Nabywając prawo użytkowania wieczystego gruntu Skarby Państwa lub gminy nabywca musi się liczyć z dwoma obowiązkami. Pierwszy z nich to obowiązek uiszczania na rzecz właściciela, opłaty rocznej liczonej jako procent od wartości działki. Drugi to zabudowa gruntu budynkiem lub innym urządzeniem w określonym terminie i obowiązek utrzymania tego budynku lub urządzenia przez cały okres trwania prawa użytkowania wieczystego.
O ile o pierwszym obowiązku większość nabywców pamięta i ma to wyraźnie wskazane w treści aktu notarialnego umowy zakupu prawa użytkowania wieczystego, o tyle o obowiązku zabudowy już nie koniecznie wie i ma świadomość skutków zaniechania tego obowiązku. Problem pojawia się w przypadku kolejnych nabywców. Pierwszy nabywca nazwijmy go pierwotnym, wie, gdyż wynika to wprost z umowy ustanowienia i oddania w użytkowanie wieczyste gruntu co ma zbudować i do kiedy ma budynek oddać do użytku.
Art. 239. Kodeksu cywilnego
§ 1. Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.
§ 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:
1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;
2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;
3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;
4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
Kolejny nabywca także może to wiedzieć, ale trzeci, czwarty i następni przeważnie takiej świadomości nie mają. Badając kolejne umowy zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu np. Skarbu Państwa, nie spotkałem się z oświadczeniem zbywcy o obowiązku zabudowy gruntu oddanego pierwotnemu użytkownikowi wieczystemu. Brak wiedzy o obowiązku, wiąże się z przykrymi dla niewiedzącego nabywcy konsekwencjami. Obowiązek zabudowy gruntu obciąża aktualnego użytkownika wieczystego i nie ma znaczenia, że nie wiedział iż taki obowiązek istnieje. Zasada ignorantiam iuris nocet ma w tym przypadku zastosowanie.
Właściciel gruntu gmina lub Skarb Państwa może żądać na drodze sądowej rozwiązania umowy, także z kolejnym nabywcą gruntu (użytkownikiem wieczystym).
Art. 240. Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Właściciel gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może także wdrożyć procedurę naliczenia dodatkowej opłaty za zwłokę w zabudowie gruntu przez aktualnego użytkownika.
Procedura ta jest przewidziana w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Art. 62. 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
2. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy.
3. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.
4. Termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.
Art. 63. 1. W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy.
2. W przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II.
3. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.
4. Opłaty, o których mowa w ust. 2, ustala właściwy organ w drodze decyzji.
Opłaty za każdy rok zwłoki liczony od wydania pierwszej decyzji ustalającej dodatkową opłatę, rosną co 10 % za każdy następnych rok (za pierwszy rok zwłoki 10 %, za drugi rok 20 % za trzeci 30 % i tak dalej)
W takim razie jak sprawdzić zawczasu czy grunt oddany x lat temu w użytkowanie wieczyste będący niezabudowaną działką nie powinien zostać przez poprzednich użytkowników zabudowany?
Nie należy poprzestać na oświadczeniach składanych w akcie notarialnym przez zbywców.
W pierwszej kolejności należy zapoznać się z treścią działu I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. W dziale I-Sp jest wskazany termin do kiedy obowiązuję prawo użytkowania wieczystego oraz cel na jaki grunt został oddany lub sposób korzystania z niego.
Drugim krokiem jest weryfikacja treści umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste pierwotnemu nabywcy (pierwszemu użytkownikowi wieczystemu). Wgląd w akta księgi wieczystej wymaga zgody aktualnego użytkownika wieczystego wyrażonej na piśmie i konieczności pofatygowania się do sądu wieczystoksięgowego, ewentualnie można zamówić odpis umowy, ale także należy mieć zgodę pisemną aktualnego użytkownika wieczystego i uzasadnić potrzebę otrzymania takiego odpisu.
Można jeszcze wystąpić do właściciela gruntu (Skarbu Państwa reprezentowanego przez właściwego terytorialnie starostę lub właściwej gminy) z zapytaniem czy grunt mający stanowić przedmiot umowy nie jest objęty obowiązkiem zabudowy i na jakich warunkach.
Szukasz prawnika od nieruchomości w Krakowie lub okolicach? Sprawdź, jak możemy Ci pomóc - napisz do nas lub zadzwoń!
