Ugoda z dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej może być skutecznym narzędziem windykacji należności, ale tylko wtedy, gdy jest odpowiednio skonstruowana i konsekwentnie egzekwowana.
Poniżej przedstawiam kluczowe elementy, które powinna zawierać prawidłowo sporządzona ugoda.
Niezbędne elementy ugody
A. Precyzyjne określenie stron ugody:
- Pełne dane wspólnoty mieszkaniowej (nazwa, numer NIP)
- Dokładne dane dłużnika (imię, nazwisko, numer PESEL, adres zamieszkania)
- Dane osób reprezentujących strony (dane członków zarządu z powołaniem uchwały na mocy, której zarząd został powołany lub powierzony)
B. Uznanie długu:
- Dokładna kwota zadłużenia
- Szczegółowe wyszczególnienie składników zadłużenia
- Data powstania zadłużenia (z wyszczególnieniem kwot kapitału, odsetek, kosztów sądowych lub komorniczych)
C. Warunki spłaty:
- Wysokość pierwszej, podwyższonej raty (warunek wejścia ugody w życie)
- Harmonogram spłat pozostałych rat
- Dokładne terminy płatności (daty dzienne)
- Sposób i konto do wpłat (preferowany przelew na rachunek bankowy wspólnoty)
Klauzule zabezpieczające
Warunek wejścia w życie:
"Ugoda wchodzi w życie wyłącznie po wpłaceniu pierwszej raty w wysokości [kwota] do dnia [data]."
Wymagalność całości:
"Opóźnienie w płatności którejkolwiek z rat powoduje natychmiastową wymagalność całości pozostałego zadłużenia."
Bieżące opłaty:
"Dłużnik zobowiązuje się do regularnego wnoszenia bieżących opłat niezależnie od spłaty rat ugody."
Ważne zastrzeżenia
Należy unikać:
- Zbędnych wymogów formalnych (np. dodatkowych wezwań do zapłaty);
- Niejednoznacznych sformułowań;
- Nadmiernie wydłużonych terminów płatności (raty powinny być krótkie np. co miesiąc, nie co kwartał lub co pół roku) Chodzi o to żeby dłużnik nabrał comiesięcznego "rytmu" spłacania długu.
Monitoring i egzekucja
- Systematyczna kontrola wpłat (zadanie dla księgowości zarządcy)
- Natychmiastowa reakcja na opóźnienia (kontakt do prawnika)
- Szybkie kierowanie sprawy do sądu w przypadku naruszenia warunków ugody
Przykład z praktyki
Powyższe zalecenia to jedno, a praktyka to drugie. Zobrazuję problem na konkretnym przykładzie.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zawarł ugodę pozasądową z członkiem wspólnoty, który zalegał wspólnocie znaczną kwotę z tytułu zaliczek na koszty zarządu (utrzymania części wspólnych). Z treści ugody wynika, że:
- dłużnik uznał wymagalną i ściśle określoną zaległość (dobrze);
- zarząd rozłożył zaległość na równe raty i zobowiązał się nie kierować sprawy do sądu (dobrze, dla dłużnika);
- na wypadek, gdyby dłużnik nie płacił terminowo rat ustalonych w ugodzie, zarząd zastrzega, że warunkiem wszczęcia postępowania sądowego przeciwko dłużnikowi będzie uprzednie wezwanie go do zapłaty — koniecznie listem poleconym — ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru (zapis ten jest niepotrzebny, skoro dłużnik uznał dług i zobowiązał się do jego spłaty, to czemu ma służyć wezwanie do zapłaty?);
- w ugodzie znajduje się zastrzeżenie, że dłużnik oprócz płatności kolejnych rat zobowiązuje się do regulowania na bieżąco należności wobec wspólnoty (zapis, jak rozumiem, ma na celu uniknięcie nieporozumień i tłumaczeń dłużnika, który myślał, że ma płacić tylko raty i nic więcej, może zostać w ugodzie);
- w omawianej ugodzie, na szczęście znalazł się też zapis, że w przypadku niedokonania w ustalonym terminie wpłat kolejnych rat, zobowiązanie zarządu do niekierowania sprawy do sądu przestaje obowiązywać (zapis trochę inaczej powinien zostać sformułowany, np. zaleganie dłużnika z płatnością którejkolwiek z ustalonych rat skutkuje wymagalnością całego nieuregulowanego zadłużenia).
Czego w ugodzie brakuje? Przede wszystkim zapisu, że ugoda wchodzi w życie tylko i wyłącznie wtedy, jeśli dłużnik dokona wpłaty pierwszej raty.
Ta rata powinna być znacząco większa niż pozostałe. Jeśli dłużnikowi zależy na tym, żeby skorzystać z dobrodziejstwa zawartej ugody, to zrobi wszystko, żeby spełnić ten pierwszy warunek.
Jeśli tego nie zrobi, zarząd może kierować sprawę do postępowania nakazowego, albowiem dysponuje dokumentem stanowiącym uznaniem długu przez dłużnika.
Art. 485 Kodeksu postępowania cywilnego
§ 1. Sąd wydaje nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym, jeżeli fakty uzasadniające dochodzone roszczenie są udowodnione dołączonym do pozwu:
1) dokumentem urzędowym;
2) zaakceptowanym przez dłużnika rachunkiem;
3) wezwaniem dłużnika do zapłaty i pisemnym oświadczeniem dłużnika o uznaniu długu.
4) (uchylony)
W omawianym przypadku zarząd zwlekał 2 lata ze skierowaniem sprawy do sądu. Choć już po pierwszych trzech miesiącach dłużnik zaprzestał regulowania ustalonych rat.
Takie zachowanie zarządu niestety jest dość częste i wynika chyba tylko ze złudnego przeświadczenia, że dłużnik w końcu zacznie spłacać: „jeśli nie spłacił pierwszej raty w terminie, to chociaż tę n-tą zapłaci zgodnie z harmonogramem".
Z mojej praktyki zawodowej wynika, że dłużnik w takim przypadku nie zawiera ugody, żeby spłacić zobowiązanie w ratach. Robi to jedynie dlatego, żeby odroczyć w czasie termin skierowania sprawy do sądu, żeby zyskać jeszcze trochę na czasie.
Wspólnota na tym traci, gdyż im później skieruje sprawę do sądu, tym później uzyska tytuł wykonawczy i na etapie postępowania egzekucyjnego przekona się, że inni wierzyciele, którzy nie zwlekali z kierowaniem sprawy do sądu, zostali już zaspokojeni z majątku dłużnika.
