Jako że dostałem ostatnio zlecenie na poszukiwanie atrakcyjnej nieruchomości, którą można nabyć w dobrych pieniądzach na licytacji komorniczej, to codziennie przeglądam ogłoszenia z tym związane.
Co mnie w tych ogłoszeniach razi i zastanawia. Razi to, że są delikatnie mówiąc ubogie w treść i obraz. W 90 % ogłoszeń komornicy ograniczają się do podania adresu, numeru księgi wieczystej i wartości nieruchomości, to trochę mało żeby zachęcić setki, czy tysiące potencjalnych nabywców przyzwyczajonych do zdjęć i rozbudowanych opisów (tu ukłon w stronę dobrych pośredników w sprzedaży nieruchomości). A co mnie zastanawia? Cena licytacji stanowiąca 2/3 wartości oszacowanej nieruchomości. Dwie trzecie świadczy o drugiej licytacji (983 kpc.), czyli na pierwszą nawet pies z kulawą nogą się nie stawił. Trzecia licytacja może się odbyć dopiero po upływie 6 miesięcy. Zaś postępowanie egzekucyjne po drugiej nieskutecznej licytacji jest umarzane a wierzyciel pozostaje z poczuciem, że należnych pieniędzy nie odzyskał a jeszcze musiał do interesu dopłacić:(
Dlaczego licytacje bywają nieskuteczne. Moim zdaniem przyczyny są trzy.
Po pierwsze mało kto o nich wie. W dobie powszechnego dostępu do Internetu obwieszczanie o planowanej licytacji poprzez wywieszenie kartki na tablicy ogłoszeń sądowego korytarza, jest anachronizmem i nieporozumieniem. Sprawę polepszyło trochę nakazanie komornikom publikowania ogłoszeń w serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej www.licytacje.komornik.pl. Tyle, że te ogłoszenia mają niewiele wspólnego, z nawet mało profesjonalnymi ofertami sprzedaży nieruchomości. Jak temu zaradzić? Zlecić to profesjonaliście-pośrednikowi, który przygotuje ogłoszenie o planowanej licytacji. Proszę czytać ze zrozumieniem, mowa jest o ogłoszeniu nie o ofercie. Mowa jest o umowie o dzieło na przygotowanie ogłoszenia i wynagrodzeniu za wykonaną pracę, a nie o oferowaniu, pokazywaniu i braniu wynagrodzenia liczonego jako procent od ceny sprzedaży. Oczywista oczywistość, ale lepiej napisać, żeby nie było niedomówień ;)
Jak w kilkunastu portalach z ogłoszeniami o ofertach sprzedaży nieruchomości pojawi się news o możliwości nabycia nieruchomości za 3/4 bądź 2/3 wartości rynkowej, szanse na zobaczenie ogłoszenia przez potencjalnego kupującego z gotówką znacznie rosną, a co za tym idzie szanse na skuteczną egzekucję.
Z gotówką? Tak z gotówką, to jest drugi powód małej atencji kupujących odnośnie licytacji komorniczych. Kto ma gotowiznę może startować w przetargu, kto jej nie ma raczej do licytacji nie przystąpi. Przepisy kpc. są w tym zakresie nieżyciowe. Szczęśliwy licytant ma co do zasady dwa tygodnie na uiszczenie wylicytowanej ceny nieruchomości. Na jego wniosek sąd może ten termin przedłużyć do miesiąca, ale czy to coś da. Miesiąc czasu na uruchomienie kredytu, trochę mało. Z drugiej strony, to że kupujący wylicytował i wpłacił pieniądze na konto komornika jeszcze nie oznacza, że jest właścicielem nieruchomości. A bank przecież musi się zabezpieczyć hipoteką na nieruchomości swojego dłużnika. Jak temu zaradzić, nie wiem. Może ktoś z czytelników ma na to patent.
Ostatnia przyczyna nieskuteczności licytacji nieruchomości (nie dotyczy nieruchomości gruntowych niezabudowanych, mówiąc po prostu działek), to lokatorzy (byli właściciele). Kto kupi mieszkanie z byłym właścicielem, który ani nie chce, ani nie ma się gdzie wyprowadzić. Można stać się właścicielem mieszkania czy kamienicy za naprawdę małe pieniądze, ale bez możliwości zamieszkania, choć czasami to nie jest problemem. W końcu inwestowanie w nieruchomości to inwestowanie długoterminowe.
