Niedawno, podczas analizy ksiąg wieczystych, natrafiłem na wniosek o ujawnienie budynku niebędącego odrębnym przedmiotem własności w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej (działki budowlanej).
Wnioskodawca przedstawił zaświadczenie z nadzoru budowlanego o braku sprzeciwu do zawiadomienia o przystąpieniu do użytkowania budynku oraz zaświadczenie o nadaniu numeru porządkowego. Mimo uiszczenia właściwej opłaty, sąd odmówił dokonania wpisu, argumentując, że brak jest prawnych podstaw do jego dokonania.
Dlaczego sąd miał rację odmawiając dokonania wpisu budynku do księgi wieczystej?
Zanim wyjaśnię, dlaczego sąd miał rację, chciałbym zwrócić uwagę Czytelników na pewne nieporozumienie, z którym spotykam się dosyć często. Otóż potencjalny kupujący działkę zabudowaną domkiem jednorodzinnym myśli, że kupuje dom z działką, a nie działkę z domem.
W sensie ekonomicznym płaci przede wszystkim za budynek, choć polemizowałbym z tym — o cenie nieruchomości decydują przede wszystkim trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.
To, co znajduje się na działce, zawsze można rozebrać i postawić coś zupełnie innego, ale lokalizacji nie da się zmienić. Uprzedzając ewentualne komentarze wyjaśniam: nawet jeśli osuwisko przeniesie budynek wraz z masami ziemi na działkę sąsiada, działka pozostanie nadal ta sama, choć bez budynku.
Z prawnego punktu widzenia kupujemy grunt wraz ze wszystkim, co się na nim znajduje i jest z nim związane — zgodnie z rzymską zasadą superficies solo cedit (przyjętą w art. 48 Kodeksu cywilnego). W wolnym tłumaczeniu ta rzymska paremia oznacza: „wszystko co na gruncie dzieli los gruntu". Wyjątkiem są media i instalacje przesyłowe, ale to temat na inny wpis (art. 49 Kodeksu cywilnego).
Art. 48 Kodeksu cywilnego
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Art. 49 Kodeksu cywilnego
§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.
Kiedy ujawnia się budynek w księgach wieczystych?
Zasadą w księgach wieczystych jest, że budynek ujawnia się tylko wtedy, gdy stanowi odrębny przedmiot własności, wyodrębniono znajdujące się w nim lokale lub znajdują się w nim lokale będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zgodnie z § 20 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie elektronicznym w rubryce 1.4 (Działu I-O) „oznaczenie" wpisuje się w podrubryce 1.4.2 dane o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości budynków:
- stanowiących odrębną nieruchomość,
- z których wyodrębniono lokale stanowiące odrębną nieruchomość,
- w których znajdują się lokale, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Elektroniczne kategorie ksiąg wieczystych
W strukturze elektronicznej księgi wieczystej wyróżniamy następujące kategorie:
-
dla nieruchomości gruntowej:
-
„nieruchomość gruntowa"
-
„grunt oddany w użytkowanie wieczyste"
-
„grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość"
-
„grunt oddany w użytkowanie wieczyste i urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość"
-
„grunt oddany w użytkowanie wieczyste, budynek i urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość"
-
-
dla nieruchomości budynkowej: „budynek stanowiący odrębną nieruchomość"
-
dla nieruchomości lokalowej: „lokal stanowiący odrębną nieruchomość"
-
dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu"
Zgodnie z powyższymi zasadami, grunt będący odrębnym przedmiotem prawa własności i zabudowany budynkiem jednorodzinnym w elektronicznej księdze wieczystej będzie traktowany jako „nieruchomość gruntowa". Składanie wniosków o ujawnienie budynku jest więc bezcelowe, ponieważ to grunt, a nie budynek, stanowi zbywalny przedmiot prawa własności.
Powyższego nie należy mylić z sytuacją, gdy grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, a budynek na gruncie stanowi własność (lub współwłasność) użytkownika wieczystego. W tym przypadku także zbywalnym przedmiotem prawa własności jest grunt, co wynika wprost z art. 235 ust. 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Art. 235 Kodeksu cywilnego
§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Użytkowanie wieczyste a prawo własności budynku
Należy zaznaczyć, że dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego własność użytkownika wieczystego prowadzi się jedną wspólną księgę wieczystą — jest to wyjątek od zasady „jedna księga dla jednej nieruchomości".
Zgodnie z § 7 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów z 17 września 2001 r., dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz dla znajdującego się na tym gruncie budynku lub innego urządzenia, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, prowadzi się wspólną księgę wieczystą.
Ujawnienie budynku w księdze wieczystej - podsumowanie
Podsumowując, działka zabudowana budynkiem jednorodzinnym, będąca przedmiotem prawa własności, jest objęta jedną księgą wieczystą prowadzoną dla gruntu — nie ma konieczności ujawniania w niej budynku.
W takim przypadku sprzedaje się grunt z budynkiem, a nie budynek z gruntem.
Notariusz sporządzi umowę przeniesienia własności gruntu i choć zaznaczy w niej istnienie budynku, umowa będzie dotyczyć gruntu.
Podobnie jest z gruntem oddanym w użytkowanie wieczyste — budynek jest związany z tym gruntem.
Jeśli bank wymaga zaświadczenia o oddaniu budynku do użytkowania, należy się o nie zwrócić do nadzoru budowlanego lub wydziału geodezji, nie do ksiąg wieczystych.
