Czy wpisywać dane zarządcy do działu III księgi wieczystej?
Zarządca (jako podmiot zewnętrzny w stosunku do wspólnoty) może być ujawniony w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, czyli gruntu i budynku. Możliwość tę przewiduje wprost jeden z artykułów ustawy o własności lokali:
Art. 18
ust. 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Ust. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Wpis następuje w dziale III księgi wieczystej. Przykładowy wpis:
„zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez Ładny Domek sp. z o.o."
Co daje taki wpis? Jaki jest sens dokonywania takiego wpisu w księdze wieczystej?
Ujawnienie osoby zarządcy nieruchomości wspólnej w księdze wieczystej jest najbardziej zasadne przy nowych inwestycjach i sprzedaży lokali przez dewelopera. Ze względów organizacyjnych i finansowych, deweloperzy powierzają zarząd nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie zarządcy. Wybór dokonany w umowie wydzielającej pierwszy lokal w danym budynku wiąże kolejnych nabywców. Wpis w księdze wieczystej pełni funkcję informacyjną (choć informacja o zarządcy i zasadach zarządu znajduje się również w akcie notarialnym ustanowienia i przeniesienia prawa własności lokalu).
Ujawnienie zarządcy nieruchomości upraszcza kompletowanie dokumentów przy pozwach o zapłatę przeciwko zalegającym członkom wspólnoty. Zamiast załączać odpis uchwały umocowującej zarządcę lub umowy o zarządzanie, wystarczy kopia wydruku z księgi wieczystej.
Wpis w dziale III księgi wieczystej może też być pomocny dla podmiotów pozywających wspólnotę mieszkaniową (najczęściej firm ubezpieczeniowych), ponieważ zarządca jest podmiotem uprawnionym do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej przed sądem. Jako że częściej bronię wspólnot mieszkaniowych niż je pozywam, mam wątpliwości, czy ułatwianie zadania przeciwnikowi można uznać za zaletę tej instytucji.
Wpis staje się jednak niepraktyczny, gdy wspólnota często zmienia zarządcę. W praktyce zawodowej częściej spotykam nieaktualne niż aktualne wpisy dotyczące zarządcy nieruchomości.
Podsumowując, nie jest to szczególnie użyteczna instytucja w obrocie prawnym. Przez niedbałe podejście członków wspólnot do aktualizacji tych wpisów, ich funkcja informacyjna jest wątpliwa.
Nie widzę potrzeby obciążania księgi wieczystej wpisami o tak niewielkiej przydatności — informację o zarządcy nieruchomości można szybciej uzyskać od pośrednika lub z ogłoszenia w gablocie na klatce schodowej.
Ile kosztuje aktualizacja danych zarządcy w księdze wieczystej?
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nie przewiduje wprost przepisu, który odnosiłby się bezpośrednio do wykreślenia lub wpisu danych nowego zarządcy w księdze wieczystej. W konsekwencji wpis i wykreślenie zarządcy (lub sposobu sprawowania zarządu) w księdze wieczystej podlega opłacie stałej na podstawie art. 44 ust. 1 pkt 6 w zw. z art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:
- 100 zł za wpis zarządcy do działu III księgi wieczystej;
- 50 zł za wykreślenie zarządcy z działu III księgi wieczystej.
Art. 44 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
- Opłatę stałą w kwocie 100 złotych pobiera się od wniosku o:
założenie księgi wieczystej;
połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości;
odłączenie nieruchomości lub jej części;
sprostowanie działu I-O;
wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
dokonanie innych wpisów, poza określonymi w art. 42 i 43.
Art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis.
Czy wpis danych zarządcy w dziale III księgi wieczystej następuje zawsze na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
Uchwała o wyborze zarządu zaprotokołowana przez notariusza jest częstą podstawą zmiany danych zarządcy w dziale III księgi wieczystej, ale nie jedyną.
W przypadku nowych wspólnot mieszkaniowych powstałych w wyniku inwestycji deweloperskiej zapisy o powierzeniu zarządu zewnętrznej firmie zarządzającej bywają zawierane już w pierwszej umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności na nabywcę.
Tytuł takiej umowy może brzmieć:
OŚWIADCZENIE O USTANOWIENIU ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU, UMOWA PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI, UMOWA O PODZIAŁ DO KORZYSTANIA ORAZ UMOWA OKREŚLAJĄCA SPOSÓB ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ
Czy zmiana danych zarządcy w księdze wieczystej może być dokonana na podstawie uchwały
Tak - pod warunkiem, że uchwała została zaprotokołowana przez notariusza. Uchwała podjęta bez udziału notariusza nie może stanowić podstawy zmiany wpisów w księdze wieczystej, ponieważ przepisy wymagają, aby dokument będący podstawą wpisu (w tym wykreślenia) w księdze wieczystej miał podpis co najmniej notarialnie poświadczony.
Czy odpis księgi wieczystej z wpisem danych zarządcy w dziale III stanowi dokument pomocny w sprawie sądowej?
Ujawnienie zarządcy nieruchomości nie zwalnia strony powodowej - wspólnoty mieszkaniowej - z obowiązku wykazania, kto ją reprezentuje i na jakiej podstawie. Sądy nie poprzestają wyłącznie na treści wpisu w księdze wieczystej, ponieważ może on być nieaktualny, lecz wymagają odpisów uchwał lub umów powierzających zarząd podmiotowi zewnętrznemu, a w przypadku zarządu właścicielskiego - uchwał o powołaniu poszczególnych członków lub całego składu zarządu.
