W cyklu życia wynajmu mieszkania najbardziej pracochłonnym okresem jest moment poprzedzający wydanie lokalu.
Nie chodzi tu tylko o poszukiwanie potencjalnego najemcy, przygotowanie oferty, jej publikację w serwisach ogłoszeniowych czy pokazywanie mieszkania zainteresowanym. Przede wszystkim chodzi o szereg czynności, które wynajmujący powinien wykonać, aby nie oddać mieszkania w posiadanie niewłaściwej osobie.
W niniejszym wpisie skupię się na trzech kwestiach, które minimalizują ryzyko wynajęcia mieszkania nieodpowiedniej osobie – takiej, która nie będzie płacić czynszu i nie będzie chciała opuścić lokalu. Nie są to czynności wymagające dużych nakładów czasu, pracy czy pieniędzy.
Załóżmy, że mamy już potencjalnego najemcę zainteresowanego oferowanym przez nas mieszkaniem. Co powinien zrobić świadomy wynajmujący?
Po pierwsze: pozyskaj dane najemcy, w tym numer PESEL.
Wydawać by się mogło oczywiste, że w umowie należy spisać dane najemcy: imię, nazwisko, adres zameldowania (o ile najemca taki ma) lub adres korespondencyjny i numer PESEL. Jednak nadal spotykam się z umowami najmu, w których zamiast numeru PESEL wpisany jest numer dowodu osobistego lub numer paszportu.
Z punktu widzenia ewentualnego procesu sądowego (w sprawach o eksmisję) te dane są bezużyteczne. Numer PESEL natomiast jest numerem identyfikującym konkretną osobę i co do zasady nie podlega zmianie (w przeciwieństwie do numeru dokumentu, który zmienia się co 10 lat lub w przypadku jego utraty). Mając numer PESEL najemcy, możemy:
- zweryfikować najemcę w Krajowym Rejestrze Zadłużonych przed podpisaniem z nim umowy najmu;
- sprawdzać co jakiś czas już w trakcie trwania stosunku najmu czy do tego rejestru nie trafił lub nie ogłosił upadłości konsumenckiej;
- skierować pozew do e-sądu w Lublinie (choć to rozwiązanie obecnie ma więcej minusów niż plusów);
- wskazać w pozwie Sądowi, co przyspiesza ogólnie postępowanie sądowe i identyfikację pozwanego w bazie PESEL_SAD;
- wskazać komornikowi, celem ustalenia dochodów dłużnika.
Minimalne dane osobowe, które powinniśmy pozyskać od potencjalnego najemcy przed podpisaniem z nim umowy najmu to:
- imię, nazwisko i numer PESEL.
Po drugie: sprawdź, czy numer PESEL potencjalnego najemcy nie figuruje w Krajowym Rejestrze Zadłużonych.
O tym, jak sprawdzić dane kontrahenta w tym rejestrze piszę w tym wpisie. Przypomnę tylko, że Krajowy Rejestr Zadłużonych jest świetnym narzędziem pozwalającym na wstępną selekcję potencjalnych najemców.
Rejestr ten ma przewagę nad innymi komercyjnymi rejestrami, ponieważ jest całkowicie darmowy i ogólnie dostępny w internecie. Jedyne, czego potrzebuje wynajmujący do sprawdzenia potencjalnego najemcy, to jego numer PESEL. Można też weryfikować po numerze NIP, ale numer PESEL jest pewniejszy w przypadku potencjalnego najemcy.
W Krajowym Rejestrze Zadł
W cyklu życia wynajmu mieszkania najbardziej pracochłonnym okresem jest moment poprzedzający wydanie lokalu.
Chodzi tu nie tylko o proces poszukiwania najemcy, przygotowania oferty, jej publikacji w serwisach ogłoszeniowych czy pokazywania mieszkania zainteresowanym. Przede wszystkim mowa o szeregu czynności, które powinien wykonać wynajmujący, aby nie oddać mieszkania w posiadanie niewłaściwej osobie.
W niniejszym wpisie skupię się na trzech kwestiach, które minimalizują ryzyko wynajęcia mieszkania nieodpowiedniej osobie – takiej, która nie będzie płacić czynszu i nie będzie chciała opuścić lokalu. Nie są to czynności wymagające dużych nakładów czasu, pracy czy pieniędzy.
Załóżmy, że mamy już potencjalnego najemcę zainteresowanego oferowanym przez nas mieszkaniem. Co powinien zrobić świadomy wynajmujący?
Po trzecie: sprawdź dochody najemcy
Czy najemca ma stałą pracę lub źródło dochodu na tyle duże, żeby po zapłacie czynszu (odstępnego dla wynajmującego) i innych kosztów związanych z wynajmem (czynszu administracyjnego, opłat za media) pozostało mu jeszcze ok. 55-70% rozporządzalnego dochodu?
Dokumenty, o które warto poprosić potencjalnego najemcę to:
- umowa o pracę na czas nieokreślony (lub inna wskazująca na stałą współpracę z pracodawcą i stabilne, przewidywalne w okresie wynajmu dochody);
- zaświadczenie o zarobkach wystawione przez pracodawcę (zleceniodawcę);
- wyciąg z konta bankowego najemcy dokumentujący wpływy stałych dochodów za okres ostatnich 6 miesięcy;
- decyzja o wysokości emerytury lub potwierdzenia przelewów wpływu emerytury na konto potencjalnego najemcy (jeśli wynajmujemy osobie z relatywnie wysoką emeryturą np.: były pracownik służb mundurowych, górnik, hutnik, osoba zajmująca kierownicze stanowisko, specjalista itp.).
Każdy z tych dokumentów pozwala na ustalenie danych pracodawcy potencjalnego najemcy i wysokości jego dochodów.
Ze wszystkich trzech rad, które zamieściłem w niniejszym wpisie – weryfikacja dochodów potencjalnego najemcy jest najważniejsza.
Dlaczego preferowanie najemców zatrudnionych na czas nieokreślony (lub ze stałym i pewnym źródłem dochodu) jest tak ważne?
W interesie wynajmującego jest pozyskanie najemcy, który zapewni stałe i terminowe źródło przychodu z wynajmu – w tym celu przecież wynajmuje się mieszkanie, żeby mieć z tego powtarzalny, stały i okresowy przychód.
Doświadczenie uczy, że osoby ze stałą pracą lub stabilnym, oficjalnym i w miarę pewnym źródłem dochodów nie generują problemów związanych z zaległościami płatniczymi.
Najemca zatrudniony na czas nieokreślony u wiarygodnego (wypłacalnego) pracodawcy jest łatwym dłużnikiem do windykacji komorniczej. Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia wynagrodzenia u pracodawcy i na konto komornika co miesiąc wpływa kwota potrącona z pensji.
Dlatego osoba ze stałym źródłem dochodu nie dopuści do sytuacji, w której wierzyciel zaangażuje komornika w celu wyegzekwowania należności objętych wyrokiem lub nakazem zapłaty. Takie rzeczy w praktyce się nie zdarzają. Nawet gdyby taka osoba popadła w konflikt z wynajmującym na tle np. stanu lokalu w momencie jego zdania lub rozliczeń za media, to po przegranej sprawie sądowej reguluje wszystkie należności i angażowanie komornika sądowego w ogóle nie jest potrzebne.
Powyżej skupiam się na stałym źródle dochodów najemcy, ale takie osoby przeważnie mają także inny majątek oraz oszczędności, a wszystko to czyni je łatwymi w windykacji. To skutkuje tym, że osoby o stabilnej sytuacji majątkowej, chcąc nie chcąc, muszą przestrzegać prawa, gdyż jego naruszenie jest dla nich po prostu ekonomicznie nieopłacalne.
Zakładam, że większość czytelników tego wpisu nie wyobraża sobie sytuacji, w której komornik prowadziłby przeciwko nim egzekucję. Wynagrodzenie, oszczędności, samochód, nieruchomości – to wszystko może zostać zajęte przez komornika, jeśli tylko został przeciwko nam wydany tytuł wykonawczy.
Kto ma majątek i dochody, musi się liczyć z tym, że nieprzestrzeganie określonych reguł gry może okazać się bardzo kosztowne. Kto kiedykolwiek zapomniał zapłacić mandat za np. przekroczenie prędkości i zlekceważył monit o zapłatę, zapewne wie, jak przykrym doświadczeniem jest dowiedzieć się, że komornik skarbowy dokonał zajęcia części środków na rachunku bankowym.
Reasumując, warto wynajmować mieszkanie osobie, która ma stabilne, oficjalne i weryfikowalne źródło dochodów.
Unikamy jak ognia osób, które:
- nie mają stałych dochodów,
- mają komornika na głowie,
- mają niepłacone alimenty lub
- pracują „na czarno" – dla nich przysłowiowa „jazda na gapę" jest bardzo opłacalna, kosztem nieświadomego wynajmującego.
Jeszcze raz przestrzegam – wynajęcie mieszkania osobie, która nie obawia się egzekucji komorniczej (bo np. ma już zbiegi egzekucji komorniczej), to proszenie się o problemy. Szkody, które niesolidny najemca może wyrządzić wynajmującemu, mogą opiewać na dziesiątki tysięcy złotych.
Nie ryzykuj – inni już zaryzykowali i na tym stracili!
