Zdarza się, że ktoś z rodziny chce pomóc bliskiej osobie i kupuje od niej nieruchomość obciążoną hipoteką, nieświadomie działając na własną niekorzyść.
Czym jest odpowiedzialność rzeczowa przy hipotece?
Dla wierzyciela jest to sytuacja korzystniejsza, gdyż oprócz dłużnika osobistego (zbywcy nieruchomości) pojawia się także dłużnik rzeczowy (nabywca nieruchomości).
Hipoteka ma ten skutek, że wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości (najczęściej z ceny uzyskanej ze sprzedaży, a czasami przez przejęcie jej na własność) bez względu na to, kto jest jej właścicielem.
Art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
- W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
O tym, że nabywca ryzykuje utratą nieruchomości, większość nabywców wie i liczy się z tym ryzykiem. Jednak rzadko zdają sobie sprawę z konieczności zwrotu kosztów postępowania sądowego, które wierzyciel hipoteczny musi wszcząć, aby uzyskać tytuł wykonawczy uprawniający do egzekucji.
Gdy dłużnik będący właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką sprzeda ją osobie trzeciej, sam wpis hipoteki w księdze wieczystej nie uprawnia wierzyciela do bezpośredniej egzekucji przeciwko nabywcy. Wierzyciel musi najpierw wystąpić przeciwko nabywcy z powództwem o uzyskanie tytułu wykonawczego.
Ukryte koszty postępowania sądowego
Zgodnie z art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że egzekucję prowadzi organ administracyjny.
Wierzyciel zazwyczaj korzysta z usług prawnika, który w pozwie przeciwko nabywcy nieruchomości złoży wniosek o zwrot kosztów postępowania. Koszty te są znaczące – przy hipotece wynoszącej 100 000 zł sama opłata od pozwu to 5 000 zł, a koszty zastępstwa procesowego w najniższej stawce urzędowej wynoszą 5 400 zł.
Po zasądzeniu zwrotu kosztów, wierzyciel może prowadzić egzekucję z całego majątku dłużnika hipotecznego, nie ograniczając się tylko do nieruchomości.
Dzieje się tak, ponieważ odpowiedzialność za koszty ma charakter osobisty, podczas gdy rzeczowa odpowiedzialność ogranicza się do wartości nieruchomości lub wysokości hipoteki.
Jak uniknąć odpowiedzialności za hipotekę?
Nie jest to proste. Jeśli wierzyciel wezwie dłużnika do zapłaty przed wszczęciem postępowania sądowego, jedynym sposobem jest spłata całej wierzytelności do wysokości hipoteki.
Alternatywnie, wierzyciel może zgodzić się na przejęcie nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu (tzw. datio in solutum) – wtedy jednak dłużnik musi ponieść koszty notarialne.
Dlatego przy nabywaniu nieruchomości należy zachować szczególną ostrożność i mieć zabezpieczone środki na spłatę wierzyciela hipotecznego. W przeciwnym razie zakup nieruchomości obciążonej hipoteką może skutkować poważnymi problemami finansowymi.
Szukasz prawnika od nieruchomości w Krakowie lub okolicach? Sprawdź, jak mogę Ci pomóc – napisz do mnie lub zadzwoń!
