Powierzchnia lokalu w księdze wieczystej

09.08.2012 20:57
Powierzchnia lokalu w księdze wieczystej
 
Dlaczego powierzchnia zakupionego lokalu różni się od powierzchni ujawnionej w księdze wieczystej? Czy powierzchnię piwnicy wlicza się do powierzchni lokalu? Takie pytania pojawiają się w Internecie, a brak odpowiedzi na nie może być przyczyną nieporozumień, żeby nie powiedzieć konfliktów na linii kupujący – sprzedający. Skoro pojawiają się pytania, to dobrze byłoby na nie odpowiedzieć.  
 
Na wstępie małe wyjaśnienie księgi wieczyste mają przede wszystkim przedstawiać aktualny stan prawny nieruchomości i w tym zakresie korzystają z domniemania prawdziwości wpisów oraz rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Kwestie związane z powierzchnią, pomieszczeniami to domena innego - powiedzmy bratniego rejestru - jakim jest ewidencja gruntów i budynków. Z założenia obydwa te rejestry powinny się uzupełniać i czerpać od siebie istotne informacje. Informacje pozyskane z ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych dają nam w miarę pełny obraz stanu faktycznego i prawnego nieruchomości (pomijam tu kwestie związane z przeznaczeniem gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz rzeczywisty stan faktyczny)
 
Przeglądając księgę wieczystą dział I-O (O od oznaczenie) w rubryce 1.5 księgi wieczystej lokalowej (fachowo powinno się powiedzieć w księdze stypizowanej jako „lokal stanowiący odrębną nieruchomość” albo „własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego” albo „spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego” zależy z jaką księga mamy do czynienia) wskazana jest powierzchnia stanowiąca sumę powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (zgodnie z § 22 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym
 
§ 22. Rubryka 1.5 „obszar” obejmuje jedno pole 1.5.0.1 (cyfra zero między 5 a 1 oznacza że rubryka nie ma podrubryk. przyp. PF) „obszar”, w którym wpisuje się odpowiednio obszar nieruchomości gruntowej stanowiący sumę pól powierzchni działek ewidencyjnych albo pole powierzchni użytkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, albo pole powierzchni użytkowej lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.
 
Legalnej definicji pomieszczenia przynależnego należy poszukiwać w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ze zm). Zgodnie z art. 2 ust 4 tejże ustawy przewiduje, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
 
Tyle przepisy a teraz praktyka: jak ustalić na podstawie księgi wieczystej powierzchnię lokalu w przypadku gdy do lokalu przynależy np.: piwnica. Bardzo prosto wystarczy od wartości ujawnionej w rubryce 1.5 „Powierzchnia” odjąć powierzchnię pomieszczenia/pomieszczeń przynależnych wpisanych w rubryce 1.4.4 „Lokal” tj. w polu o nr 1.4.4.7. przykładowo powierzchnia w rubryce 1.5 równa się 38,7000 m2 powierzchnia piwnicy wynosi 3 m2 tak więc powierzchnia lokalu wynosi 35,70 m2. Gorzej jak referendarz nie wpisze powierzchni pomieszczenia przynależnego ;)
 
A co z loggią i balkonem? Też mogą być pomieszczeniami przynależnymi. Oczywiście, że tak choć nie wynika to z literalnego brzmienia art. 2 ust 4 ustawy o własności lokali, ale orzecznictwa. Swoją drogą jest to przykład bardzo dobrze i składnie napisanego uzasadnienia, brawa dla asystenta;)
 
Teza postanowienie z dnia 14 lipca 2010 r. w sprawie V CSK 31/10:
Loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4. w polu „opis lokalu”
 
Kraków, 9 sierpnia 2012 r.

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków
Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, lecz bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. więcej

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
wizytówka google Google +
kr

Godziny otwarcia

zegar
Poniedziałek - piątek 9:00 - 17:30
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl