Od ponad 15 lat zajmuję się windykacją kosztów zarządu nieruchomości wspólnej na rzecz krakowskich wspólnot mieszkaniowych. W tym czasie współpracowałem z wieloma komornikami z Krakowa, Małopolski i spoza województwa.
W tym wpisie chcę podzielić się swoimi spostrzeżeniami dotyczącymi współpracy z kancelariami komorniczymi.
Większość osób poszukuje skutecznego komornika. Należy jednak pamiętać, że skuteczność — rozumiana jako zaspokojenie roszczeń wierzyciela — zależy głównie od sytuacji majątkowej i finansowej dłużnika, a nie od samego komornika.
To, na co zwracam największą uwagę, to kontaktowość komornika oraz sprawna i szybka komunikacja z wierzycielem.
Właściwość komornika — jak sprawdzić rewir?
Czasy, gdy można było kierować wnioski egzekucyjne do najlepszych kancelarii komorniczych w kraju, mamy już za sobą. Zmiany przepisów ograniczyły wierzycielowi wybór komornika spoza apelacji, w której zamieszkuje dłużnik.
Przepisy limitujące przyjmowanie spraw spoza rewiru sprawiły, że przestałem kierować wnioski do komorników, którzy — choć telefonicznie deklarowali przyjęcie wniosku — później odmawiali wszczęcia egzekucji, powołując się na przekroczenie rocznych limitów.
Komornik wybrany przez wierzyciela odmawia wszczęcia egzekucji, wykonania postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia albo wykonania europejskiego nakazu zabezpieczenia na rachunku bankowym, gdy spełniony zostanie przynajmniej jeden z poniższych warunków:
- w zakresie prowadzonych przez niego egzekucji zaległość przekracza 6 miesięcy, chyba że łączna liczba wszystkich spraw, jakie wpłynęły do kancelarii w roku poprzednim, nie przekroczyła 1000;
- wpływ wszystkich spraw w danym roku przekroczył 2500, a skuteczność w zakresie prowadzonych przez niego egzekucji w roku poprzednim nie przekroczyła 35%;
- wpływ wszystkich spraw w danym roku przekroczył 5000.
Obecnie w rewirach krakowskich sądów rejonowych działają:
- Śródmieście — 13 kancelarii komorniczych;
- Krowodrza — 22 kancelarie komornicze;
- Podgórze — 22 kancelarie komornicze;
- Nowa Huta — 17 kancelarii komorniczych.
Łącznie w samym Krakowie funkcjonuje 74 kancelarie komornicze.
Wybór jest więc spory.
Kluczowe cechy dobrego komornika
Utrudniony kontakt z kancelarią, niedostępność komornika, brak odpowiedzi na e-maile czy brak strony internetowej — to czynniki dyskwalifikujące kancelarię komorniczą.
Skupię się natomiast na nieoczywistych aspektach, które z mojej perspektywy decydują o długotrwałej współpracy i wyborze konkretnej kancelarii komorniczej.
Ma to istotne znaczenie także dla zarządców nieruchomości i zarządów właścicielskich wspólnot mieszkaniowych.
Właściwość komornika podana w sposób łatwy do weryfikacji
Dobrym przykładem jest witryna komornik sądowej przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Podgórza w Krakowie, Pani Ewy Czuber-Kiełkowicz.
Na pierwszej stronie znajduje się nie tylko alfabetyczny spis ulic w rewirze kancelarii, ale także wyszukiwarka rewirów komorniczych dla innych miast i komorników.
Większość kancelarii komorniczych ogranicza się do ogólnego oznaczenia właściwości, np.
„Jestem właściwy dla dzielnicy nr VIII, IX, X, XI i XII"
albo
„Jestem właściwy dla Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia".
Mimo że mieszkam w Krakowie od urodzenia, nie wiem, jakie ulice znajdują się w dzielnicy VIII czy IX. Właśnie dlatego wyszukiwarkę rewirów na stronie komornik Czuber-Kiełkowicz wykorzystuję jako punkt wyjścia. To niewielkie, ale bardzo praktyczne narzędzie.
Przesyłanie korespondencji pocztą elektroniczną lub przez e-doręczenia
Komornicy dzielą się na dwie grupy: tych, którzy z uporem godnym lepszej sprawy wysyłają korespondencję do wierzyciela tradycyjną (długotrwającą) metodą za pośrednictwem Poczty Polskiej (tzw. hybrydowa usługa pocztowa, czyli list nadany elektronicznie, drukowany przez pocztę i doręczany tradycyjnie jako list polecony) oraz tych, którzy działają szybko, korzystając z e-doręczeń lub przesyłając e-maile z pismami w formacie PDF.
Każdemu wierzycielowi zależy na tym, aby komornik szybko wszczął egzekucję. Dlatego wysłanie wezwania o zaliczki na koszty egzekucji za pośrednictwem e-doręczeń lub poczty elektronicznej znacząco przyspiesza postępowanie i ustalenie majątku oraz dochodów dłużnika.
Odpisywanie na e-maile i zapytania kierowane do kancelarii komorniczej
Dodzwonienie się do kancelarii komorniczej nie jest łatwe. Często komornik jest poza biurem, a pracownicy są zajęci obsługą petentów. Dlatego sam preferuję komunikację asynchroniczną i polecam pisanie e-maili zamiast dzwonienia do kancelarii komorniczych.
Doceniam zespół kancelarii komorniczej, który odpowiada na e-maile. Jeśli komornik podaje na swojej stronie adres e-mail, powinien go faktycznie używać, a nie tylko zamieszczać dla galerii.
Dokładny opis podjętych czynności i karta rozliczeniowa
Nawet jeśli egzekucja okaże się nieskuteczna, wierzyciel powinien dokładnie poznać, jakie czynności zostały podjęte w sprawie i co ustalił komornik. Z kolei w przypadku skutecznej egzekucji wierzytelności wspólnoty mieszkaniowej należy pamiętać, że przelewy środków od komornika na konto wspólnoty muszą zostać następnie rozksięgowane przez zarządcę nieruchomości. Dlatego komornicy, którzy wraz z postanowieniem o zakończeniu egzekucji przesyłają także karty rozliczeniowe — z których wynika dokładnie, na poczet jakich należności (kapitał, odsetki i koszty) zostały zaliczone ściągnięte od dłużnika środki — są cenieni przez zarządców nieruchomości.
Bieżące informowanie o ustaleniach składników majątkowych dłużnika
Przesyłanie informacji o ustalonych składnikach majątkowych, zwłaszcza księgach wieczystych dłużnika, jest niezwykle cenne. Te dane umożliwiają złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości lub dokonanie wpisu hipoteki przymusowej zabezpieczającej roszczenie wierzyciela.
Komunikatywność pism kierowanych do wierzyciela
Pisma od komornika są często zadrukowane pouczeniami i przepisami od góry do dołu. Komornicy starają się zmieścić jak najwięcej informacji na stronie A4 i często używają małej czcionki, żeby wszystko się zmieściło.
Taki sposób komunikowania się z wierzycielem czy dłużnikiem wynika po części z obowiązujących przepisów — i nie krytykuję tego — ale można pisać w sposób ułatwiający odbiór.
Przykład: komornicy, wzywając wierzyciela do wpłaty zaliczek, ograniczają się do wymienienia kosztów poszczególnych zapytań do urzędów, opłat komorniczych czy kosztów korespondencji, ale nie sumują tych pozycji. Wierzyciel musi więc samodzielnie obliczyć kwotę do przelewu.
Kolejna sprawa to wskazywanie rachunku bankowego. Często 26-cyfrowy rachunek zapisywany jest jednym ciągiem. Jeśli dokument jest papierowy, ktoś musi to przepisać. O wiele łatwiej przepisać rachunek bankowy zapisany jako YY XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX niż YYXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
Skuteczny komornik — na co zwrócić uwagę podczas dokonywania wyboru?
Wybierając komornika, warto zwrócić uwagę na jego stronę internetową — czy w ogóle istnieje i czy jest regularnie aktualizowana.
Sprawdź, czy komornik informuje wierzycieli, jak skutecznie przygotować dokumenty do egzekucji, jakich danych potrzebuje oraz jak można się z nim skontaktować.
Negatywne opinie w Google wystawiane przez dłużników paradoksalnie stanowią dobre referencje komornika. Duża liczba takich komentarzy świadczy o jego skuteczności i zaangażowaniu.
Wybór komornika spoza rewiru — jakie niesie konsekwencje?
Wybór komornika spoza właściwego rewiru może skutkować odmową przyjęcia sprawy. Komornik może odrzucić wniosek w przypadku przekroczenia limitów spraw lub zaległości w egzekucjach. Dlatego zalecam wybór komornika z rejonu właściwego dla dłużnika, aby uniknąć niepotrzebnych opóźnień.
Jak złożyć wniosek o egzekucję do komornika?
Wniosek o egzekucję składa się w kancelarii komorniczej — osobiście, listownie lub elektronicznie (jeśli kancelaria udostępnia taką możliwość). Dokument musi zawierać wszystkie niezbędne informacje dotyczące sprawy, dłużnika oraz wierzytelności.
Czy komornik może odmówić prowadzenia postępowania?
Tak, komornik może odmówić wszczęcia postępowania egzekucyjnego w dwóch przypadkach: gdy ma zaległości przekraczające sześć miesięcy lub gdy przekroczył limit spraw wpływający na sprawność jego działania.
Ostatnia aktualizacja wpisu 28 października 2025 r.
