Co sprawdzić kupując grunt w użytkowaniu wieczystym

05.06.2017 11:56

 Nabywając prawo użytkowania wieczystego gruntu Skarby Państwa lub gminy nabywca musi się liczyć z dwoma obowiązkami. Pierwszy z nich to obowiązek uiszczania na rzecz właściciela, opłaty rocznej liczonej jako procent od wartości działki. Drugi to zabudowa gruntu budynkiem lub innym urządzeniem w określonym terminie i obowiązek utrzymania tego budynku lub urządzenia przez cały okres trwania prawa użytkowania wieczystego.

O ile o pierwszym obowiązku większość nabywców pamięta i ma to wyraźnie wskazane w treści aktu notarialnego umowy zakupu prawa użytkowania wieczystego, o tyle o obowiązku zabudowy już nie koniecznie wie i ma świadomość skutków zaniechania tego obowiązku. Problem pojawia się w przypadku kolejnych nabywców. Pierwszy nabywca nazwijmy go pierwotnym, wie, gdyż wynika to wprost z umowy ustanowienia i oddania w użytkowanie wieczyste gruntu co ma zbudować i do kiedy ma budynek oddać do użytku.
 
Art. 239. Kodeksu cywilnego
§ 1. Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.
§ 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:
1)   termin rozpoczęcia i zakończenia robót;
2)   rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;
3)   warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;
4)   wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
 
Kolejny nabywca także może to wiedzieć, ale trzeci, czwarty i następni przeważnie takiej świadomości nie mają. Badając kolejne umowy zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu np. Skarbu Państwa, nie spotkałem się z oświadczeniem zbywcy o obowiązku zabudowy gruntu oddanego pierwotnemu użytkownikowi wieczystemu.  Brak wiedzy o obowiązku, wiąże się z przykrymi dla niewiedzącego nabywcy konsekwencjami. Obowiązek zabudowy gruntu obciąża aktualnego użytkownika wieczystego i nie ma znaczenia, że nie wiedział iż taki obowiązek istnieje. Zasada ignorantiam iuris nocet ma w tym przypadku zastosowanie.
 
Właściciel gruntu gmina lub Skarb Państwa może żądać na drodze sądowej rozwiązania umowy, także z kolejnym nabywcą gruntu (użytkownikiem wieczystym).
Art. 240. Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
 
Właściciel gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może także wdrożyć procedurę naliczenia dodatkowej opłaty za zwłokę w zabudowie gruntu przez aktualnego użytkownika.
 
Procedura ta jest przewidziana w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Art. 62. 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
2. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy.
3. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.
4. Termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.
 
Art. 63. 1. W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy.
2. W przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II.
3. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.
4. Opłaty, o których mowa w ust. 2, ustala właściwy organ w drodze decyzji.
 
Opłaty za każdy rok zwłoki liczony od wydania pierwszej decyzji ustalającej dodatkową opłatę, rosną co 10 % za każdy następnych rok (za pierwszy rok zwłoki 10 %, za drugi rok 20 % za trzeci 30 % i tak dalej)
 
W takim razie jak sprawdzić zawczasu czy grunt oddany x lat temu w użytkowanie wieczyste będący niezabudowaną działką nie powinien zostać przez poprzednich użytkowników zabudowany?
 
Nie należy poprzestać na oświadczeniach składanych w akcie notarialnym przez zbywców.  
 
W pierwszej kolejności należy zapoznać się z treścią działu I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. W dziale I-Sp jest wskazany termin do kiedy obowiązuję prawo użytkowania wieczystego oraz cel na jaki grunt został oddany lub sposób korzystania z niego.
 
Drugim krokiem jest weryfikacja treści umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste pierwotnemu nabywcy (pierwszemu użytkownikowi wieczystemu). Wgląd w akta księgi wieczystej wymaga zgody aktualnego użytkownika wieczystego wyrażonej na piśmie i konieczności pofatygowania się do sądu wieczystoksięgowego, ewentualnie można zamówić odpis umowy, ale także należy mieć zgodę pisemną aktualnego użytkownika wieczystego i uzasadnić potrzebę otrzymania takiego odpisu.
 
Można jeszcze wystąpić do właściciela gruntu (Skarbu Państwa reprezentowanego przez właściwego terytorialnie starostę lub właściwej gminy) z zapytaniem czy grunt mający stanowić przedmiot umowy nie jest objęty obowiązkiem zabudowy i na jakich warunkach.

 

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków
Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, lecz bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. więcej

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
wizytówka google Google +
kr

Godziny otwarcia

zegar
Poniedziałek - piątek 9:00 - 17:30
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl