Osoba zarządcy (przez „osobę” rozumiem także spółki prawa handlowego np.: sp. z o.o.) może być ujawniona w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej tj. gruntu i budynku. Taką możliwość przewiduje wprost jeden z artykułów ustawy o własności lokali
Art. 18 ust 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Ust. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Wpis następuje w dziale III księgi wieczystej. Przykładowy wpis:
„zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez Ładny Domek sp. z o.o.”
Co daje taki wpis? Jaki jest sens dokonywania takiego wpisu w księdze wieczystej?
W zasadzie ujawnienie osoby zarządcy nieruchomości wspólnej w księdze wieczystej ma sens przy nowych inwestycjach i sprzedaży lokali przez dewelopera. Deweloperzy z różnych względów organizacyjnych i finansowych powierzają sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie zarządcy. Wybór taki dokonany w umowie wydzielającej pierwszy lokal w danym budynku jest wiążący dla dalszych nabywców. Wpis w księdze wieczystej może mieć charakter informacyjny (choć o tym kto i na jakich zasadach sprawuje zarząd nieruchomością wspólną każdy nabywca jest informowany w treści aktu notarialnego – umowy ustanowienia i przeniesienia prawa własności nabywanego lokalu).
Ujawnienie osoby zarządcy nieruchomości stanowi też jakieś ułatwienie przy kompletowaniu dokumentów do pozwu o zapłatę przeciwko zalegającemu wspólnocie członkowi tejże wspólnoty. Zamiast załączać odpis uchwały umocowującej zarządcę do dochodzenia należności w imieniu wspólnoty od niepłacących jej członków lub umowy o zarządzanie, wystarczy kopia wydruku z księgi wieczystej.
Wpis w dziale III księgi wieczystej może też być pomocny dla osób pozywających wspólnotę mieszkaniową (najczęściej są to firmy ubezpieczeniowe), gdyż osoba zarządcy jest podmiotem uprawnionym do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej przed sądem. Częściej bronie wspólnot mieszkaniowych niż je pozywam, więc tu akurat mam wątpliwość czy ułatwianie zadania przeciwnikowi można poczytać za korzyść z omawianej instytucji.
Ujawnianie osoby zarządcy nieruchomości wspólnej w księdze wieczystej staje się niepraktyczne w przypadku, gdy wspólnota często zmienia zarządcę. W swojej praktyce zawodowej częściej spotykam się z przypadkami nieaktualnych niż aktualnych wpisów odnośnie osoby zarządcy nieruchomości.
Podsumowując nie jest to szczególnie przydatna instytucja w obrocie prawnym. Z racji dość lekceważącego podejścia członków wspólnot do aktualności tych wpisów, jej funkcja informacyjna jest dość wątpliwa. Osobiście uważam, że nie ma co zaśmiecać księgi wieczystej takimi wątpliwej przydatności wpisami. O osobie zarządcy nieruchomości każdy kupujący dowie się prędzej od pośrednika lub z informacji w gablocie na klatce schodowej niż z księgi wieczystej.
A jak Wy drodzy czytelnicy uważacie?
