Pomimo upływu niemal 100 lat od upadku zaborów, Polska nadal pozostaje krajem wyraźnie podzielonym na regiony pokrywające się z dawnymi granicami zaborczymi. Widać to szczególnie w gęstości sieci kolejowej czy preferencjach politycznych Polaków.
W kwestii samego prawa, okres międzywojenny (wielkie kodyfikacje) oraz lata tuż po II wojnie światowej (szczególnie 1946–48) znacząco zunifikowały system prawny. Zastąpiono wówczas wcześniejsze regulacje — sięgające początku XIX wieku (austriacki ABGB, pruski BGB oraz francuski Code Civil, znany jako Kodeks Napoleona) — nowymi, krajowymi kodyfikacjami. Jednak w jednej dziedzinie prawa zabory pozostawiły tak silne piętno, że nie udało się go zatrzeć przez całe stulecie — w prawie rzeczowym.
Skutki tego piętna zaborców odczuwamy do dziś.
W przypadku "kongresówki" brakuje ksiąg wieczystych i tradycji dokonywania obrotu nieruchomościami przed notariuszem. Ten nieformalny sposób postępowania szczególnie zakorzenił się na Kielecczyźnie. Jeszcze w latach 60. XX wieku „sprzedaż" nieruchomości powszechnie odbywała się „na gębę" albo w zwykłej formie pisemnej.
W odpowiedzi na tę praktykę uchwalono ustawę z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Choć nie rozwiązała ona problemu całkowicie, to znacząco uporządkowała skomplikowane stosunki własnościowe na wsiach.
Sytuacja w Galicji przedstawia się nieco lepiej – na tych ziemiach obowiązywała ustawa krajowa z dnia 20 marca 1874 r. względem założenia i wewnętrznego urządzenia ksiąg hypotecznych (gruntowych) dla Królestwa Galicyi i Lodomeryi z Wielkim Księstwem Krakowskim. Niestety, do naszych czasów wiele ksiąg gruntowych nie przetrwało (jak w przypadku Chrzanowa czy Jasła) – zniszczenia wojenne, pożary, a także bezmyślne traktowanie ich jak zwykłej makulatury odcisnęły swoje piętno.
Z kolei dawny zabór pruski ma najlepiej uporządkowaną sytuację. Jak to się mówi — „ordnung muss sein".
Dzisiaj chcę się skupić na mniej popularnych — niż zasiedzenie — sposobach regulacji stanów prawnych nieruchomości.
Dla większości prawników najlepszym rozwiązaniem jest zasiedzenie nieruchomości, choć niekoniecznie jest to najkorzystniejsze dla ich klientów.
Zasiedzenie sprawdza się tylko przy spełnieniu określonych przesłanek: odpowiedni okres czasu, wiarygodne zeznania świadków, zaświadczenia o opłacaniu podatku oraz 2000 zł na opłatę sądową.
Ta ostatnia „przesłanka" stanowi największy problem dla potencjalnych klientów, czego niektórzy prawnicy zdają się nie dostrzegać.
Dwa tysiące złotych to niemała kwota — dla wielu osób jest to bariera zaporowa, która zniechęca do zajęcia się sprawą lub odkłada ją na bliżej nieokreśloną przyszłość.
A regulacji stanu prawnego nieruchomości nie należy odkładać na później. Im wcześniej się to zrobi, tym mniej problemów ze współwłaścicielami (warto pamiętać, że upływ czasu często poszerza grono spadkobierców).
W przypadku nieruchomości bez księgi wieczystej należy najpierw sprawdzić możliwość ujawnienia praw obecnych właścicieli w nowej księdze wieczystej na podstawie archiwalnych dokumentów lub dawnych ksiąg gruntowych.
Jeśli dokumenty nie zachowały się, a dawne księgi gruntowe (zwane potocznie lwh-ami) uległy zniszczeniu, można rozważyć uwłaszczenie w trybie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.
Dopiero gdy to rozwiązanie okaże się niemożliwe do zastosowania, pozostaje zasiedzenie nieruchomości — które moim zdaniem powinno być ostatecznością.
Kolejność tych procedur regulacji stanu prawnego nieruchomości jest podyktowana względami kosztowymi. Założenie księgi wieczystej na podstawie dokumentów archiwalnych wymaga jedynie opłacenia niedrogich odpisów. Przy uwłaszczeniu w trybie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych nie ponosi się w ogóle opłat sądowych.
W obu tych przypadkach — jak również przy zasiedzeniu — występują identyczne koszty założenia samej księgi wieczystej w sądzie wieczystoksięgowym.
Natomiast zasiedzenie nieruchomości wiąże się z dodatkową, zryczałtowaną opłatą 2 000 zł, niezależnie od wartości nieruchomości.
Podsumowując, istnieją trzy procedury umożliwiające regulację stanu prawnego nieruchomości:
- przeniesienie podstaw wpisów z dawnych ksiąg gruntowych i/lub wykorzystanie dokumentów archiwalnych (katastru austriackiego)
- uwłaszczenie w trybie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych
- zasiedzenie
