Na wstępie należy wyjaśnić, że księgi wieczyste mają przede wszystkim przedstawiać aktualny stan prawny nieruchomości.
W tym zakresie korzystają z domniemania prawdziwości wpisów oraz rękojmi wiary publicznej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje jednak działu I-O, który służy do oznaczenia lokalu, jego składu i powierzchni.
W dziale I-O księgi wieczystej ujawnia się:
- oznaczenie lokalu (adres)
- rodzaj lokalu (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu)
- pomieszczenia wchodzące w skład lokalu (np. pokój dzienny, kuchnia, łazienka, WC, przedpokój, hall)
- pomieszczenia przynależne do lokalu (np. piwnica, komórka lokatorska)
- powierzchnię lokalu wyrażoną w m²
Dlaczego powierzchnia zakupionego lokalu różni się od powierzchni ujawnionej w księdze wieczystej?
Kwestie związane z oznaczeniem lokalu i jego powierzchnią regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis art. 2 jest obszerny, ale skupmy się na ust. 1, 2 i 5.
Art. 2 ustawy o własności lokali
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
(...)
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
W praktyce powierzchnię lokalu ustala się jednorazowo na potrzeby uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu.
Zaświadczenie jest niezbędne do prawnego wyodrębnienia lokalu, czyli założenia księgi wieczystej. Z chwilą założenia księgi wieczystej i wpisania danych lokalu, staje się on nieruchomością.
W zaświadczeniu o samodzielności lokalu wskazuje się jego powierzchnię oraz izby (pomieszczenia), z których się lokal składa.
Powierzchnia lokalu ustalona w opracowaniu geodety lub architekta (rzucie kondygnacji budynku) stanowi również podstawę obliczenia udziału w częściach wspólnych przypisanego do danego lokalu.
Art. 3 ustawy o własności lokali
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Powierzchnia lokalu jest wartością umowną, nie bezwzględną. Sposób pomiaru zależy od przyjętej normy, która określa, jak dokonuje się pomiaru oraz jakie powierzchnie zalicza się do powierzchni lokalu, a jakie pomija.
Na przykład, pomiaru dokonuje się od podłogi do wysokości sufitu przy określonych wysokościach, przy podłodze lub na pewnej wysokości nad podłogą. Wnęki w ścianach uwzględnia się lub pomija w zależności od ich powierzchni.
Powierzchnia lokalu nie jest wartością stałą w czasie. Jeśli właściciel wyburzy ściankę działową lub zmieni układ pomieszczeń – powierzchnia lokalu również ulegnie zmianie.
Dlatego powierzchnia lokalu ujawniona w dziale I-O księgi wieczystej to powierzchnia przyjęta z dokumentów stanowiących podstawę wyodrębnienia lokalu (zaświadczenia o samodzielności).
Dokument ten z kolei opiera się na powierzchni ujawnionej na rzutach kondygnacji budynku – pomiarze wykonanym na potrzeby wydzielenia samodzielnych lokali po oddaniu budynku do użytkowania lub przy okazji zniesienia współwłasności, np. kamienicy, w której wcześniej nie było wydzielonych (w sensie prawnym) lokali.
Czy powierzchnię piwnicy wlicza się do powierzchni lokalu?
Tak. I tu księgi wieczyste często wprowadzają w błąd.
Na przykład: powierzchnia lokalu ujawniona w dziale I-O to 38,45 m², jednak w dziale I-O wskazano także, że do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 3 m².
Zatem powierzchnia lokalu to w istocie 35,45 m². Od sumy powierzchni lokalu i pomieszczenia przynależnego należy odjąć powierzchnię tego pomieszczenia przynależnego (piwnicy).
Spotkałem się też z lokalem o powierzchni 150 m², z czego 75 m² przypadało na piwnicę.
Problem ze wskazaniem powierzchni lokalu występuje szczególnie w przypadku ofert sprzedaży.
Często pośrednik nie sprawdza powierzchni lokalu (lub nie wie, że należy to sprawdzić), tylko przepisuje powierzchnię z działu I-O księgi wieczystej do oferty.
Co przy obecnych cenach za m² mieszkania skutkuje często niepotrzebnymi sporami z niedoszłymi kupującymi.
Gdzie sprawdzić aktualną powierzchnię nieruchomości?
Zastrzegam, że nie istnieje coś takiego jak "aktualna powierzchnia mieszkania".
Takie pojęcie w sensie prawnym nie istnieje.
Jest tylko powierzchnia lokalu ujawniona w księdze wieczystej w dziale I-O lub powierzchnia wynikająca z pomiarów lokalu dokonanych np. przez nowego nabywcę, który zleca generalny remont poprzedzony przygotowanym przez architekta projektem.
Jak obliczana jest powierzchnia lokalu w księgach wieczystych?
W dziale I-O księgi wieczystej lokalowej, w rubryce 1.5 („lokal stanowiący odrębną nieruchomość" albo „własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego" albo „spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego") wskazana jest łączna powierzchnia lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi.
Wynika to z § 22 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym.
§ 22.
Rubryka 1.5 „obszar" obejmuje jedno pole 1.5.0.1 „obszar", w którym wpisuje się odpowiednio obszar nieruchomości gruntowej stanowiący sumę pól powierzchni działek ewidencyjnych albo pole powierzchni użytkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, albo pole powierzchni użytkowej lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.
Jaka jest definicja pomieszczenia przynależnego według ustawy?
Definicję pomieszczenia przynależnego znajdziemy w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ze zm.).
Art. 2 ustawy o własności lokali
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
Jak ustalić powierzchnię lokalu w księdze wieczystej, gdy z lokalem związane jest pomieszczenie przynależne?
Od wartości ujawnionej w rubryce 1.5 „Powierzchnia" należy odjąć powierzchnię pomieszczeń przynależnych - wpisanych w rubryce 1.4.4 „Lokal" (pole nr 1.4.4.7).
Przykładowo: jeśli powierzchnia w rubryce 1.5 wynosi 38,7000 m², a powierzchnia piwnicy 3 m², to powierzchnia samego lokalu to 35,70 m².
Problem pojawia się, gdy nie ujawniono w dziale I-O księgi wieczystej powierzchni pomieszczenia przynależnego, co czasem się zdarza.
Czy balkon lub loggia traktowane są jak pomieszczenia przynależne do lokalu?
One również mogą być pomieszczeniami przynależnymi, choć nie wynika to wprost z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, lecz z orzecznictwa.
W postanowieniu z dnia 14 lipca 2010 r. w sprawie V CSK 31/10 Sąd Najwyższy wskazał, że loggia i balkon, z których korzysta tylko właściciel lokalu, stanowią odrębną własność.
Loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4. w polu „opis lokalu".
Należy jednak pamiętać, że to orzeczenie zostało wydane na potrzeby dokonania wpisu w księdze wieczystej, a temat statusu balkonów nadal jest przedmiotem licznych orzeczeń i kontrowersji.
W praktyce deweloperzy w aktach notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokalu zastrzegają, że tarasy i balkony nie stanowią części samodzielnego lokalu, tylko części wspólne, co do których właściciel lokalu ma wyłączne prawo korzystania z tarasu (na zasadzie łac. quoad usum).
Problem kwalifikacji statusu prawnego balkonów pojawia się często we wspólnotach mieszkaniowych w kontekście pytania, kto ma pokrywać koszty remontu balkonu – właściciel czy wspólnota mieszkaniowa.
Podsumowanie
- Powierzchnia lokalu nie jest wartością bezwzględną - zależy od przyjętej normy pomiarowej i może się zmieniać w czasie
- W dziale I-O księgi wieczystej ujawnia się powierzchnię lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi
- Do powierzchni lokalu wlicza się pomieszczenia przynależne (np. piwnice) - aby uzyskać faktyczną powierzchnię mieszkania, należy odjąć powierzchnię pomieszczeń przynależnych
- Pomieszczeniami przynależnymi mogą być: piwnica, strych, komórka, garaż - nawet jeśli nie przylegają bezpośrednio do lokalu
- Balkony i loggie również mogą być pomieszczeniami przynależnymi, choć ich status prawny bywa przedmiotem kontrowersji
- Powierzchnia lokalu jest ustalana jednorazowo przy uzyskiwaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu, niezbędnego do założenia księgi wieczystej
- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje działu I-O, który zawiera oznaczenie lokalu i jego powierzchnię
- Nie istnieje pojęcie "aktualnej powierzchni mieszkania" w sensie prawnym - jest tylko powierzchnia ujawniona w księdze wieczystej lub wynikająca z nowych pomiarów
