Księgi wieczyste i hipoteki — pomoc prawna w Krakowie i Małopolsce
- Szybkie wnioski KW w 3 dni
- Doświadczenie w apelacji krakowskiej
- Jasna kalkulacja kosztów przed zleceniem
Specjalizuję się w:
- analizie treści księgi wieczystej;
- pozyskaniu dokumentów niezbędnych do aktualizacji księgi wieczystej;
- przygotowaniu wniosków o wpisy lub wykreślenia z księgi wieczystej;
- złożeniu wniosku do ksiąg wieczystych i monitorowaniu wzmianek do momentu wpisu;
- skargach na orzeczenie referendarza o odmowie wpisu lub wykreślenia w księdze wieczystej;
- postępowaniach o zgodę na wpłatę do depozytu notarialnego (dotyczy wykreśleń hipotek);
- pozwach o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Dlaczego moja KW jest nieaktualna?
Księga wieczysta to dowód osobisty nieruchomości. Powinna odzwierciedlać jej rzeczywisty stan prawny. Dopóki nieruchomość nie jest przedmiotem transakcji lub obciążeń, wpisy w księdze wieczystej nie są aktualizowane. Taki stan może trwać kilka lub kilkanaście lat.
Po co aktualizować KW?
Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może znacznie opóźnić lub uniemożliwić sprzedaż nieruchomości. Notariusze nie zajmują się przygotowywaniem nieruchomości do zbycia — nie prostują wpisów w księdze wieczystej ani nie pozyskują dokumentów potrzebnych do finalizacji transakcji.
Notariusz, działając w interesie publicznym, dokonuje wstępnej weryfikacji księgi wieczystej i dokumentów przedłożonych przez strony. W przypadku jakichkolwiek braków, niezgodności lub wątpliwości odmawia sporządzenia aktu notarialnego, co może zniechęcić potencjalnego kupca.
Aby uniknąć takiej sytuacji, warto wcześniej przygotować księgę wieczystą i pozostałe dokumenty pod względem formalno-prawnym. W tym pomaga kancelaria prawna.
Jak zacząć współpracę?
We współpracy stawiam na maksymalną szybkość działania. Wnioski o wpisy do ksiąg wieczystych przygotowuję do 3 dni roboczych od momentu otrzymania kompletu dokumentów i opłat sądowo-skarbowych. Przed przyjęciem zlecenia przedstawiam klientowi szczegółową kalkulację przewidywanych kosztów z rozbiciem na poszczególne pozycje.
Jak zacząć współpracę
- Wyślij na adres biuro@kancelariafurtak.pl lub przez formularz kontaktowy numer księgi wieczystej albo skan dokumentu, na którym jest on wskazany.
- W odpowiedzi wskażę, jakie dokumenty są potrzebne do aktualizacji (wykreślenia) wpisów w księdze wieczystej, przedstawię swoje honorarium oraz koszty pozyskania dokumentów, a także prześlę formularz pełnomocnictwa.
- Odesłanie pocztą oryginału podpisanego pełnomocnictwa (lub e-mailem z kwalifikowanym podpisem elektronicznym) i akceptacja warunków współpracy (e-mailem) rozpoczyna pozyskiwanie dokumentów i realizację zlecenia.
Koszty wpisów i usług
Złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej wiąże się z następującymi kosztami:
- opłaty sądowe — zależne od rodzaju wpisu (np. wpis własności: 200 zł, wpis w dziale I-O: 100 zł, wpis jednej hipoteki: 200 zł, wykreślenie jednej hipoteki: 100 zł). Więcej o opłatach związanych z konkretnymi wpisami w księdze wieczystej piszę w tym artykule: Ile kosztuje wpis i wykreślenie z księgi wieczystej
- opłata skarbowa od pełnomocnictwa: 17 zł od jednego mocodawcy (przeważnie wniosek o wpis składam na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez jednego z uprawnionych do wpisu, np. jednego współspadkobiercy lub współwłaściciela);
- opłaty skarbowe/urzędowe za dokumenty niezbędne do wpisu (np. wypis i wyrys z ewidencji gruntów niezbędny do aktualizacji oznaczeń działek w dziale I-O: 150 zł za jedną jednostkę rejestrową);
- honorarium kancelarii — przygotowanie wniosku o wpis do księgi wieczystej ze złożeniem wniosku do sądu (lub wysyłką listem poleconym): od 500 zł brutto.
Terminy realizacji
Wniosek o wpis w księdze wieczystej przygotowuję do 3 dni roboczych od momentu otrzymania kompletu dokumentów i opłat sądowo-skarbowych.
W przypadku konieczności pozyskania dokumentów z urzędów czas ich pozyskania wynosi przeważnie około 2 tygodnie. Wnioski wysyłam za pośrednictwem platformy e-doręczenia. Dokumenty jednak otrzymuję w wersji papierowej, stąd konieczność oczekiwania na przesyłkę pocztą.
Czas oczekiwania na wpis lub wykreślenie z księgi wieczystej zależy od konkretnego wydziału ksiąg wieczystych. Średnie czasy rozpoznania wniosków w księgach wieczystych sądów apelacji krakowskiej ująłem w tym wpisie:
Czas oczekiwania na wpis w księgach wieczystych — analiza na podstawie sądów apelacji krakowskiej
Nieaktualne wpisy w KW
Niezgodna powierzchnia w KW
Częsty problem, szczególnie przy sprzedaży działek. Przygotowuję wnioski o ujawnienie zmian powierzchni działki zgodnie z ewidencją gruntów oraz o ujawnienie w dziale I-O numeru ID działki. Dzięki temu kliknięcie numeru działki odsyła do mapy poglądowej w Geoportalu, co ułatwia zlokalizowanie działki w terenie. W razie potrzeby współpracuję z uprawnionymi geodetami przy opracowaniu wykazów zmian gruntowych lub wykazów synchronizacyjnych.
Zmarły właściciel w KW
Księgi wieczyste nie są aktualizowane z urzędu w przypadku śmierci właściciela. To samo dotyczy sytuacji, gdy osoba zmarła figuruje w dziale III jako dożywotnik lub służebnik mieszkania.
Pozyskuję dokumenty potrzebne do wykreślenia zmarłej osoby z księgi wieczystej lub wpisu spadkobierców.
W praktyce są to:
- odpis skrócony aktu zgonu;
- prawomocne postanowienie spadkowe;
- zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.
Jeśli klient nie dysponuje powyższymi dokumentami lub nie przeprowadził jeszcze postępowania spadkowego po zmarłym właścicielu, zajmuję się przeprowadzeniem sądowego postępowania spadkowego lub przygotowaniem dokumentów i skierowaniem klienta do notariusza w celu przeprowadzenia notarialnego spadku.
Zachęcam do zapoznania się z sekcją prawa spadkowego w ramach mojej spadkowej specjalizacji.
Błędne dane w KW
Często w wyniku błędów migracji lub omyłki referendarza sądowego w księdze wieczystej figurują błędne wpisy.
Może to dotyczyć pomyłki w:
- imieniu właściciela — np. zamiast wpisu Pana Mariana wpisano Panią Mariannę;
- nazwisku — np. zamiast prawidłowego „Furtak" wpisano nieprawidłowo „Furtok" (swoją drogą był kiedyś taki znany piłkarz o tym nazwisku i często, jak byłem dzieckiem, moje nazwisko kojarzono właśnie z tym piłkarzem);
- imionach rodziców właściciela — np. zamiast imienia matki właściciela Maria wpisano Mariannę (bardzo częsty błąd, z którym się spotykam);
- oznaczeniu numeru lokalu lub numeru działki.
Jak usunąć obciążenia z KW?
Hipoteki, służebności, dożywocia
Przygotowuję wnioski o wykreślenie tych praw z księgi wieczystej. Prowadzę sprawy o uzgodnienie stanu wieczystoksięgowego z rzeczywistym stanem prawnym oraz o stwierdzenie wygaśnięcia służebności gruntowej.
W przypadku spłaconych hipotek lub hipotek, których właściciel jest nieznany albo nieistniejący, pomagam w usunięciu wpisu — uzyskuję zgodę sądu na wpłatę kwoty zabezpieczonej hipoteką do depozytu sądowego.
Ostrzeżenia komornicze w KW
Przygotowuję wnioski o wykreślenie zawiadomień komorniczych o wszczęciu egzekucji i pozyskuję niezbędne dokumenty od komornika. Wykreślam również hipoteki, jeśli zostały spłacone lub nieruchomość została zlicytowana.
Oferta skierowana szczególnie do osób, które nabyły nieruchomość na licytacji komorniczej i muszą:
- wpisać siebie jako właściciela w dziale II księgi wieczystej;
- wykreślić ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z działu III;
- wykreślić hipoteki przymusowe i umowne z działu IV.
Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej
Doradzam w sprawach licytacji komorniczych, nadzoruję czynności komornika i — w razie potrzeby — składam skargi na jego działania.
Założenie księgi wieczystej
Dla działki gruntowej
Pomagam w łączeniu działek w jednej księdze wieczystej, przeniesieniu działki do innej księgi wieczystej lub założeniu dla niej nowej księgi wieczystej.
Dla lokalu spółdzielczego
Pozyskuję od spółdzielni niezbędne dokumenty, przygotowuję wniosek o założenie księgi wieczystej oraz weryfikuję prawidłowość wpisów.
Dla nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym - AWZ, lwh, synchronizacja.
Nieruchomości gruntowe położone na terenie Małopolski często nie mają założonej księgi wieczystej. W ewidencji gruntów może figurować wpis sugerujący, że nieruchomość została objęta Aktem Własności Ziemi (AWZ) lub prowadzono dla niej dawną księgę wieczystą (tzw. lwh). W takich sytuacjach pozyskuję niezbędne dokumenty — w tym geodezyjne (wykazy synchronizacyjne) — i przygotowuję wniosek KW-WPIS.
Inne sprawy związane z księgami wieczystymi
Klient za granicą — pełnomocnictwo i reprezentacja w transakcji
Przygotowuję dokumenty do transakcji i na podstawie pełnomocnictwa zastępuję Klienta przy akcie notarialnym sprzedaży lub kupna nieruchomości. Płatność ceny następuje wyłącznie na rachunek bankowy wskazany przez mocodawcę w pełnomocnictwie notarialnym.
W przypadku osoby sprzedającej nieruchomość pozyskuję także dokumenty niezbędne do przeprowadzenia transakcji.
Zapraszam do zapoznania się z moją specjalizacją w zakresie pomocy prawnej przy kupnie i sprzedaży nieruchomości.
Wymeldowanie nieobecnego lokatora
Zajmuję się również sprawami o wymeldowanie w postępowaniu administracyjnym i — w razie potrzeby — przed sądem administracyjnym.
FAQ — księgi wieczyste
Najczęstsze pytania klientów
Czy kancelaria Furtak sporządza akt notarialny?
Nie — akty notarialne sporządzają wyłącznie notariusze. Mogę jednak asystować przy podpisywaniu umowy i sprawdzić projekt aktu przed jego podpisaniem.
Jeśli potrzebujesz pomocy, skorzystaj z zakładki Kontakt i wypełnij formularz, zadzwoń 881 20 30 90 lub napisz na adres biuro@kancelariafurtak.pl.
Ile czeka się na wpis w KW?
Statystyki kancelarii dotyczące czasu oczekiwania na wpis w księdze wieczystej są dostępne we wpisie:
Czas oczekiwania na wpis w księgach wieczystych — analiza na podstawie sądów apelacji krakowskiej
Jak czytać elektroniczną KW
System ksiąg wieczystych nie jest przyjazny użytkownikowi. Ich systematyka, sposób zapisu oraz wielość rubryk i podrubryk — w których ujawnione są podstawy wpisów, daty złożonych wniosków, dokumenty stanowiące podstawy wpisów i wykreśleń — wymagają wiedzy i doświadczenia. To całkiem zrozumiałe, że osoba niewprawiona w czytaniu ksiąg wieczystych ma trudności w odnalezieniu się w tym wszystkim.
Dlatego prezentuję treść księgi wieczystej, kolorami zaznaczając określony fragment i prostym językiem wyjaśniając, czego dotyczy dany wpis, dlaczego pojawił się w księdze wieczystej i jakie ma znaczenie dla właściciela.
Jeśli potrzebujesz pomocy w odczytaniu treści księgi wieczystej, skorzystaj z zakładki Kontakt i opisz swój problem lub zadzwoń 881 20 30 90 albo napisz e-mail na adres biuro@kancelariafurtak.pl.
Case study — wykreślenie hipoteki z KW
- „Wykreślenie hipoteki 50 000 USD”
- „Zwrot kosztów procesu”
- „Możliwość darowizny bez obciążeń”
W lutym 2021 r. do mojej kancelarii zgłosiła się Pani Bożena (imię zmienione) z problemem dotyczącym nieruchomości otrzymanej w darowiźnie od ojca. W księdze wieczystej figurowała hipoteka umowna zwykła w kwocie 50 000 USD, wpisana na rzecz nieistniejącego już banku. Hipoteka zabezpieczała pożyczkę udzieloną nieistniejącej spółce cywilnej, którą w latach 90. XX wieku prowadził ojciec Klientki wraz ze wspólnikiem.
Z dokumentów przekazanych przez Panią Bożenę wynikało, że wobec spółki cywilnej ojca prowadzono egzekucję, w wyniku której wyegzekwowano praktycznie cały kapitał i dużą część odsetek.
Ustalenie wierzyciela hipotecznego
W takich sprawach najpierw należy ustalić, kto jest następcą prawnym wierzyciela hipotecznego wpisanego w księdze wieczystej. Kwerenda w Internecie i weryfikacja wpisów w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pozwoliła na szybkie ustalenie następcy prawnego nieistniejącego już banku — okazał się nim jeden z większych banków działających w Polsce. Wniosek o wydanie tzw. listu mazalnego pozostał bez odpowiedzi — niestety przykrą praktyką banków jest lekceważenie pism przedsądowych z kancelarii i brak chęci współpracy na tym etapie.
Wobec prowadzonej przeciwko ojcu Pani Bożeny egzekucji komorniczej konieczne było ustalenie, jakie czynności poczynił komornik (jakie kwoty zostały wyegzekwowane, a jakie pozostały nieściągnięte). Pismo do komornika pozwoliło ustalić zakres skutecznej egzekucji. Okazało się, że komornik nie wyegzekwował około 60 tys. zł odsetek od udzielonej pożyczki. Roszczenie to uległo jednak przedawnieniu jako roszczenie uboczne (odsetkowe).
Zgodnie z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne.
Pozew o pozbawienie wykonalności
Konieczne było uchylenie tytułu wykonawczego. W marcu 2021 r. złożyłem pozew do właściwego sądu o pozbawienie wykonalności bankowego tytułu egzekucyjnego (tzw. BTE) w części obejmującej odsetki.
Po trwającym rok procesie w marcu 2022 r. uzyskałem wyrok uchylający w części tytuł wykonawczy — bankowy tytuł egzekucyjny — i zasądzający od banku koszty postępowania.
W maju 2022 r. komornik ściągnął z banku — następcy prawnego wierzyciela hipotecznego wpisanego w księdze wieczystej — koszty postępowania i opłaty sądowe poniesione dotychczas przez Panią Bożenę.
W tym samym miesiącu ponowiłem wniosek do banku o zgodę na wykreślenie hipoteki. Bank jednak, pomimo zapłaty niemałych kosztów postępowania, nadal ignorował moje pisma. Nie pozostało nic innego, jak skierować powództwo o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Artykuł 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Pozew o uzgodnienie stanu prawnego
We wrześniu 2022 r. złożyłem do właściwego sądu rejonowego pozew o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wnioskowałem o wykreślenie z działu IV wskazanej księgi wieczystej hipoteki umownej zwykłej w kwocie 50 000 USD.
Pozwany bank odpowiedź na pozew złożył dopiero w lipcu 2023 r. Argumentował, że uchylenie tytułu wykonawczego nie stanowi podstawy do wykreślenia hipoteki — jego zdaniem hipoteka mogłaby zostać wykreślona jedynie w przypadku wygaśnięcia roszczenia.
Sąd nie podzielił argumentacji pozwanego banku. W czerwcu 2024 r. wydał wyrok uwzględniający w całości powództwo Pani Bożeny i zasądził koszty postępowania od przegranego banku.
Sąd bardzo zachowawczo i ostrożnie prowadził postępowanie dowodowe, zobowiązując pełnomocników do składania kolejnych pism procesowych. Co ciekawe, sąd dwukrotnie zobowiązywał pełnomocnika pozwanego banku do ustosunkowania się do moich pism procesowych i zawartej w nich argumentacji prawnej, przedłużając mu nadto termin na zajęcie stanowiska. Pełnomocnik banku nie udzielił jednak odpowiedzi.
Wniosek o wykreślenie hipoteki
Po uprawomocnieniu się wyroku (pozwany bank nie złożył apelacji — ograniczył się do wniosku o pisemne uzasadnienie) nie ponawiałem prośby o wydanie kwitu mazalnego. Złożyłem wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości Pani Bożeny. Po 15 dniach sąd wieczystoksięgowy wykreślił hipotekę.
W tym samym czasie komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Warszawie zajął rachunek bankowy przegranego banku i zwrócił Pani Bożenie poniesione koszty procesu. Nikt ze strony banku nie skontaktował się ze mną w celu zwrotu zasądzonych kosztów — ani w sprawie o uchylenie tytułu wykonawczego, ani w sprawie o uzgodnienie księgi wieczystej.
Efektem postępowania, na które składały się dwa procesy sądowe, było „wyczyszczenie" księgi wieczystej z hipoteki umownej zwykłej w kwocie 50 000 USD. Pani Bożena mogła dokonać darowizny nieruchomości na rzecz bliskich bez obciążeń i problemów.
Blog o księgach wieczystych i hipotece
Zachęcam do zapoznania się z artykułami dotyczącymi ksiąg wieczystych i hipotek.
- Wpis hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu - problemy występujące w praktyce
- Niezgodność powierzchni działki w księdze wieczystej. Jakie może mieć konsekwencje?
- Jak wykreślić z księgi wieczystej nieaktualną wzmiankę?
- Połączenie ksiąg wieczystych – czy można połączyć dwie księgi wieczyste w jedną?
- Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego na licytacji komorniczej
- Jaka była powierzchnia działki w momencie założenia księgi wieczystej.
- Wpis w księdze wieczystej na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej. Co warto wiedzieć?
