Niniejszy wpis dedykuję Czytelnikom z południowo-wschodniej i środkowo-wschodniej Polski, gdyż to oni najczęściej mają problem z nieruchomościami o nieuregulowanym stanie prawnym, czyli z takimi nieruchomościami które nie mają założonych ksiąg wieczystych. Czytelnicy zapewne się domyślają, że chodzi o tereny dawnego zaboru austriackiego (Galicja i Stołeczne Królewskie Miasto Kraków) oraz „prywislański kraj” czyli dawna Kongresówka lub jak kto woli zabór rosyjski.
Po mimo upływu zgoła 100 lat od upadku zaborów, Polska nadal jest krajem bardzo silnie podzielonym na regiony odpowiadające granicami dawnych zaborów. Widać to szczególnie jaskrawo choćby w gęstości sieci kolejowej czy też wyborach politycznych Polaków. Wiadomo na kogo głosują „ziemie odzyskane” a na kogo „ściana wschodnia” i ten stan rzeczy właściwie się od lat nie zmienia.
Co do samego prawa, tu okres międzywojenny (wielkie kodyfikacje) i lata tuż po II WŚ (szczególnie 1946-48 r.) mocno zunifikowały prawo, zastępując dotychczasowe regulacje nierzadko sięgające początku XIX wieku (austriacki ABGB, pruski BGB, czy też francuski Code de Civil szerzej znany jako Kodeks Napoleona) krajowymi kodyfikacjami. Właściwie tylko w jednej dziedzinie prawa zabory bardzo silnie odcisnęły swoje piętno i nie udało się tego przez 100 lat wyprostować. Chodzi oczywiście o prawo rzeczowe.
Tak więc do dzisiaj zmagamy się z tym piętnem zaborców. W przypadku kongresówki brak jest ksiąg wieczystych i zwyczaju dokonywania obrotu nieruchomościami za pomocą rejenta. Szczególnie zwyczaj ten ostał się na kielecczyźnie. Jeszcze w latach 60 ubiegłego wieku „sprzedaż” nieruchomości powszechnie odbywała się „na gębe” albo w zwykłej formie pisemnej. Skutkiem tej praktyki było uchwalenie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, co w pełni nie rozwiązało problemu, choć trzeba przyznać że uporządkowało w znacznym stopniu zagmatwane stosunki własnościowe na wsiach. Szerzej o AWZ napiszę w innym blogu.
Z Galicją nie jest tak źle, na tych ziemiach obowiązywała ustawa krajowa z dnia 20 marca 1874 r. względem założenia i wewnętrznego urządzenia ksiąg hypotecznych (gruntowych) dla Królestwa Galicyi i Lodomeryi z Wielkim Księstwem Krakowskim Niestety do naszych czasów wiele z ksiąg gruntowych nie uchowało się (vide Chrzanów, Jasło), wojna, ogień czy też bezmyślne ich niszczenie albo obchodzenie się z nimi jak z jakąś makulaturą zrobiły swoje.
Za to dawny zabór pruski ma najlepiej. Wiadomo ordnung muss sein ;-)
Dzisiaj chciałem się skupić na mniej popularnych - niż zasiedzenie - sposobach regulacji stanów prawnych nieruchomości,. Wszak dla większości prawników najlepszym rozwiązaniem jest zasiedzenie nieruchomości choć nie koniecznie jest to najlepsze rozwiązanie dla ich klientów. Zasiedzenie jest jakimś rozwiązaniem jeśli tylko są spełnione przesłanki: odpowiedni okres czasu, świadkowie któryż zeznają co trzeba, zaświadczenia o opłacaniu podatku i 2 000 zł na opłatę sądową. Ta ostatnia „przesłanka” jest największym problemem dla potencjalnych klientów i zdaję się że niektórzy prawnicy jej nie dostrzegają. Dwa tysiące złotych to nie jest mało, dla wielu ludzi stanowi opłatę zaporową, która zniechęca ich do zajęcia się sprawą albo odwleka ją w bliżej nieokreśloną przyszłość. A regulacji stanu prawnego nieruchomości nie należy odkładać na później. im wcześniej się to zrobi tym mniej problemów ze współwłaścicielami (proszę pamiętać że upływ czasu często poszerza grono spadkobierców)
Mając do czynienia z nieruchomością bez założonej księgi wieczystej, trzeba najpierw zbadać, czy nie da się na podstawie archiwalnych dokumentów i/lub dawnych ksiąg gruntowych ujawnić praw obecnych właścicieli w nowozałożonej księdze wieczystej. Jeśli dokumenty takie nie zachowały się a dawne księgi gruntowe (zwane potocznie lwh-ami) uległy zniszczeniu, pozostaje jeszcze uwłaszczenie w trybie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Jeśli i to rozwiązanie nie jest możliwe do zastosowania, wtedy oczywiście pozostaje zasiedzenie nieruchomości, ale jest moim zdaniem rozwiązanie do którego należy sięgać w ostateczności.
Za taką kolejnością procedury regulacji stanu prawnego nieruchomości przemawia wzgląd na koszty tych operacji. Zakładanie ksiąg wieczystych na podstawie archiwalnych dokumentów, wiąże się z poniesieniem kosztów ich odpisów, a nie są to duże koszty. W przypadku uwłaszczenia w trybie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych brak jest opłat sądowych od takiego wniosku. Jedynie koszty założenia samej księgi wieczystej (koszty ponoszone przed sądem wieczystoksięgowym) są takie same we wszystkich trzech przypadkach. W przypadku zaś zasiedzenia nieruchomości bez względu na jej wartość na dzień dobry płacimy 2 000 zł.
Reasumując mamy trzy procedury zmierzające do regulacji stanów prawnych nieruchomości:
- przeniesienie podstaw wpisów z dawnych ksiąg gruntowych i/lub posiłkowanie się dokumentami archiwalnymi (katastrem austriackim),
- uwłaszczenie w trybie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych,
- zasiedzenie.
W kolejnych wpisach skupię się na omówieniu poszczególnych procedur i podzielę się kilkoma wskazówkami, które mogą być nieocenioną pomocą w poszukiwaniu archiwalnych dokumentów. A jest to proszę Państwa kawałek detektywistycznej roboty, która nie rzadko pozwala poznać historię własnej rodziny i jej losów na przestrzeni wielu lat. Frajda gwarantowana ;-)
