Niektórzy twierdzą, że można wynająć każde mieszkanie — to tylko kwestia wysokości czynszu. Pewnie jest w tym dużo prawdy, ale lepiej wynajmować mieszkanie za cenę rynkową i w sposób bezpieczny dla właściciela.
Ten wpis pokazuje, jak przygotować swoje mieszkanie do wynajmu. Część opisanych rzeczy wydaje się oczywista i pewnie wielu Czytelników już ma ten temat ogarnięty. Ale dla tych, którzy robią to pierwszy raz w życiu, przygotowałem garść rad dotyczących aspektów wynajmu mieszkania, które zabezpieczą interesy wynajmującego i sprawią, że wynajem będzie generował przychód, a nie problemy.
Kolejność podanych rad jest przypadkowa — nie musisz stosować ich wszystkich. Wybierz te, które są dla Ciebie odpowiednie i łatwe do wdrożenia.
Otwórz dwa rachunki bankowe do obsługi najmu
Większość wie, że warto oddzielić prywatny rachunek od rachunku przeznaczonego do wpłat od najemcy. W razie kontroli skarbowej nie musimy ujawniać prywatnych wydatków — tylko te związane z wynajmem. Ale dlaczego nie otworzyć od razu dwóch rachunków:
- jednego do wpłat czynszu (zwanego też odstępnym)
- drugiego do wpłat, które nie stanowią przychodu wynajmującego — np. opłat za media, czynszu administracyjnego, zaliczek na koszty zarządu nieruchomości
Co dzięki temu zyskujesz? Porządek w rozliczeniach i bezpieczeństwo na wypadek kontroli skarbowej lub pojawiających się co pewien czas pomysłów, aby obliczać podatek ryczałtowy od całości wpływów od najemcy.
Przykładowo: czynsz wynosi 2500 zł, a zaliczki na media 800 zł. Podatek powinien być płacony od czynszu — 2500 zł. Jednak często pojawiają się w mediach informacje, że jakiś urząd skarbowy wymaga naliczeń od całej kwoty 3300 zł.
Oczywiście prawidłowo opisane w umowie kategorie płatności powinny wystarczyć do obrony przed takimi pomysłami urzędów skarbowych. Jednak separacja rachunków to dodatkowa warstwa zabezpieczenia. Co więcej, taka forma prowadzenia rachunków ułatwia rozliczenia z najemcą — zarówno w trakcie, jak i po zakończeniu najmu.
Zamontuj w mieszkaniu czujkę dymu
Choć przepisy nakazujące montaż czujników dymu w mieszkaniach wejdą w życie dopiero 1 stycznia 2030 r., warto samemu zadbać o swoje mienie i zabezpieczyć się na wypadek pożaru. Koszt zakupu i montażu czujnika dymu jest mikroskopijny w porównaniu do kosztów związanych z usuwaniem skutków akcji gaśniczej.
W jednej ze spraw, które prowadziłem przeciwko ubezpieczycielowi znacznie zaniżającemu wypłatę odszkodowania (mieszkanie na szczęście było ubezpieczone), przyczyną zaprószenia ognia była wadliwa ładowarka do telefonu. Prawdopodobnie przykryta poduszką lub innymi łatwopalnymi rzeczami spowodowała, że iskry z wadliwej elektroniki zaprószyły ogień.
W głośnym medialnie pożarze, który wydarzył się w jednej z poznańskich kamienic w sierpniu 2024 r., media dość mocno eksploatowały skalę zniszczeń — ofiary pożaru (zginęło w trakcie akcji gaśniczej dwóch strażaków) oraz to, co ludzie składowali w piwnicach (farby, lakiery i inne łatwopalne substancje).
Jednak pewna kwestia zwróciła moją szczególną uwagę: straż pożarną zawiadomiła mieszkanka kamienicy, którą w środku nocy obudził sygnał dźwiękowy czujki dymu.
Ubezpiecz mieszkanie
Wydawałoby się, że to oczywiste i że Polacy już nie są mądrzy tylko po szkodzie — ale nie jest. Sytuacje, gdy wynajmujący chce zaoszczędzić na ubezpieczeniu mieszkania, zdarzają się całkiem często. Albo ubezpieczenie jest w bardzo okrojonej wersji i nie obejmuje np. odpowiedzialności cywilnej w odpowiedniej kwocie — uważam, że 150 000 zł to absolutne minimum.
Zwracam szczególną uwagę na dokładne sprawdzenie warunków i kwot wypłaty odszkodowania, w przypadku zalania mieszkania znajdującego się poniżej. Chodzi o odpowiedzialność cywilną za szkody. W praktyce wynajmu to jedna z najczęstszych szkód jakie występują i mogą obciążać właściciela lokalu.
Wymień liczniki na inteligentne i załóż konto w eBOK
Inteligentne liczniki energii elektrycznej w perspektywie kilku lat staną się standardem, ale zanim zakłady energetyczne wymienią wszystkie liczniki, warto samemu o to zadbać i zgłosić się do wymiany.
Co daje taki licznik?
Kontrolę nad zużyciem energii w czasie rzeczywistym — a to z kolei pozwala sprawdzać, czy mieszkanie jest zamieszkane, czy puste.
W sprawach o eksmisję niepłacących najemców skupiam się nie tyle na uzyskaniu wyroku eksmisyjnego, co na wywarciu legalnej (zgodnej z przepisami) presji na nieuczciwych najemców, tak żeby sami opuścili lokal.
W praktyce rzadko trzeba uciekać się do pomocy komornika. Ale jak sprawdzić, czy lokal jest już pusty?
Można oczywiście pukać do drzwi czy sprawdzać wieczorem, czy pali się światło — jednak pewniejszym rozwiązaniem jest monitorowanie zużycia energii elektrycznej.
Założenie konta w elektronicznym biurze obsługi klienta (np. w Tauronie) eliminuje wymianę papierowej korespondencji. Ma to szczególne znaczenie dla osób wynajmujących mieszkanie, które same mieszkają w innym mieście lub za granicą.
Dodatkowo pozwala na bieżące monitorowanie płatności — gdy najemca sam opłaca media. W przypadku zaległości monity przychodzą na skrzynkę elektroniczną, a nie tradycyjną pocztą, której nikt nie odbiera (właściciel przecież nie mieszka pod tym adresem). Warto pamiętać, że korespondencja związana z lokalem jest przeważnie kierowana na adres tego lokalu.
Znajdź i zostaw najemcy numer telefonu do fachowca tzw. złotej rączki
Kto z wynajmujących nie słyszał lub sam nie doświadczył sytuacji, gdy zasiadamy do wigilijnego stołu, a tu telefon od najemcy: zepsuł się piecyk gazowy i nie ma ciepłej wody.
Wyposażenie w mieszkaniu będzie się psuć — na to trzeba się przygotować. Ale żeby najemca nie dzwonił do wynajmującego z każdą drobiazgową usterką, warto wcześniej przygotować listę telefonów do administracji budynku, firmy zajmującej się usuwaniem awarii i fachowca od szybkich napraw.
Taką listę warto zostawić w widocznym miejscu z jasno określoną ścieżką postępowania — tak żeby najemca najpierw zadzwonił na podane numery telefonów, a wynajmującego tylko poinformował drogą mejlową o zaistniałej awarii.
Załóż segregator lub plik w chmurze na dokumentację związaną z wynajmem
W toku najmu zgromadzisz wiele dokumentów: umowę najmu, załączniki, aneksy, ubezpieczenie mieszkania, ubezpieczenie OC w życiu prywatnym najemcy, jego e-maile, zawiadomienia ze spółdzielni czy administracji. Dokumentów będzie dużo, więc warto od razu przygotować system ich przechowywania. Jeśli nie masz skanera lub wolisz wersje papierowe — postaw na duży segregator.
Jeśli masz skaner i preferujesz rozwiązania paperless — załóż folder w chmurze. Dla zachowania porządku w segregatorze papierowym układaj dokumenty chronologicznie od najstarszego do najnowszego. W przypadku dokumentów skanowanych do PDF stosuj system zapisu daty RRRR-MM-DD na początku nazwy pliku.
Pamiętaj o porządku w dokumentach i podpisach. Nawet najlepsza umowa Cię nie ochroni, jeśli nie zadbasz o to, żeby najemca ją podpisał. To samo dotyczy dokumentów wysyłanych e-mailem.
Ile razy dostaję od Klientów projekty pism bez podpisu z komentarzem: „ale ja przecież to wysłałem". A gdzie potwierdzenie nadania listem poleconym? Gdzie wydruk e-maila z odpowiedzią najemcy, w której potwierdza odbiór lub odnosi się do treści pisma?
Niestety sądy jeszcze przez wiele lat będą funkcjonować w papierowej rzeczywistości. Dlatego dokumentację należy prowadzić w taki sposób, żeby można było ją wydrukować, zeskanować i przedłożyć do papierowych akt sprawy.
Zleć wykonanie świadectwa charakterystyki energetycznej
Przepisy nakazują, aby właściciel mieszkania przekazał najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej przy zawarciu umowy najmu. Niewykonanie tego obowiązku jest zagrożone karą grzywny. Świadectwo jest ważne 10 lat, więc warto jednorazowo ponieść ten biurokratyczny koszt i mieć spokój. Dzięki temu nie musisz obawiać się, że najemca — będąc w sporze z Tobą — zgłosi brak świadectwa i narazi Cię na nieprzyjemności związane z karą grzywny.
Powyższa lista nie wyczerpuje tematu bezpiecznego wynajmu mieszkania. Jeśli potrzebujesz profesjonalnej umowy najmu lub masz problem ze swoim najemcą — zapraszam do kontaktu.
