Czy kaucja pobierana przy wynajmie na pewno zabezpiecza interesy wynajmującego?

08.03.2020 20:01
Wynajmujący chcąc zabezpieczyć koszty związane z usuwaniem szkód, poczynionych przez najemcę w przedmiocie najmu, zwyczajowo pobiera kaucję w wysokości jednomiesięcznej stawki czynszu. Przepisy dopuszczają taką możliwość, co więcej ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego dopuszcza pobieranie przez wynajmującego od najemcy nawet 12-krotności miesięcznego czynszu najmu.
W praktyce wysokość kaucji rzadko kiedy przekracza 2-krotność miesięcznego czynszu.
 
Czy aby na pewno ta instytucja zabezpiecza interesy wynajmującego? W mojej ocenie, nie.
 
W swojej praktyce wielokrotnie spotkałem się z sytuacją, gdy najemca z premedytacją nie opłacił ostatniego miesiąca, w którym jeszcze zamieszkiwał w lokalu, zabrał swoje rzeczy z lokalu, a klucze zostawił w skrzynce na listy, informując wspaniałomyślnie właściciela sms-em, że może sobie ostatni niezapłacony czynsz potrącić z wpłaconej kaucji. W takiej sytuacji właściciel lokalu zostaje postawiony przez najemcę przed faktem dokonanym: najemcy nie ma, lokal jest w stanie w jakim jest, a kwota kaucji w zasadzie pokrywa lub nie koszty czynszu i nierozliczonych mediów.

Zachowanie najemcy zasługuje na potępienie, ale trzeba też mieć świadomość z czego takie zachowanie wynika. W internecie można przeczytać liczne wpisy, z których wynika, że niektórzy wynajmujący nie zwracają kaucji twierdząc, że lokal ma zniszczenia, choć obiektywnie stwierdzić tych zniszczeń nie można (wynajmujący nie udostępnia lokalu, lokal jest już po malowaniu i dowody uległy zatarciu). Takie zachowanie wynajmującego jest po prostu naciąganiem najemcy. Najemca nie ponosi bowiem odpowiedzialności za tzw. normalne zużycie lokalu, czyli zużycie będące następstwem prawidłowego używania.
 
Czy wobec tego zrezygnować z kaucji? Moim zdaniem należy żądać kaucji przy wynajmie. Kaucja, a raczej sposób w jaki zostanie wynajmującemu uiszczona, dużo mówi o sytuacji finansowej najemcy. Sposób wpłaty kaucji, to swego rodzaju papierek lakmusowy, który wskazuje czy najemca ma jakieś problemy finansowe. Jeśli wpłata została dokonana na poczcie lub z rachunku innej osoby, to z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że wobec najemcy prowadzona jest egzekucja komornicza.

Wpłata kaucji dokonana z rachunku bankowego najemcy, świadczy o tym, że ma jakiś rachunek bankowy i że rachunek ten nie jest zajęty. Numer rachunku bankowego najemcy to również cenna informacja na przyszłość, gdyby zaszła konieczność egzekwowania zaległego czynszu i opłat.

Dla najemcy wpłata kaucji na konto wynajmującego także jest bezpieczniejsza, gdyż przelew stanowi niepodważalny dowód uiszczenia kaucji (pod warunkiem że w tytule przelewu zostanie to wyraźnie wskazane). Wszelkie wpłaty gotówkowe jeśli nie są pokwitowane (choćby adnotacją na umowie lub protokole wydania lokalu) nie dają pewności wykazania w sądzie, że pieniądze zostały przekazane. 
 
Czy wobec tego jest jakieś inne zabezpieczenie ewentualny szkód?
Myślę że oprócz kaucji, dobrym zabezpieczeniem dla wynajmującego jest  również weksel (in blanco), koniecznie z umową wekslową, określającą na jakich warunkach weksel może zostać wypełniony, a przede wszystkim na jaką kwotę. 

Dodaj komentarz

Imię i nazwisko:
Adres e-mail (nie będzie on widoczny):
Pozostało: 1000 znaków
Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, lecz bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. więcej

Adres

Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Furtak
ul. Szlak 65 lok. 512
31-153 Kraków
kr

Godziny otwarcia

zegar
Poniedziałek - piątek 9:00 - 17:30
Przyjęcia stron wtorek
i czwartek
od 15 - po
wcześniejszym umówieniu.
kr

Kontakt z nami

telefon881 20 30 90
wiadomośćbiuro@kancelariafurtak.pl