Dzisiaj parę słów o sposobach wyjścia ze współwłasności nieruchomości, która generalnie mówiąc nie jest niczym dobrym. Dlaczego ? Przede wszystkim dlatego, że ciężko sprzedać udział w nieruchomości. Sprzedaż udziału stanowi niewielki odsetek wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. A nawet jeśli znajdzie się kupiec, to cena udziału w nieruchomości rzadko kiedy odpowiada dokładnie ułamkowi ceny całej nieruchomości. Zamiast sprzedaży udziału wynoszącego ½ za połowę ceny całej nieruchomości, sprzedaje się go za ¼ wartości. Czyli żaden interes.
Kolejny problem to współwłaściciele. Większość czynności podejmowanych wobec przedmiotu wspólności należy z nimi uzgadniać, a jak zgody brak, to pozostaje sąd. Najgorsza sytuacja jest wtedy gdy jeden z nich przyjmuje skrajnie bierno-masochistyczną postawę „nie bo nie” albo turpistyczną „po moim trupie!!” ;-)
Dlatego przyjmijmy, że współwłasność jest stanem przejściowym do pełnej regulacji stanu prawnego nieruchomości. Na potrzeby niniejszego bloga przyjmuję, że regulacja stanu prawnego nieruchomości nie ma li tylko na celu ustalenia praw rzeczowych do nieruchomości (kto jest właścicielem), ale raczej doprowadzenie nieruchomości do stanu prawnego, który pozwala na pełny i nieskrępowany obrót prawny (czyli jeden właściciel i brak trudnych pytań ze strony kupujących).
Pierwszy i drugi sposób wyjścia ze współwłasności jest powszechnie akceptowany i stosowany w praktyce. Za to trzeci i czwarty (tu nawet ja nie do końca jestem przekonany) kontrowersyjny. Ale nie od tego jest blog żeby na nim pisać o rzeczach oczywistych;-)
W podanych przykładach bierzemy pod uwagę dział spadku, zniesienie współwłasności i podział majątku wspólnego małżonków (oczywiście przy założeniu, że doszło już do zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej – bez tego o żadnym podziale nie może być mowy zgodnie z art. 35 k.r.o.) Dodatkowo załóżmy, że głównym składnikiem dzielonego majątku jest nieruchomość.
Pierwszy sposób to umowny (notarialny) podział majątku wspólnego (zniesienie współwłasności). Warunek sine qua non - musi być zgoda wszystkich współwłaścicieli. Koszty od 100 zł do 10 000 zł w zależności od wartości dzielonego majątku (§ 2 ust 3 pkt 2 w zw. z § 3 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialne). Cała operacja zajmuje jeden dzień.
Drugi sposób to sądowy podział majątku w zależności od tego co dzielimy:
Kolejny problem to współwłaściciele. Większość czynności podejmowanych wobec przedmiotu wspólności należy z nimi uzgadniać, a jak zgody brak, to pozostaje sąd. Najgorsza sytuacja jest wtedy gdy jeden z nich przyjmuje skrajnie bierno-masochistyczną postawę „nie bo nie” albo turpistyczną „po moim trupie!!” ;-)
Dlatego przyjmijmy, że współwłasność jest stanem przejściowym do pełnej regulacji stanu prawnego nieruchomości. Na potrzeby niniejszego bloga przyjmuję, że regulacja stanu prawnego nieruchomości nie ma li tylko na celu ustalenia praw rzeczowych do nieruchomości (kto jest właścicielem), ale raczej doprowadzenie nieruchomości do stanu prawnego, który pozwala na pełny i nieskrępowany obrót prawny (czyli jeden właściciel i brak trudnych pytań ze strony kupujących).
Pierwszy i drugi sposób wyjścia ze współwłasności jest powszechnie akceptowany i stosowany w praktyce. Za to trzeci i czwarty (tu nawet ja nie do końca jestem przekonany) kontrowersyjny. Ale nie od tego jest blog żeby na nim pisać o rzeczach oczywistych;-)
W podanych przykładach bierzemy pod uwagę dział spadku, zniesienie współwłasności i podział majątku wspólnego małżonków (oczywiście przy założeniu, że doszło już do zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej – bez tego o żadnym podziale nie może być mowy zgodnie z art. 35 k.r.o.) Dodatkowo załóżmy, że głównym składnikiem dzielonego majątku jest nieruchomość.
Pierwszy sposób to umowny (notarialny) podział majątku wspólnego (zniesienie współwłasności). Warunek sine qua non - musi być zgoda wszystkich współwłaścicieli. Koszty od 100 zł do 10 000 zł w zależności od wartości dzielonego majątku (§ 2 ust 3 pkt 2 w zw. z § 3 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialne). Cała operacja zajmuje jeden dzień.
Drugi sposób to sądowy podział majątku w zależności od tego co dzielimy:
- dział spadku (art. 680 – 689 k.p.c.),
- zniesienie współwłasności (617- 628 k.p.c.),
- podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej (zasadniczo 567 k.p.c plus odpowiednio ww. przepisy).
Koszty dzielą się na dwie grupy: kiedy wniosek nie zawiera zgodnego projektu podziału i kiedy z treści wniosku wynika że współwłaściciele mają wspólny pomysł jak podzielić. Najlepiej żeby wszyscy współwłaściciele pod nim się podpisali, wtedy sąd nie ma wątpliwości, że jest zgodny albo wszyscy udzielili jednemu pełnomocnikowi umocowania do złożenia wniosku i występowania w ich imieniu przed sądem.
W nawiasach odpowiednie przepisy ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych):
W nawiasach odpowiednie przepisy ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych):
- dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności – 1000 zł co do zasady, 600 zł zgodny podział (art. 51 ust 2),
- "czysty" dział spadku - 500 zł co do zasady, 300 zł zgody dział (art. 51 ust 1)
- zniesienie współwłasności – 1000 zł co do zasady, 300 zł przy zgodnym podziale, (art. 41)
- podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej – 1000 zł co do zasady, 300 zł przy consensusie małżonków (art. 38)
Patrząc na powyższe stawki wpisów, od razu nasuwa się pytanie, co stało na przeszkodzie ujednolicić te kwoty?
Jakie są zalety sądowego działu? Jest to dużo tańsze rozwiązanie w porównaniu do notarialnego działu, zakładając, że dzielimy nieruchomość. Choć czas całej operacji może być trudny do oszacowania, jeśli podział jest zgodny, to można go przeprowadzić w 4-6 miesięcy. Ale jeśli współwłaściciele kłócą się, to czasem okres życia jednego prawnika nie wystarczy. W Krakowie jest taka kamienica, gdzie już się procesują ponad 25 lat i nic nie wskazuje na to, że spór zmierza ku końcowi (choć z drugiej strony prawnicy mają za co dzieci wykształcić ;-)
I dochodzimy do tych kontrowersyjnych sposobów podziału.
Trzeci sposób odnoszący się do zniesienia współwłasności nieruchomości nabytej w spadku, to założenie księgi wieczystej i/lub wpisanie w księdze wieczystej współwłasności spadkobierców. Moim zdaniem spadkobierca wpisany w księdze wieczystej może zbyć swój udział w nieruchomości nie pytając o zgodę pozostałych współspadkobierców.
Koszty: 150 zł za wpis prawa własności nabytego na podstawie dziedziczenia zapisu (art. 42 ust 3 ustawy o kosztach) plus odpis postanowienia spadkowego.
Czas: najpierw trzeba przeprowadzić postępowanie spadkowe (u notariusza jeden dzień w sądzie 3-4 miesiące) a następnie złożyć wniosek o wpis w księgach wieczystych. Jeżeli wniosek jest w porządku to ujawnienie praw spadkobierców w księdze nie powinno zająć więcej niż półtora miesiąca. Jest to jakieś rozwiązanie w przypadku niechęci do bawienia się w dział spadku i konfliktu z pozostałymi współspadkobiercami. Nabywca udziału zawsze może składać wniosek o dział spadku.
Czwarty kontrowersyjny sposób, już kiedyś o nim słyszałem, choć sam nie próbowałem. Trafiłem na niego czytając naprawdę dobry Komentarz do spraw o podział majątku wspólnego małżonków pióra Krystyny Siepko pod red. Jacka Ignaczewskiego (LexisNexis 2013). W komentarzu tym autorka (wieloletnia sędzia wydziału cywilnego, jeśli wierzyć opisowi redakcji) opowiada się za dopuszczalnością zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej za pomocą ugody sądowej. Sposób ten polega na złożeniu w treści wniosku o zawezwanie do próby ugodowej propozycji podziałowych. Zakładam, że do wniosku trzeba byłoby załączyć odpis księgi wieczystej (ewentualnie innych dokument na wykazanie prawa własności) i projekt podziału sporządzonych w sposób wymagany przez księgi wieczyste, czyli mapa ewidencyjna z klauzula przyjęcia przez ewidencją gruntów z zaznaczonym podziałem. Sąd zatwierdzając taką ugodę dokonuję de facto podziału majątku.
Czy księgi wieczyste będą honorować protokół z treścią ugody jako podstawę do ujawnienia zmiany stanu prawnego? Tego nie wiem. Z całą pewnością ugoda ma moc wyroku sądowego, tylko czy odpis protokołu poświadczony za zgodność z oryginałem będzie wystarczający? I kolejna sprawa, czy sąd nie uzna, że taka kombinacja alpejska jest próbą zmierzającą do obejścia ustawy. Wszak ustawodawca przewidział procedury zniesienia współwłasności. Kolejna sprawa, czy sąd nie uzna, że jest to przejaw skąpstwa wnioskodawcy, któremu żal wydawać 1000 zł (600 zł czy 300 zł) i próbuję z 40 zł opłaty sądowej.
Opłata od wniosku o zawezwanie do próby ugodowej wynosi tylko 40 zł, czyli tyle co nic, a i sama procedura jest stosunkowo szybka. Na rozprawy ugodowe nie czeka się zbytnio długo raptem 1-2 miesiące. Nic tylko próbować, przynajmniej tak długo jak Sąd Najwyższy nie opowie się przeciw takiemu rozwiązaniu ;-)
