Zmiana przeznaczenia lokalu w księdze wieczystej

23.03.2013 20:43
Przepisy dotyczące ksiąg wieczystych nie regulują precyzyjnie wszystkich kwestii związanych z ich prowadzeniem. W związku z brakiem jasnej i precyzyjnej regulacji pojawiają się problemy i różne praktyki sądów wieczystoksięgowych. Jednym z takich problemów jest zmiana przeznaczenia lokalu, a właściwie ujawnienie zmiany przeznaczenia lokalu z użytkowej na mieszkalną w księdze wieczystej. Brak w tym zakresie jednolitej praktyki w sądach. Choć moim zdaniem problem jest tylko pozorny.
 
Wszelkie zmiany w księgach wieczystych następują na podstawie dokumentów, choć nie zawsze precyzyjnie wskazanych.
Proszę pamiętać, że sąd wieczystoksięgowy jest sądem rejestrowym, a nie sądem rozstrzygającym spory czy przeprowadzającym postępowanie dowodowe. Jeśli z przedłożonych dokumentów nie wynika sądowi to co chcemy w księdze wieczystej ujawnić, wpis nie nastąpi. Dokumenty nie mogą budzić wątpliwości, wszystko musi być udokumentowane tu nie ma miejsca na żadne domniemania.
 
Dane dotyczące lokalu to domena działu I-O księgi wieczystej.  Zgodnie z art. 26 ustawy o księgach wieczystych i hipotece podstawą oznaczenia nieruchomości (lokalowej) w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Tu wyjaśnienie pojęcie katastru nieruchomości i ewidencji gruntów i budynków są tożsame i używane zamiennie, tak długo jak prawdziwy kataster nie zostanie w Polsce wprowadzony.  Z kolei rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów w § 29 precyzuje, że lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie aktu notarialnego lub orzeczenia sądu a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.
 
Tak więc ujawnienie lokalu mieszkalnego w miejsce użytkowego powinno nastąpić na podstawie wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali, byleby dokumenty te były opatrzone pieczęcią (klauzulą) stwierdzającą, że dokument stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. Wypis z rejestru lokali otrzymamy w Wydziale Geodezji o ile wcześniej zmiany zostały ujawnione w ewidencji gruntów i budynków.  
 
Nie zaszkodzi też, gdy w komentarzu wypisu z rejestru lokali, będzie zaznaczony poprzedni numer porządkowy lokalu np. dawniej lokal użytkowy miał numer 2U a obecnie ma 13.
 
Czy to wszystko? Niezupełnie. Potrzebny jest jeszcze rzut lokalu, sporządzony przez architekta i zaklauzulowany przez właściwy w danej gminie Wydział Architektury. Do rzutu lokalu przeważnie załączone jest też tabelaryczne wyliczenie powierzchni poszczególnych pomieszczeń i ich przeznaczenie oraz suma powierzchni całego lokalu. Właśnie ten rzut lokalu powoduje tyle problemów. Obowiązek jego załączenia nie wynika z żadnych przepisów regulujących zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, dopiero w ustawie o własności lokali w art. 2 ust 5 czytamy: lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiedniej kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrycie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
 
Tu kolejne wyjaśnienie. W księgach wieczystych są tylko dwie kategorie lokali („mieszkalne” lub „o innym przeznaczeniu”). Z powyższego przepisu wynikałoby, że w momencie wyodrębnienia lokalu rzut lokalu już został załączony do aktu notarialnego. Zapewne tak, ale w naszym przypadku lokal użytkowy miał inny rozkład pomieszczeń, a może składał się tylko z jednej izby. Lokal mieszkalny powstały z przekształcenia użytkowego posiada powiedzmy dwa pokoje, kuchnię, przedpokój i łazienkę. Dlatego rzut lokalu jest konieczny. Po przebudowie zmienił się rozkład pomieszczeń, mogła ulec zmianie także powierzchnia lokalu.  Jeśli księgi mają być precyzyjne, a potencjalny kupujący zwolniony od konieczności przeprowadzania inwentaryzacji lokalu, to rzut musi być aktualny. 
 
I jeszcze jedna uwaga praktyczna. Zdarza się często, że rzut lokalu nie znajduje się w aktach księgi wieczystej założonej dla lokalu, a jedynie w księdze prowadzonej dla całego budynku w którym ten lokal się znajduje. Wynika to z oszczędności zamiast załączać x rzutów dla wszystkich lokali, przedkłada się w sądzie jedną zbiorczą inwentaryzację całego budynku, na której zresztą są zaznaczone wszystkie lokale znajdujące się na poszczególnych kondygnacjach.
 
Na podstawie takich dokumentów sąd wieczystoksięgowy może nanieść odpowiednie zmiany w dziale I-O Rubryce 1.4 Oznaczenie, Podrubryce 1.4.4 –Lokal.  W poniższym przykładzie ujawnia się zmiany przeznaczenia lokalu z użytkowej na mieszkalną:
  1. Identyfikator lokalu: z wypisu z rejestru lokali,
  2. Ulica: jw. ,
  3. Numer budynku: to już jest w księdze wieczystej,
  4. Numer lokalu: przeważnie ulega zmianie (np.: z 2U na 13) informacja o tym powinna być w komentarzu do wypisu z rejestru lokali,
  5. Przeznaczenie lokalu: z wypisu z rejestru lokali,
  6. Opis lokalu (tu mamy dwie rubryczki A: rodzaj izb i B: liczba (izb) do wypełnienia tych rubryk potrzebny jest aktualny rzut lokalu z opisem poszczególnych pomieszczeń,
  7. Opis pomieszczeń przynależnych: jw. jeśli są takie pomieszczenia (np.: piwnica, komórka)
  8. Kondygnacja: to się nie zmienia
 
Na dobrą sprawę do ujawnienia zmiany przeznaczenia lokalu w księdze wieczystej, wystarczą wypis z ewidencji gruntów i rzut lokalu. Opłata za ujawnienie zmian w dziale I-O wynosi jedynie 60 zł. Załatwienie ksiąg wieczystych nie jest trudne czy czasochłonne, problem leży zupełnie gdzie indziej. Jak ujawnić w ewidencji gruntów i budynków zmianę przeznaczenia lokalu? Proste i szybkie to nie jest, dodam tylko, że .. ja wiem jak to zrobić ;)
Tagi: lokal

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków
Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, lecz bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. więcej

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
wizytówka google Google +
kr

Godziny otwarcia

zegar
Poniedziałek - piątek 9:00 - 17:30
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl