Windykacja należności wspólnot mieszkaniowych w Krakowie  

Specjalizuję się w skutecznej windykacji należności pieniężnych w Krakowie od niepłacących członków wspólnot mieszkaniowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomości wspólnej.

Oferuję kompleksowe prowadzenie procesu windykacji długów – od postępowania przedsądowego, przez sądowe, aż po egzekucyjne. Działam przede wszystkim na terenie Krakowa i województwa małopolskiego.

Kompleksowa windykacja należności wspólnot mieszkaniowych w Krakowie

Postępowanie windykacyjne zmierzające do zapłaty przez dłużnika wspólnoty mieszkaniowej należności z tytułu kosztów zarządu jest procesem długotrwałym i wieloetapowym. Wymaga ono systemowego podejścia, dlatego cały proces dochodzenia należności podzieliłem na poszczególne etapy.

Nie w każdej sprawie wystąpią wszystkie etapy postępowania. Może zdarzyć się np. że sąd nie wyda nakazu zapłaty, a jedynie wyrok zaoczny. W niektórych przypadkach dłużnicy regulują należność już po uzyskaniu nakazu zapłaty, co eliminuje konieczność wszczynania dalszych etapów postępowania.

Niemniej jednak należy zachować ostrożny optymizm i raczej nastawić się na to, że w przypadku szczególnie opornych dłużników konieczne będzie przeprowadzenie windykacji przez wszystkie etapy postępowania.

Typowa sprawa windykacyjna składa się z następujących po sobie etapów.

Etap 1 – Wezwanie przedsądowe do zapłaty

Etap 2 – Kompletowanie dokumentów do pozwu

Etap 3 – Złożenie pozwu do sądu

Etap 4 – Uzyskanie nakazu zapłaty

Etap 5 – Doręczenie dokumentów przez komornika

Etap 6 – Złożenie wniosku o ustanowienie kuratora dla pozwanego nieznanego z miejsca pobytu (kurator absentis)

Etap 7 – Rozpatrzenie sprzeciwu pozwanego i postępowanie sądowe

Etap 8 – Wydanie wyroku

Etap 9 – Rozpatrzenie apelacji pozwanego

Etap 10 – Złożenie pierwszego wniosku o klauzulę wykonalności

Etap 11 – Złożenie wniosku o wpis hipoteki przymusowej

Etap 12 – Złożenie drugiego wniosku o klauzulę wykonalności

Etap 13 – Złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji komorniczej

Etap 14 – Ustalenie majątku dłużnika i dokonanie zajęć przez komornika

Etap 15 – Zakończenie egzekucji (rozliczenie sprawy lub zwrot tytułu wykonawczego)

Koszty windykacji sądowej w Krakowie – transparentne rozliczenie

W rozliczeniach ze wspólnotami mieszkaniowymi w sprawach o zapłatę od dłużników wspólnot stosuję stawki zgodne z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Typowa sprawa wspólnoty mieszkaniowej przeciwko niepłacącemu członkowi wspólnoty dotyczy kwoty zwykle między 5000 zł a 50 000 zł.

Stawki wynagrodzeń przy nakazie zapłaty w Krakowie

Stawki wynagrodzeń radców prawnych zasądzane przez sąd w nakazach zapłaty zależą od wysokości dochodzonej kwoty:

Tabela stawek przy nakazie zapłaty:

• 5 000 – 10 000 zł: 1 200 zł
• 10 000 – 50 000 zł: 2 400 zł
• 50 000 – 200 000 zł: 3 600 zł

Wynagrodzenie przy wyroku sądu w postępowaniu windykacyjnym

W przypadku postępowania sądowego (etapy 6-8 z powyższej listy) stawki wynagrodzenia w typowych sprawach windykacyjnych wspólnot mieszkaniowych, wynoszą:

Tabela stawek przy wyroku:

• 5 000 – 10 000 zł: 1 800 zł
• 10 000 – 50 000 zł: 3 600 zł
• 50 000 – 200 000 zł: 5 400 zł

Rozliczenie przy ugodzie przedsądowej w Krakowie

W przypadku gdy dłużnik przed wydaniem nakazu zapłaty (co w praktyce zdarza się rzadko) wyrazi wolę zawarcia ugody i ją podpisze, rozliczam się ze wspólnotą mieszkaniową w wysokości 50% stawki wynikającej z pierwszej tabeli (jak przy wydaniu nakazu zapłaty).

• 50% stawki z pierwszej tabeli (nakaz zapłaty)
• Dotyczy etapów przedsądowych (1-3)
• Oszczędność czasu i kosztów dla wspólnoty

Koszty windykacji przy dobrowolnej spłacie - Kraków

W przypadku uregulowania zadłużenia przez dłużnika wspólnoty mieszkaniowej po otrzymaniu wezwania przedsądowego rozliczam się następująco:

• Ryczałt: 369 zł niezależnie od wysokości długu
• Najkorzystniejszy wariant dla wspólnoty mieszkaniowej
• Szybkie zamknięcie sprawy windykacyjnej

Dokumenty potrzebne do windykacji wspólnoty mieszkaniowej

Dokumenty do przedsądowego wezwania do zapłaty - Kraków

Do szybkiego wszczęcia postępowania windykacyjnego potrzebuję następujących dokumentów:

• Saldo zadłużenia członka wspólnoty z podziałem na poszczególne składniki
• Numer księgi wieczystej lokalu dłużnika lub księgi prowadzonej dla części wspólnych (tzw. księgi matki)
• Aktualny adres zamieszkania lub korespondencyjny dłużnika

Dokumenty do pozwu

Po wystosowaniu wezwania do zapłaty, jeśli dłużnik nie ureguluje zadłużenia ani nie wyrazi woli zawarcia ugody, do przygotowania skutecznego pozwu o zapłatę należności potrzebne są następujące dokumenty:

Dokumenty organizacyjne wspólnoty:

• Uchwała o powierzeniu zarządu (zarządca zewnętrzny) lub wyborze członków zarządu (zarząd właścicielski);
• Umowa o zarządzanie nieruchomością (jeśli wspólnota korzysta z zarządcy);
• Pełnomocnictwo od zarządu - podpisy minimum dwóch członków zarządu lub zarządcy.

Dokumentacja finansowa dłużnika:

• Saldo zaległości w ujęciu rocznym (rok kalendarzowy) - maksymalnie 3 lata wstecz;
• Uchwały o wysokości zaliczek lub przyjęciu planu gospodarczego za okresy objęte pozwem;
• Dokumenty księgowe - naliczenia i przypisy ujęte w saldzie dłużnika;
• Potwierdzenie powiadomienia dłużnika o wysokości naliczeń;

Opłaty sądowe w Krakowie:

• Opłata od pozwu - zgodnie z tabelą opłat sądowych:
  • 1500-4000 zł: 200 zł
  • 4000-7500 zł: 400 zł
  • 7500-10 000 zł: 500 zł
  • 10 000 - 15 000 zł: 750 zł
  • 15 000 - 20 000 zł: 1 000 zł
  • powyżej 20 000 zł: 5% wartości dochodzonej pozwem kwoty
• Opłata skarbowa od pełnomocnictwa: 34 zł (podpisy co najmniej dwóch członków zarządu)

Ile trwa windykacja dłużnika wspólnoty w Krakowie – terminy

W praktyce można wyróżnić trzy przypadki dłużników:

Pierwsza grupa to dłużnicy, którzy płacą po otrzymaniu wezwania do zapłaty. Regulując całość zadłużenia lub podpisując ugodę, czas skutecznej windykacji wynosi około 1 miesiąca.

Drugą grupę stanowią dłużnicy, którzy regulują zaległość po otrzymaniu nakazu zapłaty lub zawierają ze wspólnotą ugodę i spłacają należność w ratach. W tym przypadku czas do uzyskania pierwszych wpłat na konto wspólnoty wynosi około 3–6 miesięcy.

Trzecią i najliczniejszą grupę stanowią dłużnicy, którzy nie tylko nie płacą, ale także celowo przedłużają postępowanie. Robią to przez unikanie odbioru korespondencji sądowej, co zmusza wspólnotę do wnioskowania o ustanowienie kuratora dla pozwanego o nieznanym miejscu pobytu. W takich przypadkach proces dochodzenia należności może trwać od 3 do 5 lat.

Współpraca z zarządem przy windykacji należności w Małopolsce

W procesie windykacji należności aktywność zarządu sprowadza się do:

• przygotowania dokumentów (etap 1 i 2);
• uiszczenia opłat sądowych, skarbowej i zaliczek na koszty egzekucji komorniczej;
• monitorowania sald dłużnika w toku windykacji, jeśli dłużnik zadeklarował spłatę lub spłaty w ratach po podpisaniu ugody.

Monitoring postępów sprawy windykacyjnej – informowanie Klienta

Dla łatwiejszego i sprawnego informowania zarządców nieruchomości, opiekunów wspólnoty mieszkaniowej czy członków zarządu właścicielskiego opracowałem autorski System Informowania o Postępach w Sprawie (SIPS). Polega on na tym, że w każdym mailu informującym o przejściu do kolejnego etapu zaznaczam kolorem zielonym etapy postępowania już wykonane, a kolorem żółtym aktualny etap sprawy.

Przykładowo, po wydaniu przez sąd nakazu zapłaty uwzględniającego roszczenie wspólnoty przeciwko niepłacącemu dłużnikowi lista etapów przedstawia się następująco:

Etap 1 – Wezwanie przedsądowe do zapłaty

Etap 2 – Kompletowanie dokumentów do pozwu

Etap 3 – Złożenie pozwu do sądu

Etap 4 – Uzyskanie nakazu zapłaty

Etap 5 – Doręczenie dokumentów przez komornika

Etap 6 – Złożenie wniosku o ustanowienie kuratora dla pozwanego nieznanego z miejsca pobytu (kurator absentis)

Etap 7 – Rozpatrzenie sprzeciwu pozwanego i postępowanie sądowe

Etap 8 – Wydanie wyroku

Etap 9 – Rozpatrzenie apelacji pozwanego

Etap 10 – Złożenie pierwszego wniosku o klauzulę wykonalności

Etap 11 – Złożenie wniosku o wpis hipoteki przymusowej

Etap 12 – Złożenie drugiego wniosku o klauzulę wykonalności

Etap 13 – Złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji komorniczej

Etap 14 – Ustalenie majątku dłużnika i dokonanie zajęć przez komornika

Etap 15 – Zakończenie egzekucji (rozliczenie sprawy lub zwrot tytułu wykonawczego)

Dzięki temu każdy, kto zajmuje się nadzorowaniem windykacji, jest w stanie szybko zorientować się, na którym etapie postępowania jesteśmy i jakie dalsze etapy przed nami.

Dodatkowo w każdym mailu wysyłanym do opiekuna wspólnoty lub działu windykacji zarządcy nieruchomości, w nagłówku wiadomości umieszczam nazwę wspólnoty mieszkaniowej, imię i nazwisko dłużnika oraz sygnaturę akt sprawy sądowej, a na późniejszym etapie postępowania również sygnaturę akt sprawy egzekucyjnej (komorniczej).

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Poniżej zamieszczam odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania zarządców nieruchomości oraz zarządów właścicielskich.

Czy Kancelaria windykacyjna w Krakowie prowadzi sprawy licytacyjne nieruchomości?

Tak, zajmuję się wszczynaniem, nadzorowaniem oraz reprezentacją wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym, które zmierza do zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) dłużnika. Etap 13.

Jak przyłączyć się do egzekucji z nieruchomości już wszczętej przez innego wierzyciela?

Aby przyłączyć się do wszczętej egzekucji komorniczej z nieruchomości dłużnika (członka wspólnoty mieszkaniowej), trzeba dysponować tytułem wykonawczym — czyli prawomocnym wyrokiem lub nakazem zapłaty z klauzulą wykonalności. Jeśli wspólnota nie ma takiego dokumentu, konieczne jest przejście etapów od 1 do 4 w celu uzyskania nakazu zapłaty. W przypadku gdy dłużnik wniesie sprzeciw od nakazu zapłaty, trzeba przejść także dalsze etapy prowadzące do uzyskania wyroku.

Etap 1 — Wezwanie przedsądowe do zapłaty

Etap 2 — Kompletowanie dokumentów do pozwu

Etap 3 — Złożenie pozwu do sądu

Etap 4 — Uzyskanie nakazu zapłaty (dłużnik wnosi sprzeciw lub nie odbiera korespondencji z sądu)

Etap 5 — Doręczenie dokumentów przez komornika

Etap 6 — Złożenie wniosku o ustanowienie kuratora dla pozwanego nieznanego z miejsca pobytu (kurator absentis)

Etap 7 — Rozpatrzenie sprzeciwu pozwanego i postępowanie sądowe

Etap 8 — Wydanie wyroku

Kto pokrywa koszty windykacji — wspólnota czy dłużnik?

Początkowo koszty dochodzenia należności od niepłacącego członka wspólnoty mieszkaniowej ponosi wspólnota. Obejmują one opłaty sądowe, koszty zastępstwa pełnomocnika zawodowego, koszty doręczenia korespondencji sądowej do pozwanego oraz koszty kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu pozwanego.

Koszty te są jednak dokumentowane i ujmowane w nakazie zapłaty. Sąd zasądza od pozwanego na rzecz wspólnoty — oprócz obowiązku zapłaty dochodzonej kwoty — także zwrot opłaty sądowej, opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnikowi pełnomocnictwa oraz kosztów zastępstwa pełnomocnika zawodowego. Analogicznie, koszty związane z doręczeniem korespondencji do dłużnika oraz koszty ustanowienia kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu pozwanego są ujmowane w postanowieniu lub wyroku kończącym sprawę w danej instancji.

Mając ujęte koszty postępowania w nakazie zapłaty lub wyroku (postanowieniu), wspólnota mieszkaniowa może dochodzić ich zwrotu w postępowaniu egzekucyjnym (komorniczym).

Jeśli pozwany jest wypłacalny i egzekucja okaże się skuteczna, wspólnota mieszkaniowa odzyska wszystkie poniesione koszty.

Czy wspólnota mieszkaniowa może prowadzić windykację we własnym zakresie?

Tak, wspólnota mieszkaniowa może sama dochodzić zapłaty na drodze sądowej za pośrednictwem swojego zarządu właścicielskiego. W przypadku zarządu powierzonego administrator wspólnoty lub zarządca przeważnie korzysta z pomocy kancelarii prawnej wyspecjalizowanej w windykacji długów wspólnot mieszkaniowych.

Zdecydowanie warto skorzystać z usług radcy prawnego wyspecjalizowanego w windykacji, gdyż koszty zastępstwa są zasądzane od pozwanego (niepłacącego członka wspólnoty mieszkaniowej) tylko wtedy, gdy wspólnota jest reprezentowana przez radcę prawnego lub adwokata. W przypadku reprezentacji przez zarząd wspólnoty koszty nie są zasądzane.

Prowadzenie postępowania, które przeważnie obejmuje 15 etapów, jest procesem długotrwałym i wymagającym wiedzy oraz doświadczenia, którego zazwyczaj zarząd wspólnoty nie posiada. Skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a nawet zarządca zewnętrzny (zarząd powierzony), może się zmienić w trakcie procesu windykacyjnego, co stanowi dodatkowe utrudnienie.

Prowadząc od 15 lat postępowania windykacyjne, nieraz spotykam się z sytuacją, że zmienił się zarządca lub dotychczasowy zarząd właścicielski całkowicie zmienił swój skład. Nie wpływa to jednak na prowadzone przeze mnie postępowanie, nad którego prawidłowością cały czas czuwam i które kontroluję.

Co zrobić, gdy właściciel lokalu nie odbiera korespondencji z sądu?

Nieodbieranie korespondencji przez właściciela lokalu jest często celową praktyką dłużnika, który zmierza do przedłużenia postępowania. W takiej sytuacji, po próbie doręczenia przez komornika, można podjąć próbę przekonania sądu, że pozwany faktycznie pod danym adresem zamieszkuje. Tu pomocne są zeznania sąsiadów lub członków zarządu właścicielskiego.

Jeśli to jednak nie pomoże, pozostaje skierowanie do sądu wniosku o ustanowienie kuratora absentis — czyli kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu.

Kuratorem absentis w sądach krakowskiej apelacji zawsze zostaje adwokat lub radca prawny z urzędu, który oprócz prób kontaktu z nieobecnym pozwanym składa sprzeciw od nakazu zapłaty lub zarzuty przeciwko powództwu wspólnoty mieszkaniowej.

Dlatego tak ważne jest dokładne i rzetelne przygotowanie dokumentacji do pozwu, aby ewentualne zarzuty profesjonalnego prawnika broniącego pozwanego nie były skuteczne.

Jakie dokumenty są potrzebne do wszczęcia postępowania egzekucyjnego przez wspólnotę?

Aby wszcząć egzekucję z nieruchomości dłużnika (nie musi to być nieruchomość znajdująca się w zasobie wspólnoty mieszkaniowej — może być każda inna nieruchomość dłużnika), wspólnota mieszkaniowa musi dysponować tytułem wykonawczym. Jest to nakaz zapłaty lub wyrok opatrzony klauzulą wykonalności.

Klauzula wykonalności to stwierdzenie przez sąd, że dany wyrok lub nakaz zapłaty nadają się do egzekucji. W praktyce jest to adnotacja na treści nakazu zapłaty lub wyroku. Kiedyś stosowano jeszcze pieczęcie z przygotowaną treścią i uzupełnieniem danych wierzyciela, dłużnika oraz dat stwierdzających prawomocność.

Przykładowa treść klauzuli wykonalności:

Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie stwierdza, że niniejszy tytuł uprawnia do egzekucji w całości oraz poleca wszystkim organom, urzędom oraz osobom, których to może dotyczyć, aby postanowienia tytułu niniejszego wykonały, a gdy o to prawnie będą wezwane, udzieliły pomocy. Orzeczenie podlega wykonaniu jako prawomocne z dniem 8 marca 2025 roku. Tytuł wykonawczy wydano pełnomocnikowi wierzyciela radcy prawnemu Piotrowi Furtakowi. Koszty postępowania klauzulowego należne wierzycielowi od dłużnika wynoszą 120,00 zł. NIP wierzyciela XXXXXXXXXX, PESEL dłużnika – YYYYYYYYYY

Czy komornik może zająć mieszkanie właściciela zalegającego z opłatami?

Tak. Jest to pierwsza czynność komornika w ramach egzekucji z nieruchomości. Zajęcie następuje przez złożenie przez komornika wniosku do ksiąg wieczystych o wpis ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej o wszczętej egzekucji oraz zawiadomienie dłużnika listem poleconym.

 

Zapraszam do zapoznania się z artykułami z kancelaryjnego bloga związanymi z tematyką dochodzenia wierzytelności przez wspólnoty mieszkaniowe:

• Pozew wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę – co musisz wiedzieć
• Wpis hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu - problemy występujące w praktyce
• Jak rozmawiam z dłużnikami
• ​Co wpisać w tytule przelewu do sądu lub do komornika?
• Ugoda z dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej. Co wpisać w treści ugody?
• Czy wpisywać dane zarządcy do działu III księgi wieczystej?
• Czy komornik może znaleźć nieruchomość dłużnika bez jego numeru PESEL?
• Czy warto wpisywać hipotekę przymusową po zajęciu komorniczym?
• Wpis hipoteki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej – dlaczego REGON zamiast NIP-u
• Pozew wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę a numer NIP
• Jak ustalić numer PESEL dłużnika poprzez księgi wieczyste