po stronie nabywcy) nie będąc prawowitym właścicielem tej nieruchomości. Wyłączenie rękojmi poprzez wpisanie ostrzeżenia o niezgodności oddala ryzyko sprzedaży nieruchomości do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sporu o własność.
Jaka jest podstawa wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej?
Przepis art. 10 ust 2 stanowi, że podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o zabezpieczeniu. I tu często pełnomocnicy zawodowi zapominają o art. 10 ust 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzestając jedynie na przedłożeniu odpisu (kserokopii) wniosku złożonego do sądu o uzgodnienie stanu wieczystoksięgowego z rzeczywistym stanem prawnym. Same twierdzenia wnioskodawcy to za mało dla sądu wieczystoksięgowego, konieczne są odpowiednie dokumenty.
Nieprawomocne orzeczenie sądu
Pierwszy z nich to odpis nieprawomocnego orzeczenia. Będzie to np. wyrok sądu stwierdzający, że w kw x wpisany jako właściciel powinien być Kowalski w miejsce Nowaka. Nieprawomocny wyrok to taki, od którego Nowak może jeszcze wnieść apelację.
Postanowienie o zabezpieczeniu
Drugą podstawą wpisu ostrzeżenia jest postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Zgodnie z art. 755 ust 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne (a tak jest w przypadku spraw o uzgodnienie stanu księgi wieczystej z rzeczywistym, gdyż nie domagamy się zapłaty ale ujawnienia naszych praw w księdze wieczystej ), sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni. W szczególności sąd może nakazać wpisanie stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej lub we właściwym rejestrze.
Kiedy złożyć wniosek wniosek o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej?
Wniosek o wydanie postanowienia o zabezpieczeniu najlepiej złożyć już w pierwszym piśmie procesowym, wtedy nie podlega on opłacie sądowej zgodnie z art. 69 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeśli wniosek złożymy w dalszych pismach opłata będzie wynosiła 100 zł.
Czy potrzebne jest wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia?
Art. 10 ust 2 stanowi także, że do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Jest to wyjątek od reguły, gdyż co do zasady sąd udziela zabezpieczenia jeśli powód uprawdopodobni, że ma w tym interes prawny (art. 7301 § 1 kpc.) Tym bardziej należy korzystać z instytucji zabezpieczenia powództwa poprzez wpisanie stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej.
Gdzie szukać wpisu ostrzeżenia w księgach wieczystych?
I na koniec najważniejsza informacja z zakresu bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Informacji o ostrzeżeniach o toczącym się postępowaniu sądowym o uzgodnienie stanu wieczystoksięgowego z rzeczywistym stanem prawnym należy szukać w dziale III księgi wieczystej.
