Zdarza się, że ktoś z rodziny chce pomóc bliskiej osobie i kupuje od niej nieruchomość obciążoną hipoteką, sam sobie tym szkodząc. Dla wierzyciela jest to sytuacja korzystniejsza gdyż oprócz dłużnika osobistego (zbywcy nieruchomości) pojawia się także dłużnik rzeczowy (nabywca nieruchomości).
Hipoteka ma ten skutek, że wierzyciel może się zaspokoić z nieruchomości (najczęściej z ceny uzyskanej z nieruchomości, czasami też przejąć na własność tą nieruchomość) bez względu na to czyją stała się własnością.
O tym, że nabywca ryzykuje stratą nieruchomości, większość nabywców wie i nawet liczy się z takim ryzykiem. Z kolei o konieczności zwrotu kosztów postępowania sądowego wszczętego przez wierzyciela hipotecznego, a zmierzającego do uzyskania tytułu wykonawczego, uprawniającego do wszczęcia egzekucji, nabywca obciążonej nieruchomości przeważnie nie wie.
W przypadku gdy dłużnik i zarazem właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką dokona zbycia nieruchomości na rzecz osoby trzeciej, wierzyciel hipoteczny z samego faktu, że na jego rzecz ujawniona jest hipoteka w księdze wieczystej zbytej nieruchomości, nie jest uprawniony do wszczęcia egzekucji przeciwko nabywcy. Musi wystąpić przeciwko nabywcy z powództwem, celem uzyskania tytułu wykonawczego.
Zgodnie z art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny. Wierzyciel zapewne skorzysta z usług zawodowego prawnika, a ten z kolei w pozwie przeciwko nabywcy nieruchomości obciążonej hipotecznie złoży wniosek o zwrot kosztów postępowania. Koszty te biorąc pod uwagę że hipoteka służy zabezpieczaniu raczej dziesiątek i setek tysięcy są także spore. Przykładowo przy kwocie 100 000 zł hipoteki, opłata od pozwu wyniesie 5 000 zł. Koszty zastępstwa pełnomocnika z urzędu w najniższej stawce urzędowej to 5 400 zł.
W przypadku zasądzenia od dłużnika hipotecznego zwrotu powyższych kosztów na rzecz wierzyciela, wierzyciel może wszcząć egzekucję z całego majątku dłużnika hipotecznego. Nie ograniczając się tylko do nieruchomości, gdyż w tym przypadku odpowiedzialność dłużnika ma charakter osobisty. Rzeczowo odpowiada on tylko do wartości nieruchomości lub wysokości hipoteki. Za koszty postępowania odpowiada osobiście. Jak może się zwolnić z tej odpowiedzialności? Nie jest to łatwe. W przypadku gdy wierzyciel hipoteczny przed wszczęciem postępowania sądowego wezwie dłużnika do zapłaty wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie powinien on spłacić całą wierzytelność do wysokości hipoteki. I tylko w ten sposób jest w stanie uniknąć kosztów sądowych. Może się też zdarzyć, że wierzyciel zgodzi się na przejęcie nieruchomości w zmian za zwolnienie z długu (tzw. łac. datio in solutum) w tym przypadku dochodzą koszty notarialne, które także zwyczajowo ponosi dłużnik.
Wobec tego nabywać nieruchomości należy z należytą rozwagą mając zabezpieczone środki na spłatę wierzyciela hipotecznego, w przeciwnym razie nabycie nieruchomości obciążonej hipotecznie może wpędzić nabywcę w niemałe długi.
Szukasz prawnika od nieruchomości w Krakowie lub okolicach? Sprawdź, jak możemy Ci pomóc - napisz do nas lub zadzwoń!
