Rozdzielenie ciał hipotecznych - co to jest?
Rozdzielenie ciał hipotecznych – to pojęcie często pojawia się w decyzjach organów geodezyjnych, które następnie właściciele działek objętych tymi decyzjami zaskarżają do organu wyższej instancji lub sądu administracyjnego.
Sądy administracyjne oddalają takie skargi, ponieważ decyzje organów geodezyjnych są poparte operatami geodezyjnymi i szczegółowym badaniem ksiąg wieczystych.
Skarżący zazwyczaj nie ma wiedzy geodezyjnej i nie odnosi się do ustaleń operatu, za to podnosi argumenty całkowicie niezwiązane ze sprawą. Problem jest złożony i nie każdy prawnik, do którego zgłasza się niezadowolona strona, potrafi go wyjaśnić.
Źródłem problemu jest dość swobodne podejście do własności prywatnej w czasach PRL-u. Przy tworzeniu ewidencji gruntów skupiano się na stanie władania (kto jest posiadaczem gruntów), pomijając stan własności (kto jest właścicielem danej nieruchomości).
W rezultacie powstały rozbieżności między ewidencją gruntów a księgami wieczystymi oraz połączono wiele ciał hipotecznych w jednej działce ewidencyjnej.
Co to jest ciało hipoteczne (LWH)?
Samo pojęcie ciała hipotecznego wywodzi się z przepisów regulujących prowadzenie ksiąg gruntowych (potocznie nazywanych „lwh") oraz austriackiego katastru nieruchomości.
Pod pojęciem ciała hipotecznego (w starych komentarzach „hypotecznego") rozumiemy nieruchomość składającą się z jednej lub więcej parcel gruntowych lub budowlanych. Parcele te są wpisane w jednym wykazie hipotecznym księgi gruntowej, prowadzonej dla danej gminy katastralnej – odpowiednika współczesnej księgi wieczystej.
Parcela gruntowa (także budowlana) odpowiadała współczesnej działce ewidencyjnej.
Skąd się biorą problemy?
Przy tworzeniu ewidencji gruntów zdarzały się sytuacje, gdy trzy parcele gruntowe należące do trzech różnych właścicieli łączono w jedną działkę ewidencyjną.
Na przykład: parcela l.kat. 1250 (objęta lwh 250 gm. kat. Piasek), l.kat. 1260 (lwh 275 gm. kat. Piasek) i l.kat. 1270/1 (lwh 251 gm. kat. Stare Miasto) zostały włączone do działki ewidencyjnej nr 85 obr. 23 jedn. ewid. Śródmieście (numery parcel i obrębu wymyślone i całkowicie przypadkowe).
Taki stan, mimo że utrzymywał się przez długi czas, jest niezgodny z definicją działki ewidencyjnej zawartą w § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. o prowadzeniu ewidencji gruntów i budynków.
Według tej definicji działka ewidencyjna musi stanowić ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym i wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.
Rozwiązanie: Rozdzielenie ciał hipotecznych – aktualizacja stanu prawnego
Brak jednorodności stanu prawnego zobowiązuje organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków do wprowadzenia zmian przez rozdzielenie ciał hipotecznych.
W naszym przykładzie oznacza to podział działki nr 85 na trzy części: działkę 85/1 (odpowiadającą kształtem i obszarem dawnej parceli gruntowej l.kat. 1250), działkę 85/2 i działkę 85/3 (odpowiadające dawnym parcelom l.kat. 1260 i l.kat. 1270/1).
Jedną z naczelnych zasad prawa geodezyjnego i głównym celem rejestru gruntów jest utrzymywanie możliwie najbardziej aktualnych danych, które odzwierciedlają rzeczywisty stan faktyczny i prawny nieruchomości.
Strony takich postępowań często nie rozumieją, że nie jest to zwykły podział działki wymagający ich zgody. W rzeczywistości podział ten przywraca stan własności zgodny z księgami wieczystymi – jest to po prostu aktualizacja ewidencji gruntów do stanu wieczystoksięgowego. Warto zaznaczyć, że w większości obecnych ksiąg wieczystych zachowano stan prawny z dawnych lwh-ów.
Rozdzielenie ciał hipotecznych - czy warto skarżyć?
Zaskarżanie decyzji o rozdzieleniu ciał hipotecznych nie jest uzasadnione, ponieważ taki podział nie wpływa na uprawnienia długoletnich posiadaczy samoistnych do stwierdzenia zasiedzenia posiadanych gruntów. Nie ogranicza również prawa właściciela sąsiedniej działki do wystąpienia o ustanowienie służebności drogi koniecznej lub złożenia wniosku o rozgraniczenie nieruchomości.