Czym jest zakup działki z użytkowaniem wieczystym i jakie są obowiązki nabywcy działki?
Nabywając prawo użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa lub gminy, nabywca musi się liczyć z dwoma obowiązkami.
Pierwszy z nich to obowiązek uiszczania na rzecz właściciela opłaty rocznej, liczonej jako procent od wartości działki.
Drugi to zabudowa gruntu budynkiem lub innym urządzeniem w określonym terminie i obowiązek utrzymania tego budynku lub urządzenia przez cały okres trwania prawa użytkowania wieczystego.
O ile pierwszy obowiązek jest powszechnie znany i wyraźnie wskazany w treści aktu notarialnego umowy zakupu prawa użytkowania wieczystego, o tyle świadomość obowiązku zabudowy i skutków jego zaniechania jest znacznie mniejsza.
Problem pojawia się szczególnie w przypadku kolejnych nabywców. Pierwszy nabywca (nazwijmy go pierwotnym) zna swoje obowiązki, gdyż wynikają one wprost z umowy ustanowienia i oddania w użytkowanie wieczyste gruntu – wie, co ma zbudować i do kiedy ma budynek oddać do użytku.
Art. 239 Kodeksu cywilnego
§ 1. Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.
§ 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:
1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;
2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;
3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;
4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
Kolejny nabywca także może mieć tę świadomość, ale trzeci, czwarty i następni przeważnie jej nie posiadają. Badając kolejne umowy zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu (np. Skarbu Państwa), nie spotkałem się z oświadczeniem zbywcy o obowiązku zabudowy gruntu oddanego pierwotnemu użytkownikowi wieczystemu.
Brak wiedzy o obowiązku wiąże się z przykrymi konsekwencjami dla nieświadomego nabywcy. Obowiązek zabudowy gruntu obciąża aktualnego użytkownika wieczystego i nie ma znaczenia, że nie wiedział o jego istnieniu. Zasada nieznajomość prawa szkodzi (łac. ignorantiam iuris nocet) ma w tym przypadku zastosowanie.
Właściciel gruntu (gmina lub Skarb Państwa) może żądać na drodze sądowej rozwiązania umowy, także z kolejnym nabywcą gruntu (użytkownikiem wieczystym).
Art. 240. Kodeksu cywilnego
Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Właściciel gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może także wdrożyć procedurę naliczenia dodatkowej opłaty za zwłokę w zabudowie gruntu przez aktualnego użytkownika. Procedura ta jest przewidziana w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Art. 62. ustawy o gospodarce nieruchomościami
1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. 2. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy. 3. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. 4. Termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.
Art. 63. ustawy o gospodarce nieruchomościami
1. W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy. 2. W przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II. 3. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości. 4. Opłaty, o których mowa w ust. 2, ustala właściwy organ w drodze decyzji.
Opłaty za każdy rok zwłoki, liczone od wydania pierwszej decyzji ustalającej dodatkową opłatę, rosną o 10% za każdy następny rok (za pierwszy rok zwłoki 10%, za drugi rok 20%, za trzeci 30% itd.).
Jak zatem sprawdzić zawczasu, czy grunt oddany przed laty w użytkowanie wieczyste, będący niezabudowaną działką, nie powinien zostać przez poprzednich użytkowników zabudowany? Nie należy poprzestać na oświadczeniach składanych w akcie notarialnym przez zbywców.
Użytkowanie wieczyste - jak sprawdzić, czy poprzedni właściciel działki wywiązał się ze swoich obowiązków?
W pierwszej kolejności należy zapoznać się z treścią działu I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. W dziale tym jest wskazany termin, do kiedy obowiązuje prawo użytkowania wieczystego oraz cel, na jaki grunt został oddany lub sposób korzystania z niego.
Drugim krokiem jest weryfikacja treści umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste pierwotnemu nabywcy. Wgląd w akta księgi wieczystej wymaga pisemnej zgody aktualnego użytkownika wieczystego i wizyty w sądzie wieczystoksięgowym.
Ewentualnie można zamówić odpis umowy, ale również wymaga to pisemnej zgody aktualnego użytkownika wieczystego i uzasadnienia potrzeby otrzymania takiego odpisu.
Można także wystąpić do właściciela gruntu (Skarbu Państwa reprezentowanego przez właściwego terytorialnie starostę lub właściwej gminy) z zapytaniem, czy grunt mający stanowić przedmiot umowy nie jest objęty obowiązkiem zabudowy i na jakich warunkach.
Kluczowe informacje przy zakupie gruntu w użytkowaniu wieczystym:
Podstawowe obowiązki użytkownika wieczystego:
- Opłata roczna za użytkowanie
- Obowiązek zabudowy gruntu w określonym terminie
Główne ryzyka:
- Kolejni nabywcy często nie są świadomi obowiązku zabudowy
- Nieznajomość obowiązku nie zwalnia z jego realizacji
- Właściciel gruntu może rozwiązać umowę lub naliczyć dodatkowe opłaty
Jak się zabezpieczyć - niezbędne kroki:
- Sprawdzić dział I-Sp księgi wieczystej (termin i cel użytkowania)
- Zweryfikować pierwotną umowę użytkowania wieczystego
- Wystąpić z zapytaniem do właściciela gruntu (gminy lub starosty) o to czy grunt objęty jest obowiązkiem zabudowy.
