W niniejszym wpisie przedstawiam rodzaje transakcji ze względu na typ nabywanej nieruchomości oraz okoliczności jej zakupu, w tym stan księgi wieczystej.
Dla każdego rodzaju nieruchomości omawiam ryzyka związane z jej nabyciem. Należy jednak pamiętać, że każda transakcja wiąże się z określonym ryzykiem — nie istnieje coś takiego jak w 100% bezpieczny zakup nieruchomości.
Ryzyko można natomiast w pewnym stopniu ograniczyć do minimalnego poziomu.
Niniejsze opracowanie zostało przygotowane z perspektywy strony kupującej.
Jakie ryzyka wiążą się z zakupem mieszkania na rynku wtórnym od właściciela ujawnionego w księdze wieczystej?
W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym od osoby ujawnionej w dziale II księgi wieczystej - gdy działy III i IV są wolne od wpisów i wzmianek, a lokal jest pusty i nikt w nim nie mieszka - taki zakup można uznać za jeden z najbezpieczniejszych.
Przede wszystkim kupującego chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nieruchomość ma założoną księgę wieczystą i istnieje w sensie prawnym. Nie występuje tu sytuacja, w której księga dopiero ma zostać założona (jak bywa przy zakupie od dewelopera).
Dodatkowo, jeśli mieszkanie znajduje się w budynku wybudowanym co najmniej 10 lat temu i działa w nim wspólnota mieszkaniowa, to z dużym prawdopodobieństwem wady budowlane oraz deweloperskie niedoróbki zostały już wykryte i usunięte.
Wyjaśniam przy tym, że częstą praktyką wspólnot mieszkaniowych jest zwlekanie ze skierowaniem pozwów przeciwko deweloperom do ostatniego roku 5-letniego okresu rękojmi.
Same sprawy sądowe zwykle trwają ok. 5 lat. Dlatego za względnie bezpieczny moment na zakup lokalu w takim budynku można przyjąć okres ok. 10–12 lat od jego wybudowania. W tym czasie poważniejsze wady (np. nieszczelność dachu, tarasów czy balkonów) zazwyczaj zostają już usunięte kosztem i staraniem wspólnoty mieszkaniowej.
Ryzykiem, które może pozostać, jest wadliwa akustyka - przejawiająca się tym, że w mieszkaniu słychać, co dzieje się u sąsiadów, jakby byli w sąsiednim pokoju, a nie w innym lokalu.
Problem ten występuje szczególnie w budynkach, które w pierwotnym projekcie miały być jednorodzinne, a w trakcie realizacji zostały przekształcone w wielorodzinne.
Jakie ryzyko wiąże się z zakupem mieszkania na rynku wtórnym od spadkobiercy nieujawnionego w księdze wieczystej?
Sprzedaż mieszkania przez spadkobierców, którzy nie ujawnili się jako właściciele lub współwłaściciele w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, jest częstym przypadkiem.
Oczywiście można sprzedać nieruchomość, legitymując się jedynie:
- prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo
- zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.
Podstawowym ryzykiem nabycia nieruchomości od spadkobiercy nieujawnionego w księdze wieczystej jest rezygnacja z tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeżeli kupuję od osoby, która nie jest wpisana w księdze wieczystej, rękojmia mnie nie chroni.
Przy spadkach należy też pamiętać, że prawomocne postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku oraz zarejestrowane akty poświadczenia dziedziczenia mogą zostać uchylone w postępowaniu sądowym.
Art. 679 Kodeksu postępowania cywilnego
§ 1. Dowód, że osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku, nie jest spadkobiercą lub że jej udział w spadku jest inny niż stwierdzony, może być przeprowadzony tylko w postępowaniu o uchylenie lub zmianę stwierdzenia nabycia spadku, z zastosowaniem przepisów niniejszego rozdziału. Jednakże ten, kto był uczestnikiem postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, może tylko wówczas żądać zmiany postanowienia stwierdzającego nabycie spadku, gdy żądanie opiera na podstawie, której nie mógł powołać w tym postępowaniu, a wniosek o zmianę składa przed upływem roku od dnia, w którym uzyskał tę możność.
§ 2. Wniosek o wszczęcie takiego postępowania może zgłosić każdy zainteresowany.
§ 3. W razie przeprowadzenia dowodu, że spadek w całości lub w części nabyła inna osoba niż wskazana w prawomocnym postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku, sąd spadku, zmieniając to postanowienie, stwierdzi nabycie spadku zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
§ 4. Przepisy § 1-3 stosuje się odpowiednio do zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia oraz do stwierdzenia nabycia przedmiotu zapisu windykacyjnego.
W praktyce takie sytuacje zdarzają się, gdy spadkobiercy zataili przed sądem, że do spadku powinien być powołany także inny spadkobierca, np. syn lub córka ze związku pozamałżeńskiego. Gdy taka osoba dowiaduje się, że została pominięta w dziedziczeniu, może złożyć wniosek na podstawie art. 679 k.p.c.
Nie ma tu limitu czasu - taki wniosek może zostać złożony nawet wiele lat po przeprowadzeniu postępowania spadkowego. Tym samym prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku ani akt poświadczenia dziedziczenia nie gwarantują, że spadek został nabyty przez wszystkich spadkobierców.
Z całą pewnością nabywca, który kupuje od osób mu całkowicie obcych, nie ma możliwości, aby to zweryfikować.
Taka sytuacja może być dla nabywcy bardzo stresująca, zwłaszcza jeśli pominięty w spadku spadkobierca wytoczy przeciwko nieświadomemu nabywcy powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a w toku sprawy uzyska zabezpieczenie w postaci wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej.
Dlatego zalecam, aby ze spadkobiercami nieujawnionymi w księdze wieczystej zawierać wyłącznie umowy przedwstępne, uzależniając podpisanie umowy przenoszącej własność (umowy finalnej) od uprzedniego ujawnienia się tych osób w księdze wieczystej.
Jakie ryzyko wiąże się z zakupem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest „100% własnością”, lecz ograniczonym prawem rzeczowym. W obrocie prawnym takie lokale wciąż występują, zwłaszcza na tzw. starych osiedlach wybudowanych w czasach PRL.
W praktyce nie spotkałem się z problemami przy nabyciu tego prawa; wynika to zapewne ze skrupulatności spółdzielni mieszkaniowych, które prowadzą ewidencję i dbają o stan prawny takich lokali.
Z uwagi na działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych zalecam kupowanie takich mieszkań od osób ujawnionych w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Założenie księgi wieczystej dla takiego prawa często wymaga pozyskania szeregu archiwalnych dokumentów, ale wysiłek ten zwykle procentuje przy poszukiwaniu nabywcy.
Dla potencjalnej osoby kupującej nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z założoną księgą wieczystą jest korzystniejsze, zwłaszcza gdy zakup jest finansowany kredytem. Bank może wówczas od razu wpisać hipotekę, zamiast czekać na założenie księgi wieczystej dla lokalu.
Należy mieć na uwadze, że w wielu wydziałach wieczystoksięgowych czas oczekiwania na wpis (w tym na założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) może być dość długi.
