W dniach od 29.08 - 6.09 kancelaria będzie zamknięta z uwagi na przerwę urlopową. Za utrudnienia przepraszamy.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera

06.11.2013 20:56
Poczekać aż deweloper sam założy księgę wieczystą dla lokalu i dopiero wtedy kupować :-)
 
Jasne? … nie, czyżbym wsadził kij w mrowisko, aha.. no tak mądre głowy występujące w biznesowych telewizjach z warszawskich renomowanych kancelarii doradzają żeby sprawdzić kondycję dewelopera, jego sprawozdania finansowe, opinię o nim, dotychczas realizowane budowy itp.. itd.. Tylko po co? Co to da ? Jak spółka z o.o. (albo jeszcze lepiej spółka z o.o sp. k.) ma upaść to upadnie i nic na to Państwo - potencjalni kupujący - nie poradzicie.
 
Kupując lokal (prawnik powie nieruchomość lokalową) z urządzoną księgą wieczystą (swoją drogą to pewien truizm bo nie ma nieruchomości lokalowej bez księgi wieczystej) kupujecie Państwo rzecz, która istnieje w sensie prawnym. Tu małe wyjaśnienie. W sensie prawnym (a nie potocznym) przedmiotem obrotu (sprzedaży) jest prawo własności lokalu, a nie lokal rozumiany jako pomieszczenie.
 
Podpisując z deweloperem umowę, w której ustanawia on prawo odrębnej własności lokalu i przenosi to prawo na nabywcę, nie stajemy się już właścicielem lokalu.
W przeciwieństwie do nabycia lokalu z założoną księgą wieczystą, kiedy to samo podpisanie umowy przenoszącej własność (potocznie mówiąc aktu notarialnego) czyni nas właścicielami. Tak długo jak nie zostanie złożony wniosek do ksiąg wieczystych o założenie dla samodzielnego (opisanego w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności) lokalu, nabywca nabywa „ekspektatywę” odrębnej własności. Czyli prawo, które dopiero powstanie. Tym prawem jest odrębna własność lokalu.
 
Dlaczego tak mało jest sytuacji, w których deweloperzy sprzedają lokale z urządzonymi księgami wieczystymi? Wynika to z oszczędności czasu i pieniędzy dewelopera.  Jedna czynność notarialna zamiast dwóch (wyodrębnienie i następnie sprzedaż). Innymi słowy deweloper raz idzie do notariusza a nie dwa razy. Drugi powód to brak świadomości kupujących, nie wymagają tego od deweloperów, a ci nie kwapią się z dogadzaniem kupującym. Przynajmniej nie w tym zakresie. Klient prędzej się ucieszy z „gratisowego” miejsca parkingowego niż z bezpieczeństwa transakcji. 
 
Kupowanie lokalu z księgą wieczystą jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem, dlatego że wiemy co kupujemy. Kupujący nie musi być specjalistą od nieruchomości, żeby sprawdzić dział III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanego lokalu i przekonać się, że działy te są wolne od wpisów i wzmianek. Jest to dziecinnie proste. Nawet największy laik sobie z tym poradzi. O tym, że nie trzeba płacić większych odsetek od kredytu nawet nie wspominam, gdyż to nie jest aż tak dużym problemem (przynajmniej w Krakowie). Nasz sąd wieczystoksięgowy dość szybko zakłada księgi lokalowe, tak żeby nie narażać kupujących na wyższe koszty kredytu związane z dodatkowym ubezpieczeniem kredytu bez zabezpieczenia hipotecznego, czy jak to tam banki to sobie nazywają.
 
Sprzedaż lokalu z założoną księgą wieczystą jest też korzystne dla dewelopera, gdyż nie musi się przejmować ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Art. 1 Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
 
Jak już ustanowił odrębną własność to nie ma się co do tego zobowiązywać i ustawa w tym przypadku nie znajdzie zastosowania.  
 
Tak na marginesie, ustawodawca tytułując ww. ustawę użył języka potocznego a nie prawnego. Zamiast napisać „nabywcy prawa własności lokalu mieszkalnego” skrócił sobie do „nabywcy lokalu mieszkalnego”. Zresztą jaki tytuł taka  ustawa.. niedopracowany.
 

 
Tagi: lokal

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków
Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, lecz bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. więcej

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
wizytówka google Google +
kr

Godziny otwarcia

zegar
Poniedziałek - piątek 9:00 - 17:30
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl