Rozdzielenie ciał hipotecznych - co to jest?
Rozdzielenie ciał hipotecznych - to pojęcie często pojawia się w decyzjach organów geodezyjnych, które są następnie z uporem godnym lepszej sprawy zaskarżane do wszelkich możliwych instancji przez właścicieli działek objętych tymi decyzjami. Sądy administracyjne skargi takiego rodzaju oddalają wręcz hurtowo, gdyż decyzje organów geodezyjnych są poparte operatami geodezyjnymi i gruntownym badaniem ksiąg wieczystych. Skarżący na geodezji przeważnie się nie zna (gdyby się znał to by nie skarżył) z ustaleniami operatu nie polemizuje zato podnosi argumenty kompletnie niezwiązane ze sprawą. Problem owszem jest zawiły i nie każdy prawnik, do którego przychodzi niezadowolona strona jest w stanie to wyjaśnić albo dochodzi do wniosku że temu klientowi przetłumaczyć się nie da.
Źródłem problemu jest dosyć swobodny stosunek do własności prywatnej jaki miał miejsce w czasach PRLu. Przy zakładaniu ewidencji gruntów nie zwracano uwagi na stan własności (kto jest właścicielem danej nieruchomości) tylko na stan władania (kto jest posiadaczem gruntów) . W konsekwencji doprowadziło to do rozbieżności pomiędzy ewidencją gruntów a księgami wieczystymi i połączenia wielu ciał hipotecznych w jednej działce ewidencyjnej.
Co to jest ciało hipoteczne (LWH)?
Samo pojęcie ciała hipotecznego wywodzi się z przepisów regulujących prowadzenie ksiąg gruntowych (potocznie nazywanych lwh’ami) oraz austriackiego katastru nieruchomości.
Pod pojęciem ciała hipotecznego (w starych komentarza „hypotecznego”) rozumiemy nieruchomość składającą się z jednej lub większej ilości parcel gruntowych (budowlanych) ujawnionych w jednym wykazie hipotecznym księgi gruntowej, prowadzonej dla danej gminy katastralnej (taki odpowiednik współczesnej księgi wieczystej, choć oparte na trochę innej systematyce). Parcela gruntowa (także budowlana) odpowiadała współczesnej działce ewidencyjnej.
Skąd się biorą problemy?
Przy urządzaniu ewidencji gruntów dochodziło do sytuacji, w której przykładowo trzy parcele gruntowe, należące do trzech różnych właścicieli, zostały połączone w jednej działce ewidencyjnej np.: parcela l.kat. 1250 objęta lwh 250 gm. kat Piasek), l.kat. 1260 (lwh 275 gm. kat. Piaseki) l.kat. 1270/1 (lwh 251 gm. kat. Stare Miasto) weszły w skład działki ewidencyjnej nr 85 obr. 23 jedn. ewid. Śródmieście (numery parcel i obrębu wymyślone i całkowicie przypadkowe).
Powyższy stan choć utrzymywał się przez bardzo długi okres czasu jest niezgodny z definicją działki ewidencyjnej zawartej w art. § 9 ust 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. o prowadzeniu ewidencji gruntów i budynków przewidującym, że działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.
Rozwiązanie: Rozdzielenie ciał hipotecznych, czyli aktualizacja do stanu rzeczywistego
Brak jednorodności stanu prawnego zmusza organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków do wprowadzenia zmian poprzez rozdzielenie ciał hipotecznych, czyli po prostu (w naszym przykładzie) podział działki nr 85 na działki 85/1 (odpowiadającą kształtem i obszarem dawnej parceli gruntowej l.kat. 1250), działkę nr 85/2 i 85/3 odpowiadającym dawnym parcelom l.kat. 1260 i l.kat. 1270/1. Jedną z naczelnych zasad prawa geodezyjnego i sensem istnienia rejestru gruntów jest dążenie do tego aby rejestr ten był możliwie najaktualniejszy, czyli odzwierciedlał aktualny i rzeczywisty stan faktyczny i prawny nieruchomości.
Tego chyba nie są w stanie zrozumieć strony takich postępowań uważając, że dochodzi do podziału działki bez ich zgody. Podczas gdy podział ten przywraca stan własności zgody z księgami wieczystymi i jest to nic innego jak aktualizacja treści w ewidencji gruntów ze stanem wieczystoksięgowym. Proszę pamiętać, że w znacznej części obecnych ksiąg wieczystych powtórzono stan prawny z dawnych lwh-ów.
Rozdzielenie ciał hipotecznych - czy warto skarżyć?
Dlatego też nie ma co takich decyzji rozdzielających ciała hipoteczne skarżyć albowiem rozdzielenie ciał hipotecznych nie pozbawia długoletnich posiadaczy samoistnych prawa do stwierdzenia zasiedzenie posiadanych gruntów. Nie pozbawia także właściciela sąsiedniej działki do wystąpienia o ustanowienie służebności drogi koniecznej, czy też złożenia wniosku o rozgraniczenie nieruchomości.
