Ujawnienie budynku w księdze wieczystej. Co warto wiedzieć?

Ujawnienie budynku w księdze wieczystej. Co warto wiedzieć?

Ostatnio badając księgi wieczyste przypadkiem trafiłem na wniosek o ujawnienie budynku niebędącego odrębnym przedmiotem własności w księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości gruntowej (działki budowlanej). Wnioskodawca przedłożył zaświadczenie z nadzoru budowlanego o braku sprzeciwu do zawiadomienia o przystąpieniu do użytkowania budynku oraz zaświadczenie o nadaniu numeru porządkowego tegoż budynku. Wnioskodawcy uiścili także opłatę sądową w wysokości 60 zł. Sąd odmówił dokonania wpisu, twierdząc że nie ma prawnych podstaw do jego dokonania.

Dlaczego sąd miał rację odmawiając dokonania wpisu budynku do księgi wieczystej?

Zanim wyjaśnię dlaczego sąd miał rację, chciałbym zwrócić uwagę Czytelników na pewne nieporozumienie z którym spotykam się dosyć często. Otóż potencjalny kupujący np.; działkę zabudowaną domkiem jednorodzinnym myśli, że kupuje dom z działką a nie działkę z domem. W sensie ekonomicznym płaci przede wszystkim za budynek, choć polemizowałbym z tym, gdyż o cenie nieruchomości decydują przede wszystkim trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. To co znajduje się na działce zawsze można rozebrać (zburzyć) i postawić coś zupełnie innego, ale lokalizacji nie da się zmienić. Uprzedzając ewentualne komentarze wyjaśniam, iż osuwisko przeniesie budynek wraz z masami ziemi na działkę sąsiada, ale działka pozostanie nadal ta sama, choć bez budynku.

Wracając do naszych rozważań, z prawnego punktu widzenia kupujemy grunt ze wszystkim co się na nim znajduje i jest z nim powiązane zgodnie z rzymską zasadą superficies solo cedit (recypowaną w art. 48 Kodeksu cywilnego). W wolnym tłumaczeniu rzymska paremia oznacza: „wszystko co na gruncie dzieli los gruntu. Wyjątkiem są media i instalacje przesyłowe, ale to w innym wpisie (art. 49 K.c.).

Kiedy ujawnia się budynek w księgach wieczystych?

Zasadą w księgach wieczystych jest, że budynek ujawnia się tylko i wyłącznie wtedy gdy stanowi odrębny przedmiot własności lub wyodrębniono znajdujące się w nim lokale albo znajdują się w nim lokale będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zgodnie z § 20 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie elektronicznym w rubryce 1.4 (Działu I-O) "oznaczenie" wpisuje się:

  • 2) w podrubryce 1.4.2 dane o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości budynków: budynków, stanowiących odrębną nieruchomość albo budynków, z których wyodrębniono lokale stanowiące odrębną nieruchomość, albo budynków, w których znajdują się lokale, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo budynków, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Elektroniczne kategorie ksiąg wieczystych

Kolejna sprawa w strukturze elektronicznej księgi wieczystej przewidziano następujące kategorie (typy) ksiąg wieczystych:

  • dla nieruchomości gruntowej odpowiednio: "nieruchomość gruntowa", "grunt oddany w użytkowanie wieczyste", "grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość", "grunt oddany w użytkowanie wieczyste i urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość", "grunt oddany w użytkowanie wieczyste, budynek i urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość",
  • dla nieruchomości budynkowej: "budynek stanowiący odrębną nieruchomość",
  • dla nieruchomości lokalowej: "lokal stanowiący odrębną nieruchomość",
  • dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu".

Zgodnie z powyższymi zasadami, grunt stanowiący odrębny przedmiot prawa własności, zabudowany budynkiem jednorodzinnym, w strukturze księgi wieczystej elektronicznej będzie traktowany jako „nieruchomość gruntowa”. Składanie wniosków o ujawnienie budynku jest bezsensowne. Zbywalnym przedmiotem prawa własności w tym przypadku jest grunt, a nie budynek.

Powyższego nie należy mylić z sytuacją gdy grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, a budynek na gruncie stanowi własność (lub współwłasność) użytkownika wieczystego. W tym przypadku też zbywalnym przedmiotem prawa własności jest grunt, co wynika wprost z art. 235 ust 2 K.c. zgodnie z którym przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Użytkowanie wieczyste budynku

Należy też zaznaczyć, że w przypadku gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku będącego własnością użytkownika a znajdującego się na tym gruncie, jest prowadzona tylko jedna księga wieczysta dla dwóch praw. Jest to wyjątek od zasady jedna księga dla jednej nieruchomości.

Paragraf 7 ust 2 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów z 17 września 2001 r. dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz dla znajdującego się na tym gruncie budynku lub innego urządzenia, które stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności, prowadzi się wspólną księgę wieczystą.

Ujawnienie domu / budynku w księdze wieczystej - podsumowanie

Podsumowując, działka zabudowana budynkiem jednorodzinnym, będąca przedmiotem prawa własności jest objęta jedną księgą wieczystą prowadzoną dla gruntu i nie ma konieczności ujawniania w niej budynku. W takim przypadku sprzedaje się grunt z budynkiem a nie budynek z gruntem. Notariusz sporządzi umowę przeniesienia własności gruntu, oczywiście wpisze, że na gruncie jest budynek, ale umowa dotyczyć będzie gruntu. Podobnie jest z gruntem oddanym w użytkowanie wieczyste, budynek jest związany z tym gruntem. Jeśli ktoś ma problem z bankiem, który domaga się zaświadczenia o oddaniu budynku do użytkowania, to zaświadczenia takiego szukamy w nadzorze budowlanym i ewentualnie w wydziale geodezji, a nie w księgach wieczystych.

Jeśli spodobał Ci się ten artykuł kliknij!

Polecamy również