Poczekać aż deweloper sam założy księgę wieczystą dla lokalu i dopiero wtedy kupować :-)
Jasne? … nie, czyżbym wsadził kij w mrowisko, aha.. no tak mądre głowy występujące w biznesowych telewizjach z warszawskich renomowanych kancelarii doradzają żeby sprawdzić kondycję dewelopera, jego sprawozdania finansowe, opinię o nim, dotychczas realizowane budowy itp.. itd.. Tylko po co? Co to da ? Jak spółka z o.o. (albo jeszcze lepiej spółka z o.o sp. k.) ma upaść to upadnie i nic na to Państwo - potencjalni kupujący - nie poradzicie.
Kupując lokal (prawnik powie nieruchomość lokalową) z urządzoną księgą wieczystą (swoją drogą to pewien truizm bo nie ma nieruchomości lokalowej bez księgi wieczystej) kupujecie Państwo rzecz, która istnieje w sensie prawnym. Tu małe wyjaśnienie. W sensie prawnym (a nie potocznym) przedmiotem obrotu (sprzedaży) jest prawo własności lokalu, a nie lokal rozumiany jako pomieszczenie.
Podpisując z deweloperem umowę, w której ustanawia on prawo odrębnej własności lokalu i przenosi to prawo na nabywcę, nie stajemy się już właścicielem lokalu.
W przeciwieństwie do nabycia lokalu z założoną księgą wieczystą, kiedy to samo podpisanie umowy przenoszącej własność (potocznie mówiąc aktu notarialnego) czyni nas właścicielami. Tak długo jak nie zostanie złożony wniosek do ksiąg wieczystych o założenie dla samodzielnego (opisanego w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności) lokalu, nabywca nabywa „ekspektatywę” odrębnej własności. Czyli prawo, które dopiero powstanie. Tym prawem jest odrębna własność lokalu.
Dlaczego tak mało jest sytuacji, w których deweloperzy sprzedają lokale z urządzonymi księgami wieczystymi? Wynika to z oszczędności czasu i pieniędzy dewelopera. Jedna czynność notarialna zamiast dwóch (wyodrębnienie i następnie sprzedaż). Innymi słowy deweloper raz idzie do notariusza a nie dwa razy. Drugi powód to brak świadomości kupujących, nie wymagają tego od deweloperów, a ci nie kwapią się z dogadzaniem kupującym. Przynajmniej nie w tym zakresie. Klient prędzej się ucieszy z „gratisowego” miejsca parkingowego niż z bezpieczeństwa transakcji.
Kupowanie lokalu z księgą wieczystą jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem, dlatego że wiemy co kupujemy. Kupujący nie musi być specjalistą od nieruchomości, żeby sprawdzić dział III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanego lokalu i przekonać się, że działy te są wolne od wpisów i wzmianek. Jest to dziecinnie proste. Nawet największy laik sobie z tym poradzi. O tym, że nie trzeba płacić większych odsetek od kredytu nawet nie wspominam, gdyż to nie jest aż tak dużym problemem (przynajmniej w Krakowie). Nasz sąd wieczystoksięgowy dość szybko zakłada księgi lokalowe, tak żeby nie narażać kupujących na wyższe koszty kredytu związane z dodatkowym ubezpieczeniem kredytu bez zabezpieczenia hipotecznego, czy jak to tam banki to sobie nazywają.
Sprzedaż lokalu z założoną księgą wieczystą jest też korzystne dla dewelopera, gdyż nie musi się przejmować ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Art. 1 Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Jasne? … nie, czyżbym wsadził kij w mrowisko, aha.. no tak mądre głowy występujące w biznesowych telewizjach z warszawskich renomowanych kancelarii doradzają żeby sprawdzić kondycję dewelopera, jego sprawozdania finansowe, opinię o nim, dotychczas realizowane budowy itp.. itd.. Tylko po co? Co to da ? Jak spółka z o.o. (albo jeszcze lepiej spółka z o.o sp. k.) ma upaść to upadnie i nic na to Państwo - potencjalni kupujący - nie poradzicie.
Kupując lokal (prawnik powie nieruchomość lokalową) z urządzoną księgą wieczystą (swoją drogą to pewien truizm bo nie ma nieruchomości lokalowej bez księgi wieczystej) kupujecie Państwo rzecz, która istnieje w sensie prawnym. Tu małe wyjaśnienie. W sensie prawnym (a nie potocznym) przedmiotem obrotu (sprzedaży) jest prawo własności lokalu, a nie lokal rozumiany jako pomieszczenie.
Podpisując z deweloperem umowę, w której ustanawia on prawo odrębnej własności lokalu i przenosi to prawo na nabywcę, nie stajemy się już właścicielem lokalu.
W przeciwieństwie do nabycia lokalu z założoną księgą wieczystą, kiedy to samo podpisanie umowy przenoszącej własność (potocznie mówiąc aktu notarialnego) czyni nas właścicielami. Tak długo jak nie zostanie złożony wniosek do ksiąg wieczystych o założenie dla samodzielnego (opisanego w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności) lokalu, nabywca nabywa „ekspektatywę” odrębnej własności. Czyli prawo, które dopiero powstanie. Tym prawem jest odrębna własność lokalu.
Dlaczego tak mało jest sytuacji, w których deweloperzy sprzedają lokale z urządzonymi księgami wieczystymi? Wynika to z oszczędności czasu i pieniędzy dewelopera. Jedna czynność notarialna zamiast dwóch (wyodrębnienie i następnie sprzedaż). Innymi słowy deweloper raz idzie do notariusza a nie dwa razy. Drugi powód to brak świadomości kupujących, nie wymagają tego od deweloperów, a ci nie kwapią się z dogadzaniem kupującym. Przynajmniej nie w tym zakresie. Klient prędzej się ucieszy z „gratisowego” miejsca parkingowego niż z bezpieczeństwa transakcji.
Kupowanie lokalu z księgą wieczystą jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem, dlatego że wiemy co kupujemy. Kupujący nie musi być specjalistą od nieruchomości, żeby sprawdzić dział III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanego lokalu i przekonać się, że działy te są wolne od wpisów i wzmianek. Jest to dziecinnie proste. Nawet największy laik sobie z tym poradzi. O tym, że nie trzeba płacić większych odsetek od kredytu nawet nie wspominam, gdyż to nie jest aż tak dużym problemem (przynajmniej w Krakowie). Nasz sąd wieczystoksięgowy dość szybko zakłada księgi lokalowe, tak żeby nie narażać kupujących na wyższe koszty kredytu związane z dodatkowym ubezpieczeniem kredytu bez zabezpieczenia hipotecznego, czy jak to tam banki to sobie nazywają.
Sprzedaż lokalu z założoną księgą wieczystą jest też korzystne dla dewelopera, gdyż nie musi się przejmować ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Art. 1 Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
