Czy wpisywać dane zarządcy do działu III księgi wieczystej?
Zarządca (jako podmiot zewnętrzny w stosunku do wspólnoty) może być ujawniony w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, czyli gruntu i budynku. Możliwość tę przewiduje wprost jeden z artykułów ustawy o własności lokali:
Art. 18
ust. 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Ust. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Wpis następuje w dziale III księgi wieczystej. Przykładowy wpis:
„zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez Ładny Domek sp. z o.o."
Co daje taki wpis? Jaki jest sens dokonywania takiego wpisu w księdze wieczystej?
Ujawnienie osoby zarządcy nieruchomości wspólnej w księdze wieczystej jest najbardziej zasadne przy nowych inwestycjach i sprzedaży lokali przez dewelopera. Ze względów organizacyjnych i finansowych, deweloperzy powierzają zarząd nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie zarządcy. Wybór dokonany w umowie wydzielającej pierwszy lokal w danym budynku wiąże kolejnych nabywców. Wpis w księdze wieczystej pełni funkcję informacyjną (choć informacja o zarządcy i zasadach zarządu znajduje się również w akcie notarialnym ustanowienia i przeniesienia prawa własności lokalu).
Ujawnienie zarządcy nieruchomości upraszcza kompletowanie dokumentów przy pozwach o zapłatę przeciwko zalegającym członkom wspólnoty. Zamiast załączać odpis uchwały umocowującej zarządcę lub umowy o zarządzanie, wystarczy kopia wydruku z księgi wieczystej.
Wpis w dziale III księgi wieczystej może też być pomocny dla podmiotów pozywających wspólnotę mieszkaniową (najczęściej firm ubezpieczeniowych), ponieważ zarządca jest podmiotem uprawnionym do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej przed sądem. Jako że częściej bronię wspólnot mieszkaniowych niż je pozywam, mam wątpliwości, czy ułatwianie zadania przeciwnikowi można uznać za zaletę tej instytucji.
Wpis staje się jednak niepraktyczny, gdy wspólnota często zmienia zarządcę. W praktyce zawodowej częściej spotykam nieaktualne niż aktualne wpisy dotyczące zarządcy nieruchomości.
Podsumowując, nie jest to szczególnie użyteczna instytucja w obrocie prawnym. Przez niedbałe podejście członków wspólnot do aktualizacji tych wpisów, ich funkcja informacyjna jest wątpliwa.
Nie widzę potrzeby obciążania księgi wieczystej wpisami o tak niewielkiej przydatności — informację o zarządcy nieruchomości można szybciej uzyskać od pośrednika lub z ogłoszenia w gablocie na klatce schodowej.
Podsumowanie
- Zarządca (osoba fizyczna lub prawna) może być wpisany do działu III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej
- Wpis następuje na podstawie uchwały właścicieli lokali w formie aktu notarialnego lub umowy o ustanowieniu odrębnej własności
Zalety wpisu
- Pełni funkcję informacyjną przy nowych inwestycjach deweloperskich
- Ułatwia kompletowanie dokumentów do pozwu o zapłatę przeciwko zalegającemu członkowi wspólnoty
- Pomaga osobom pozywającym wspólnotę w identyfikacji podmiotu uprawnionego do reprezentacji
Wady i ograniczenia
- Jest niepraktyczny gdy wspólnota często zmienia zarządcę
- Ma niewielką przydatność w obrocie prawnym - wpisy często są nieaktualne, a informację o zarządcy łatwiej uzyskać z innych źródeł
