Czy do założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego na licytacji komorniczej potrzebne jest przedstawienie w sądzie wieczystoksięgowym aktów notarialnych wszystkich poprzednich właścicieli?
Do założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niezbędne jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Sąd wydaje takie postanowienie po uprawomocnieniu się przybicia i spełnieniu przez nabywcę wszystkich warunków licytacji (art. 998 k.p.c.).
Art. 998 Kodeksu postępowania cywilnego
§ 1. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
§ 2. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia.
Zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i stanowi tytuł do ujawnienia jego prawa własności w katastrze nieruchomości (czyli w ewidencji gruntów i budynków, która funkcjonuje do czasu utworzenia pełnoprawnego katastru) oraz przez wpis w księdze wieczystej. Przepis jasno wskazuje więc, jaki dokument jest wymagany do ujawnienia prawa do lokalu w księdze wieczystej i ewidencji gruntów.
W praktyce powstała wątpliwość dotycząca relacji między art. 999 § 1 k.p.c. a art. 34 zd. 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Według tego drugiego przepisu do ujawnienia właściciela w księdze wieczystej wystarczy wykazać następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel odpowiednimi dokumentami.
Kluczowe jest tu pojęcie „następstwa prawnego".
Czy w przypadku nabycia na licytacji mamy do czynienia z następstwem prawnym nabywcy po dłużniku? Oczywiście nie.
Gdyby dłużnik sprzedawał dobrowolnie swoje prawo (w tym przypadku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), byłoby to nabycie pochodne (translatywne). Jednak właśnie dlatego, że nie jest to dobrowolna sprzedaż, potrzebny jest środek przymusu w postaci komornika i nadzór sądu nad egzekucją.
Nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej jest podobne w skutkach do nabycia poprzez zasiedzenie. W obu przypadkach mamy do czynienia z nabyciem pierwotnym. Zasiadujący nie musi wiedzieć, kto był poprzednim właścicielem. Dla nabywcy licytacyjnego ta informacja również nie jest istotna. Innymi przypadkami nabycia pierwotnego są wywłaszczenie i reforma rolna (tzw. AWZety).
Zgodnie z art. 1000 § 1 zd. 1 k.p.c., z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości.
Choć przepis ten przewiduje w dalszej części pewne wyjątki od tej reguły, to zamiarem ustawodawcy było, aby nabycie nieruchomości w toku egzekucji komorniczej było możliwie najbardziej zbliżone do nabycia pierwotnego.
Art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego
§ 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
Spór ostatecznie rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale Izby Cywilnej z dnia 20 stycznia 2010 r. (sygn. akt III CZP 121/09).
Sąd stwierdził, że
art. 34 zdanie 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie ma zastosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis własności na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności.
