Uchwałą z dnia 29 stycznia 2014 r. Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów utrwalił linię orzeczniczą, uznającą prawo wspólnoty mieszkaniowej do pozywania dewelopera za wady fizyczne sprzedanej nieruchomości — pod warunkiem, że właściciele lokali dokonają cesji swoich roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku na wspólnotę mieszkaniową.
Większość komentatorów ogranicza się do omówienia powyższej tezy. Chciałbym jednak zwrócić uwagę na inny aspekt tego orzeczenia. Niewątpliwie pogląd Sądu Najwyższego ułatwia dochodzenie roszczeń od dewelopera – po stronie powodowej występuje jeden podmiot (wspólnota mieszkaniowa) zamiast kilku lub kilkunastu właścicieli lokali.
Co jednak w sytuacji, gdy sąd oddali powództwo wspólnoty mieszkaniowej i — zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania — obciąży stronę powodową kosztami procesu?
Warto zaznaczyć, że koszty procesu mogą być znaczące. W sprawie rozpoznawanej przez Sąd Najwyższy, jak wynika z uzasadnienia, sąd I instancji zasądził od dewelopera na rzecz wspólnoty kwotę ponad 200 tys. zł (stanowiącą 47% wartości oszacowanych wad).
Wspólnota wygrała sprawę tylko w mniejszej części — można powiedzieć, że właściwie to deweloper wygrał sprawę, gdyż sąd oddalił powództwo przeciwko niemu w 53%. Przy kwocie 200 tys. zł koszty zastępstwa procesowego wyniosłyby 7200 zł, plus opłata od pozwu 10 000 zł, do tego koszty opinii biegłego (około 3500 zł) — razem 20 800 zł. Jest to niemała kwota, stanowiąca równowartość rocznego funduszu remontowego niejednej wspólnoty.
Załóżmy sytuację: wspólnota przegrywa sprawę — kto wówczas powinien ponieść koszty procesu na rzecz dewelopera?
Z przepisów wynika, że koszty ponosi wspólnota mieszkaniowa wraz z właścicielami lokali — w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości (art. 17 ustawy o własności lokali).
Art. 17 ustawy o własności lokali
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Pojawia się jednak istotne pytanie: czy wszyscy właściciele lokali powinni ponosić koszty przegranego procesu, jeśli nie wszyscy zdecydowali się na cesję wierzytelności?
Odwołując się ponownie do stanu faktycznego sprawy rozpoznawanej przez Sąd Najwyższy — jak wynika z uzasadnienia, powództwo zostało złożone w wyniku cesji roszczeń przysługujących mieszkańcom budynku, stanowiącym 47% udziałów w nieruchomości wspólnej. Pozostałe 53% właścicieli z nieznanych przyczyn nie dokonało cesji.
Choć nie wynika to z uzasadnienia wyroku, można przyjąć, że zarząd wspólnoty złożył powództwo w wykonaniu uchwały zobowiązującej go do dochodzenia roszczeń od dewelopera. W konsekwencji zadziałały mechanizmy demokratyczne i mniejszość musiała podporządkować się woli większości.
Warto zwrócić uwagę na istotną kwestię: każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo zaskarżyć taką uchwałę do sądu, jeśli uważa, że narusza ona jego interesy.
Jest to jedna z przesłanek zaskarżenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej, przewidzianych w art. 25 ustawy o własności lokali.
Art. 25 ustawy o własności lokali
1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Czy sąd przyzna mu rację?
Nie ma to jednak większego znaczenia w sporze z deweloperem. Samo zaskarżenie uchwały wraz z wnioskiem o zabezpieczenie (polegającym na wstrzymaniu wykonalności uchwały do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sporu) wstrzymuje jej wykonalność na co najmniej rok w pierwszej instancji.
Co istotne, pięcioletni termin przedawnienia roszczeń z tytułu wad fizycznych budynku nadal biegnie w tym czasie.
Omawiana uchwała Sądu Najwyższego wywołała euforię wśród członków wielu wspólnot mieszkaniowych, dając im — w ich przekonaniu — skuteczne narzędzie w sporach z deweloperami.
Należy jednak pamiętać, że uchwała ta jedynie ułatwiła drogę do konfrontacji, nie przesądzając o wyniku sporu.
