Powierzchnia lokalu w księdze wieczystej - skąd różnice?
Dlaczego powierzchnia zakupionego lokalu różni się od powierzchni ujawnionej w księdze wieczystej? Czy powierzchnię piwnicy wlicza się do powierzchni lokalu? Takie pytania pojawiają się w Internecie, a brak odpowiedzi na nie może być przyczyną nieporozumień, żeby nie powiedzieć konfliktów na linii kupujący – sprzedający. Skoro pojawiają się pytania, to dobrze byłoby na nie odpowiedzieć.
Gdzie sprawdzić aktualną powierzchnię nieruchomości?
Na wstępie małe wyjaśnienie księgi wieczyste mają przede wszystkim przedstawiać aktualny stan prawny nieruchomości i w tym zakresie korzystają z domniemania prawdziwości wpisów oraz rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Kwestie związane z powierzchnią, pomieszczeniami to domena innego - powiedzmy bratniego rejestru - jakim jest ewidencja gruntów i budynków. Z założenia obydwa te rejestry powinny się uzupełniać i czerpać od siebie istotne informacje. Informacje pozyskane z ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych dają nam w miarę pełny obraz stanu faktycznego i prawnego nieruchomości (pomijam tu kwestie związane z przeznaczeniem gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz rzeczywisty stan faktyczny)
Jak obliczana jest powierzchnia lokalu w księgach wieczystych?
Przeglądając księgę wieczystą dział I-O (O od oznaczenie) w rubryce 1.5 księgi wieczystej lokalowej (fachowo powinno się powiedzieć w księdze stypizowanej jako „lokal stanowiący odrębną nieruchomość” albo „własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego” albo „spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego” zależy z jaką księgą mamy do czynienia) wskazana jest powierzchnia stanowiąca sumę powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (zgodnie z § 22 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym
§ 22. Rubryka 1.5 „obszar” obejmuje jedno pole 1.5.0.1 (cyfra zero między 5 a 1 oznacza że rubryka nie ma podrubryk. przyp. PF) „obszar”, w którym wpisuje się odpowiednio obszar nieruchomości gruntowej stanowiący sumę pól powierzchni działek ewidencyjnych albo pole powierzchni użytkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, albo pole powierzchni użytkowej lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.
Jaka jest definicja pomieszczenia przynależnego wg ustawy?
Legalnej definicji pomieszczenia przynależnego należy poszukiwać w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ze zm). Zgodnie z art. 2 ust 4 tejże ustawy przewiduje, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
Jak ustalić na podstawie księgi wieczystej powierzchnię lokalu w przypadku gdy do lokalu przynależy dodatkowe pomieszczenie?
Tyle przepisy a teraz praktyka: jak ustalić na podstawie księgi wieczystej powierzchnię lokalu w przypadku gdy do lokalu przynależy np.: piwnica. Bardzo prosto wystarczy od wartości ujawnionej w rubryce 1.5 „Powierzchnia” odjąć powierzchnię pomieszczenia/pomieszczeń przynależnych wpisanych w rubryce 1.4.4 „Lokal” tj. w polu o nr 1.4.4.7. przykładowo powierzchnia w rubryce 1.5 równa się 38,7000 m2 powierzchnia piwnicy wynosi 3 m2 tak więc powierzchnia lokalu wynosi 35,70 m2. Gorzej jak referendarz nie wpisze powierzchni pomieszczenia przynależnego ;)
A co z loggią i balkonem? Też mogą być pomieszczeniami przynależnymi. Oczywiście, że tak choć nie wynika to z literalnego brzmienia art. 2 ust 4 ustawy o własności lokali, ale orzecznictwa. Swoją drogą jest to przykład bardzo dobrze i składnie napisanego uzasadnienia, brawa dla asystenta;)
Teza postanowienie z dnia 14 lipca 2010 r. w sprawie V CSK 31/10:
Loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4. w polu „opis lokalu”
Kraków, 9 sierpnia 2012 r
