Jeśli miałbym wskazać, w cyklu życia wynajmu mieszkania, okresy wymagające najwięcej pracy, to zdecydowanie jest to moment poprzedzający wydanie lokalu.
I nie chodzi mi tu tylko o proces poszukiwania potencjalnego najemcy, przygotowania oferty, jej zamieszczenie w serwisach ogłoszeniowych, pokazywanie mieszkania potencjalnym najemcom, ale przede wszystkim szereg czynności, które powinien wykonać wynajmujący, jeśli nie chce oddać swojego mieszkania w posiadanie niewłaściwej osoby.
W niniejszym wpisie skupię się na trzech kwestiach, które minimalizują ryzyko wynajęcia mieszkania nieodpowiedniej osobie, czyli takiej która, nie będzie płacić czynszu i nie będzie chciał opuścić lokalu. Nie są to czynności wymagającymi jakiś dużych nakładów: czasu, pracy lub pieniędzy.
Załóżmy, że mamy już potencjalnego najemcę zainteresowanego oferowanym przez nas mieszkanie. Co powinien zrobić świadomy wynajmujący?
Po pierwsze: pozyskaj dane najemcy, w tym numer PESEL.
Wydawać by się mogło, że jest to oczywiste, żeby spisać w umowie dane najemcy: imię, nazwisko, adres zameldowania (o ile najemca taki ma) lub adres korespondencyjny i numer PESEL. Jednak nadal spotykam się z umowami najmu, w których zamiast numeru PESEL wpisany jest numer dowodu osobistego lub numer paszportu.
Z punktu widzenia ewentualnego procesu sądowego (w sprawach o eksmisję) te dane do niczego nie są przydatne. Numer PESEL natomiast jest numerem identyfikującym konkretną osobę i co do zasady nie podlega zmianie (w przeciwieństwie do numeru dokumentu, który może się zmienić – dowód osobisty traci ważność po upływie 10 lat, a wcześniej może zostać utracony/zgubiony). Mając numer PESEL najemcy, możemy:
- zweryfikować najemcę w Krajowym Rejestrze Zadłużonych przed podpisaniem z nim umowy najmu;
- sprawdzać co jakiś czas już w trakcie trwania stosunku najmu czy do tego rejestru nie trafił lub nie ogłosił upadłości konsumenckiej;
- skierować pozew do e-sądu w Lublinie (choć to rozwiązanie obecnie ma więcej minusów niż plusów);
- wskazać w pozwie Sądowi, co przyspiesza ogólnie postępowanie sądowe i identyfikację pozwanego w bazie PESEL_SAD;
- wskazać komornikowi, celem ustalenia dochodów dłużnika.
Minimalne dane osobowe jakie, powinniśmy pozyskać od potencjalnego najemcy przed podpisaniem z nim umowy najmu to:
- imię, nazwisko i numer PESEL.
Po drugie: sprawdź, czy numer PESEL potencjalnego najemcy nie figuruje w Krajowym Rejestrze Zadłużonych.
O tym, jak sprawdzić dane kontrahenta w tym rejestrze piszę w tym wpisie. Przypomnę tylko, że Krajowy Rejestr Zadłużonych jest fenomenalnym narzędziem pozwalającym na wstępną selekcję potencjalnych najemców.
Rejestr ten ma przewagę nad innymi komercyjnymi rejestrami w tym, że jest całkowicie darmowy i ogólnie dostępny w Internecie. Jedyne czego potrzebuję wynajmujący, chcący sprawdzić potencjalnego najemcę, to numer PESEL najemcy. Można też weryfikować po numerze NIP, ale numer PESEL jest pewniejszy w przypadku potencjalnego najemcy.
W Krajowym Rejestrze Zadłużonych ujawniane są m.in. dane osób, wobec których egzekucja komornicza została umorzona z uwagi na brak majątku lub dochodów pozwalających na pokrycie samych tylko kosztów postępowania egzekucyjnego. Wobec tego wynajęcie takim osobom to proszenie się o problemy.
Ktoś, kto figuruje w Krajowym Rejestrze Zadłużonych, z tego powodu, że prowadzona przeciwko niemu egzekucja komornicza okazała się nieskuteczna, jest osobą, która skutecznie ukrywa swoje dochody, pracując np. na czarno i nie mając (oficjalnie) majątku podlegającego zajęciu. Kierowanie przeciwko takim osobom powództw do sądu i wszczynanie egzekucji komorniczych jest całkowicie pozbawione sensu. Poczucie bezkarności fatalnie wpływa na moralność płatniczą takiej osoby. Dlatego świadomy wynajmujący takim osobom po prostu nie wynajmuje.
Po trzecie: sprawdź dochody najemcy.
Czy najemca ma stałą pracę lub źródło dochodu, na tyle duże, żeby po zapłacie czynszu (odstępnego dla Wynajmującego) i innych kosztów związanych z wynajem (czynszu administracyjnego, opłat za media) pozostało mu jeszcze ok. 55-70% rozporządzalnego dochodu?
Dokumenty, o które warto poprosić potencjalnego najemcę to:
- umowa o pracę na czas nieokreślony (lub inna wskazująca na stałą współpracę z pracodawcą i stabilne przewidywalne w okresie wynajmu dochody);
- zaświadczenie o zarobkach wystawione przez pracodawcę (zleceniodawcę);
- wyciąg z konta bankowego najemcy dokumentujący wpływu stałych dochodów za okres ostatnich 6 miesięcy;
- decyzja o wysokości emerytury lub potwierdzenia przelewów wpływu emerytury na konto potencjalnego najemcy (jeśli wynajmujemy osobie z relatywnie wysoką emeryturą np.: były pracownik służb mundurowych, górnik, hutnik, osoba zajmująca kierownicze stanowisko, specjalista itp.).
Każdy z tych dokumentów pozwala na ustalenie danych pracodawcy potencjalnego najemcy i zarazem wysokości jego dochodów.
Ze wszystkich trzech rad, które zamieściłem w niniejszym wpisie - weryfikacja dochodów potencjalnego najemcy jest najważniejszą.
Dlaczego jednak preferowanie najemców zatrudnionych na czas nieokreślony (lub z stałym i pewnym źródłem dochodu) jest tak ważne?
W interesie wynajmującego jest pozyskanie najemcy, który zapewni stałe i terminowe źródło przychodu z wynajmu, w tym celu przecież wynajmuje się mieszkanie, żeby mieć z tego powtarzalny, stały i okresowych przychód.
Doświadczenie uczy, że osoby ze stałą pracą lub stabilnym, oficjalnym i w miarę pewnym źródłem dochodów nie generują problemów związanych z zaległościami płatniczymi.
Najemca zatrudniony na czas nieokreślony u wiarygodnego (wypłacalnego) pracodawcy jest łatwym dłużnikiem do windykacji komorniczej. Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia wynagrodzenia u pracodawcy i na konto komornika, co miesiąc, wpływa kwota potrącona z pensji.
Dlatego osoba, która ma stałe źródło dochodu nie dopuści do sytuacji, że wierzyciel zaangażuje komornika w celu wyegzekwowania należności objętych wyrokiem lub nakazem zapłaty. Takie rzeczy w praktyce się nie wydarzą. Nawet gdyby, taka osoba popadła w konflikt z wynajmującym na tle np. stanu lokalu w momencie jego zdania lub rozliczeń za media, to po przegranej sprawie sądowej regulują wszystkie należności i angażowanie komornika sądowego w ogóle nie jest potrzebne.
Powyżej skupiam się na stały źródle dochodów najemcy, ale takie osoby przeważnie mają także innych majątek oraz oszczędności, a wszystko to czyni je łatwymi w windykacji. To wszystko skutkuje tym, że takie osoby o stabilnej sytuacji majątkowej, chcąc nie chcąc muszą przestrzegać prawa, gdyż jego naruszenie jest dla nich po prostu ekonomicznie nieopłacalne.
Zakładam, że większość czytelników tego wpisu nie wyobraża sobie, że mogliby dopuścić do sytuacji, w której komornik prowadziłby przeciwko nim egzekucję komorniczą. Wynagrodzenie, oszczędności, samochód, nieruchomości, to wszystko przecież może zostać zajęte przez komornika - jeśli tylko przeciwko nam został wydany tytuł wykonawczy.
Kto ma majątek i dochody, musi się liczyć z tym, że nieprzestrzeganie określonych reguł gry może się okazać bardzo kosztowne. Kto, kiedykolwiek w życiu zapomniał zapłacić mandat za np.: przekroczenie prędkości i zlekceważył monit o zapłatę, zapewne wie jak przykrym doświadczeniem jest dowiedzieć się, że komornik skarbowy dokonał zajęcia części środków na rachunku bankowym.
Reasumując, warto wynajmować mieszkanie osobie, która ma stabilne, oficjalne i weryfikowalne źródło dochodów.
Unikamy jak ognia osób, które:
- nie mają stałych dochodów,
- mają komornika na głowie,
- niepopłacone alimenty lub
- pracują „na czarno” - dla nich przysłowiowa „jazda na gapę” jest bardzo opłacalna, kosztem nieświadomego wynajmującego.
Jeszcze raz przestrzegam – wynajęcie mieszkania osobie, która nie obawia się egzekucji komorniczej (bo np. ma już zbiegi egzekucji komorniczej), to proszenie się o problemy. Szkody, które niesolidny najemca może wyrządzić Wynajmującemu, mogą opiewać na dziesiątki tysięcy złotych. Nie ryzykuj - inni już zaryzykowali i na tym stracili.
