Istnieją prawa, które obciążają nieruchomość bez względu na to, czy zostały ujawnione w księdze wieczystej. Wyliczenie tych praw (w formie katalogu zamkniętego) znajduje się w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
2) prawu dożywocia;
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji rządowej albo jednostki samorządu terytorialnego;
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
5) służebnościom przesyłu.
Czym jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych to instytucja prawna działająca na korzyść osoby, która odpłatnie i w dobrej wierze nabywa prawo ujawnione w księdze wieczystej. Tworzy ona fikcję prawną — w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść nabywcy.
Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Praktyczne znaczenie wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Wyobraźmy sobie sytuację: kupujemy działkę z zamiarem jej zabudowy. Przed transakcją sprawdzamy księgę wieczystą – w działach I-O, I-Sp i II wszystko jest w porządku (oznaczenie działki i dane sprzedawcy). Działy III (gdzie wpisuje się obciążenia, np. służebności) i IV (przeznaczony na hipoteki) są wolne od wpisów i wzmianek.
Po pewnym czasie od zakupu nieruchomości zauważamy na naszej posesji koleiny, świadczące o tym, że ktoś regularnie przez nią przejeżdża.
Od sąsiadów dowiadujemy się, że jeden z mieszkańców okolicznej wsi regularnie przejeżdża przez naszą działkę w okresie prac polowych, aby dostać się do swojej działki rolnej. Gdy prosimy go o wyjaśnienie, odpowiada: „Tak, przejeżdżałem... ale mam do tego prawo, bo mam służebność!"
Na dowód swoich praw pokazuje nam postanowienie sądu z 1968 r., którym sąd ustanowił służebność drogi koniecznej w zakresie przejazdu, przechodu i przegonu bydła.
W odpisie postanowienia widnieją tzw. parcele gruntowe (oznaczenia działek gruntu używane w latach 80. XX wieku). Parcele te odpowiadają najprawdopodobniej obecnym działkom ewidencyjnym. Sprawdzić to może geodeta sporządzając tzw. wykaz synchronizacyjny.
Służebność gruntowa nie wygasła, ponieważ sąsiad regularnie z niej korzystał przejeżdżając przez naszą działkę.
Przykład ten odnosi się wprost do art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Oznacza to, że służebność gruntowa drogi koniecznej może obciążać grunt, nawet jeśli nie jest ujawniona w dziale III księgi wieczystej. W konsekwencji osoba trzecia może korzystać w oznaczonym zakresie z naszej świeżo kupionej nieruchomości bez pytania nas o zgodę.
Czy służebność gruntowa powinna zawsze być wpisana w dziale III księgi wieczystej?
Co do zasady tak – służebność gruntowa powinna być ujawniona w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu obciążonego (przez który następuje przejazd) oraz w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej, czyli tej, na rzecz której służebność została ustanowiona.
§ 92 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformacyjnym
W przypadku dokonywania wpisu służebności gruntowej w dziale III ,,prawa, roszczenia i ograniczenia'' księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej, dokonuje się równocześnie wpisu w dziale I-Sp ,,spis praw związanych z własnością'' księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej.
W przypadku służebności drogi koniecznej zawsze występują dwie kategorie gruntów: nieruchomość obciążona i nieruchomość władnąca. Nieruchomość obciążona to ta, przez którą właściciel musi znosić przejazd sąsiada. Nieruchomość władnąca to ta, na rzecz której ustanowiono służebność.
W zakresie systematyki ksiąg wieczystych oznacza to, że:
Służebność gruntową obciążającą daną nieruchomość ujawnia się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.
Służebność gruntowa, jako uprawnienie, ujawnia się w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej.
W przypadku służebności gruntowej najistotniejszy jest sam grunt (nieruchomość), nie jego właściciel. Gdy zmienia się właściciel gruntu, służebność nadal obowiązuje.
Zdarza się, że służebność gruntowa (jako uprawnienie) jest wpisana wyłącznie w dziale I-Sp księgi wieczystej nieruchomości władnącej, pomijając wpis w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej. Częściej jednak, zwłaszcza w przypadku dawnych służebności, wpis znajduje się tylko w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej, bez ujawnienia w dziale I-Sp księgi wieczystej nieruchomości władnącej.
Sytuacje te wynikają z faktu, że przed wprowadzeniem elektronicznych ksiąg wieczystych funkcjonowały księgi w formie papierowej. Wówczas często dokonywano wpisu jedynie w dziale III księgi obciążonej, pomijając wpis w drugiej księdze.
Czy można nabyć służebność drogi koniecznej, która wygasła, ale jest nadal ujawniona w księdze wieczystej?
Zdarzają się przypadki, gdy w księdze wieczystej w dziale I-Sp widnieje uprawnienie wynikające ze służebności drogi koniecznej, która już wygasła.
Służebność gruntowa wygasa, jeśli nie jest wykonywana przez okres co najmniej 10 lat. Jednakże nabywca nieruchomości, dla której w księdze wieczystej ujawnione jest uprawnienie ze służebności drogi koniecznej, nabywa również tę służebność, mimo że faktycznie wygasła.
Czy można wpisać służebność gruntową w księdze wieczystej po zmianie właściciela?
W sytuacji, gdy służebność drogi koniecznej została ustanowiona przez poprzedniego właściciela działki, zmiana właściciela nie stanowi przeszkody do ujawnienia tej służebności w księdze wieczystej.
Nie jest przeszkodą nawet wygaśnięcie tego prawa z powodu jego niewykonywania.
Właściciel nieruchomości, w której księdze wieczystej ujawniono służebność (choć ona już wygasła), może dochodzić swoich praw poprzez powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
- W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Podsumowanie
- Służebność drogi koniecznej nie musi być wpisana w księdze wieczystej, aby być skuteczną - należy do praw, które obciążają nieruchomość niezależnie od wpisu.
- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebności drogi koniecznej, co oznacza że obowiązuje ona nawet jeśli nie jest ujawniona w księdze.
- Służebność powinna być wpisana w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-Sp księgi nieruchomości władnącej.
- W praktyce często zdarza się, że służebność jest wpisana tylko w jednej z ksiąg, szczególnie w przypadkach służebności ustanowionych przed wprowadzeniem elektronicznych ksiąg wieczystych.
- Służebność gruntowa jest związana z gruntem, nie jego właścicielem - przy zmianie właściciela służebność nadal obowiązuje.
- Służebność wygasa, jeśli nie jest wykonywana przez okres co najmniej 10 lat.
- Jeśli służebność jest wpisana w księdze wieczystej, nabywca nabywa ją nawet jeśli faktycznie wygasła.
