Poniższy wpis dotyczy bardzo częstego problemu nabycia udziału w nieruchomości od spadkobiercy, który nie jest zainteresowany przeprowadzaniem działu spadku (zniesienia współwłasności masy spadkowej) i dokonuje sprzedaży udziału w konkretnym składniku majątkowym, wchodzącym w skład spadku nieruchomości np.: domu wielorodzinnego, działki budowlanej czy kamienicy). Poniższe rozważania nie dotyczą sprzedaży udziału w spadku.
Przyjęcie spadku przez kilku spadkodawców tworzy sytuację, gdy prawa do majątku spadkowego przysługują kilku osobom. Przy czym ich prawa są wyrażone w udziałach i dotyczą wszystkiego co spadkodawca po sobie pozostawił. Taka sytuacja oprócz problemów praktycznych, wynikających ze współwłasności, wiążę się dodatkowo z ograniczeniami wynikającymi z prawa spadkowego.
Jeśli spadkobierca zamierza wycofać się z tej sytuacji prawnej, nie zawsze dla niego komfortowej, a ponadto chce otrzymać pieniądze zamiast majątku spadkowego, ma dwie możliwości:
- sprzedać udział w konkretnym przedmiocie spadku (np.: nieruchomości), w tym przypadku są ograniczenia potencjalnie wynikające z art. 1036 k.c.
- sprzedać udział w spadku, tu ograniczeń nie ma (art. 1051 k.c.) ale są inne pułapki dla nabywcy takiego udziału.
W tym miejscu trzeba wyjaśnić, że sprzedaż udziału w nieruchomości, stanowiącej jedyny pozostały po spadkodawcy majątek, może być kwalifikowana w zależności od woli sprzedającego i nabywcy, jako sprzedaż udziału w konkretnym przedmiocie spadku lub sprzedaż udziału w spadku. W obu przypadkach transakcji konieczne będzie zachowanie formy aktu notarialnego (wizyta u notariusza).
Skupmy się teraz na sprzedaży udziału w nieruchomości wchodzącej w skład spadku i ograniczeniach z tym związanych.
Zgodnie z art. 1036 kc.
Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
Co rozumieć przez pojęcie „naruszenie uprawnień przysługujących spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”. W komentarzach zamiast wyjaśnienia tego pojęcia przytoczone zostaje orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2001 r. IV CKN 1212/2000, w uzasadnieniu do którego, Sąd Najwyższy dość nieprzekonująco wyjaśnił iż „z naruszeniem uprawnień” mamy do czynienia przykładowo w sytuacji gdy sposób podziału nieruchomości będący wynikiem działu spadku (przedmiotem spadku była nieruchomość) nie zaspokaja „usprawiedliwionych istotnych oczekiwań spadkobiercy związanych z jej (nieruchomości) zagospodarowaniem”. Wnioskodawca mający ¾ udziału w nieruchomości uważa się za pokrzywdzonego, gdyż nabywcy udziału ¼ udziału zażądali w sądzie przyznania im jednej z dwóch nowopowstałych nieruchomości, a wnioskodawca chciał dostać obydwie działki i spłacić nabywców. Argumentacja sądu prowadzi na manowce, gdyż faworyzuje spadkobiercę, kosztem nabywców udziału, którego widzimisię może zniweczyć skutki podziału nieruchomości spadkowej tylko dlatego, że on chciał podzielić inaczej. Moim zdaniem o naruszeniu uprawnień możemy mówić w sytuacji, gdy spadkobierca w wyniku działu spadku otrzymał mniejszy nadział ziemi niż wynikałoby to z jego udziału. Działka ma 1000 m2, udział spadkobiercy 1/4 czyli z podziału powinien dostać nie mniej niż 250 m2 lub równowartość tej części nieruchomości. Jeśli otrzyma mniej, dlatego że współspadkobierca dokonał zbycia udziału większego niż mu się należał, to wtedy dopiero mamy do czynienia z „naruszeniem uprawnień” o których mowa w art. 1036 k.c. Sposób podziału spadku (czy to w naturze, czy sprzedaż i podział uzyskanej ceny) zależy od wielu czynników, przeważnie determinowanych okolicznościami konkretnego przypadku, w tym choćby od uznania sądu. Dlatego też finału sprawy o dział spadku nie można kwalifikować jako naruszenie uprawnień spadkodawcy tylko dlatego, że sąd uwzględnił wnioski nabywców udziału a nie spadkobiercy.
Naruszenie uprawnień spadkobiercy o którym mowa w art. 1036 KC może również polegać na istotnym pogorszeniu warunków zabudowy nieruchomości powstałej po wydzieleniu jej części w celu przyznania nabywcy udziału w rzeczy należącej do spadku (IV CKN 1212/2000).
Czy nabycie udziału w nieruchomości od spadkobiercy ujawnionego w księdze wieczystej zmienia sytuację prawną nabywcy. W literaturze przedmiotu z jednej strony mamy kategoryczne poglądy, z którymi się nie zgadzam, iż „nabywca udziału w nieruchomości spadkowej nie może powołać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece chroni interesy osoby zawierającej umowę z nieuprawnionym, który ujawniony jest w księdze wieczystej. Nabywca udziału w nieruchomości spadkowej zawiera umowę z osobą uprawnioną. Jeżeli natomiast w księdze, jako podstawa wpisu, umieszczone jest stwierdzenie nabycia spadku, nabywca ma świadomość, że zbywca jest jednym ze współuprawnionych. Nieznajomość treści art. 1036 nie podlega ochronie” (E. Skowrońska-Bocian Komentarz do KC Księga IV Spadki Warszawa 2008). Powyższy pogląd nie przystaje do praktyki obrotu prawnego nieruchomościami, z powodów o których mowa poniżej.
Po pierwsze, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę, działającego w zaufaniu do treści księgi wieczystej i nie pozbawia tej ochrony w sytuacji, gdy nabywca nie sprawdza na jakiej podstawie ujawniono prawo własności sprzedawcy nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości. Nie trzeba badać dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej, wystarczy zapoznać się z treścią samej księgi, aby skorzystać z dobrodziejstw domniemań obejmujących prawa ujawnione w księdze wieczystej.
Po drugie, co w sytuacji gdy spadkodawca ujawnia swoje prawo w księdze wieczystej na podstawie prawomocnego postanowienia spadkowego (księga wieczysta jest prowadzona w formie papierowej), następnie sprzedaje udział w nieruchomości przysłowiowemu Kowalskiemu. Nowy współwłaściciel zostaje ujawniony w księdze wieczystej na podstawie umowy sprzedaży w miejsce spadkobiercy- sprzedawcy. Następnie księga wieczysta, z wpisanym już nowym właścicielem na podstawie umowy sprzedaży zostaje przemigrowana do wersji elektronicznej. Zgodnie z zasadami migracji ksiąg wieczystych - prowadzonych w formie tradycyjnej - w nowej elektronicznej księdze wieczystej zostają ujawnione tylko wpisy niewykreślone, wobec czego ślad po postanowieniu spadkowym w tym miejscu zostaje niejako zatarty. Następnie dochodzi do kolejnej transakcji zbycia udziału. Kolejnym nabywcą staje się przysłowiowy Nowak. Zgodnie z zaprezentowanym poglądem Nowak powinien zbadać treść akt księgi wieczystej przed dokonaniem transakcji, nawet jeśli nie ma śladu po postanowieniu spadkowym w treści księgi wieczystej. Powinien przyjmując pogląd komentatorki, zawsze zakładać możliwość, że nabywany przez niego udział w nieruchomości jest udziałem w przedmiocie spadkowym. De facto prowadziłoby to do podważenia domniemania prawdziwości wpisu w księdze wieczystej. Przypominam jednocześnie że sprawdzenie akt księgi wieczystej bez zgody zbywcy jest w praktyce niemożliwe lub bardzo utrudnione.
Po trzecie, żaden przepis nie wskazuje terminu w jakim powinien być przeprowadzony dział spadku, teoretycznie współwłasność masy spadkowej trwa do działu spadku. W komentarzach często pojawia się stwierdzenie, że współwłasność masy spadkowej jest tymczasowa i trwa do czasu działu spadku. Współwłasność masy spadkowej jest sytuacją przejściową. Jednakże jak pokazuje praktyka spadkobiercy i ich dalsi spadkobiercy czekają ze schedą czasem nawet 50 i więcej lat z działem schedy spadkowej. Moim zdaniem wpis w księdze wieczystej zrywa z treścią art. 1036 i od momentu wpisu w księdze wieczystej mamy do czynienia ze zwykłą współwłasnością, a sposobem wyjścia z niej powinny być przepisy o zniesieniu współwłasności a nie o podziale spadku (tak też uważa E. Niezbecka w: Kodeks cywilny kom. Dział IV Spadki pod red. A. Kidyby wyd. III, str. 176.). Nie narusza to praw pozostałych współspadkobierców, gdyż zawsze mogą złożyć stosowny wniosek o dział spadku wraz z wnioskiem o zabezpieczenie swoich roszczeń poprzez odpowiedni wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości wchodzącej w skład schedy.
Po czwarte, art. 1028 kc. nie chroni nabywcy udziału w sytuacji, gdy spadkobierca zbywa udział np.: ¾ kiedy przysługuje mu jedynie 1/2. Wobec tego w takiej sytuacji ochrony praw nabywcy należy poszukiwać w przepisach o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), albowiem sprzedawca jest uprawnionym jedynie do ½ udziału, a ¼ udziału mu nie przysługuję, wobec czego należy go traktować jako nieuprawnionego, co uzasadnia zastosowanie przepisów o rękojmi, pod warunkiem że zarówno spadkodawca jak i jego udział zostały ujawnione w księdze wieczystej.
Reasumując nabycie od spadkobiercy ujawnionego w księdze wieczystej jest znacznie bezpieczniejsze dla kupującego, niż nabycie udziału od spadkodawcy legitymującego się jedynie postanowieniem spadkowym (nieujawnionego w księdze wieczystej).
Przyjęcie spadku przez kilku spadkodawców tworzy sytuację, gdy prawa do majątku spadkowego przysługują kilku osobom. Przy czym ich prawa są wyrażone w udziałach i dotyczą wszystkiego co spadkodawca po sobie pozostawił. Taka sytuacja oprócz problemów praktycznych, wynikających ze współwłasności, wiążę się dodatkowo z ograniczeniami wynikającymi z prawa spadkowego.
Jeśli spadkobierca zamierza wycofać się z tej sytuacji prawnej, nie zawsze dla niego komfortowej, a ponadto chce otrzymać pieniądze zamiast majątku spadkowego, ma dwie możliwości:
- sprzedać udział w konkretnym przedmiocie spadku (np.: nieruchomości), w tym przypadku są ograniczenia potencjalnie wynikające z art. 1036 k.c.
- sprzedać udział w spadku, tu ograniczeń nie ma (art. 1051 k.c.) ale są inne pułapki dla nabywcy takiego udziału.
W tym miejscu trzeba wyjaśnić, że sprzedaż udziału w nieruchomości, stanowiącej jedyny pozostały po spadkodawcy majątek, może być kwalifikowana w zależności od woli sprzedającego i nabywcy, jako sprzedaż udziału w konkretnym przedmiocie spadku lub sprzedaż udziału w spadku. W obu przypadkach transakcji konieczne będzie zachowanie formy aktu notarialnego (wizyta u notariusza).
Skupmy się teraz na sprzedaży udziału w nieruchomości wchodzącej w skład spadku i ograniczeniach z tym związanych.
Zgodnie z art. 1036 kc.
Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
Co rozumieć przez pojęcie „naruszenie uprawnień przysługujących spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”. W komentarzach zamiast wyjaśnienia tego pojęcia przytoczone zostaje orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2001 r. IV CKN 1212/2000, w uzasadnieniu do którego, Sąd Najwyższy dość nieprzekonująco wyjaśnił iż „z naruszeniem uprawnień” mamy do czynienia przykładowo w sytuacji gdy sposób podziału nieruchomości będący wynikiem działu spadku (przedmiotem spadku była nieruchomość) nie zaspokaja „usprawiedliwionych istotnych oczekiwań spadkobiercy związanych z jej (nieruchomości) zagospodarowaniem”. Wnioskodawca mający ¾ udziału w nieruchomości uważa się za pokrzywdzonego, gdyż nabywcy udziału ¼ udziału zażądali w sądzie przyznania im jednej z dwóch nowopowstałych nieruchomości, a wnioskodawca chciał dostać obydwie działki i spłacić nabywców. Argumentacja sądu prowadzi na manowce, gdyż faworyzuje spadkobiercę, kosztem nabywców udziału, którego widzimisię może zniweczyć skutki podziału nieruchomości spadkowej tylko dlatego, że on chciał podzielić inaczej. Moim zdaniem o naruszeniu uprawnień możemy mówić w sytuacji, gdy spadkobierca w wyniku działu spadku otrzymał mniejszy nadział ziemi niż wynikałoby to z jego udziału. Działka ma 1000 m2, udział spadkobiercy 1/4 czyli z podziału powinien dostać nie mniej niż 250 m2 lub równowartość tej części nieruchomości. Jeśli otrzyma mniej, dlatego że współspadkobierca dokonał zbycia udziału większego niż mu się należał, to wtedy dopiero mamy do czynienia z „naruszeniem uprawnień” o których mowa w art. 1036 k.c. Sposób podziału spadku (czy to w naturze, czy sprzedaż i podział uzyskanej ceny) zależy od wielu czynników, przeważnie determinowanych okolicznościami konkretnego przypadku, w tym choćby od uznania sądu. Dlatego też finału sprawy o dział spadku nie można kwalifikować jako naruszenie uprawnień spadkodawcy tylko dlatego, że sąd uwzględnił wnioski nabywców udziału a nie spadkobiercy.
Naruszenie uprawnień spadkobiercy o którym mowa w art. 1036 KC może również polegać na istotnym pogorszeniu warunków zabudowy nieruchomości powstałej po wydzieleniu jej części w celu przyznania nabywcy udziału w rzeczy należącej do spadku (IV CKN 1212/2000).
Czy nabycie udziału w nieruchomości od spadkobiercy ujawnionego w księdze wieczystej zmienia sytuację prawną nabywcy. W literaturze przedmiotu z jednej strony mamy kategoryczne poglądy, z którymi się nie zgadzam, iż „nabywca udziału w nieruchomości spadkowej nie może powołać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece chroni interesy osoby zawierającej umowę z nieuprawnionym, który ujawniony jest w księdze wieczystej. Nabywca udziału w nieruchomości spadkowej zawiera umowę z osobą uprawnioną. Jeżeli natomiast w księdze, jako podstawa wpisu, umieszczone jest stwierdzenie nabycia spadku, nabywca ma świadomość, że zbywca jest jednym ze współuprawnionych. Nieznajomość treści art. 1036 nie podlega ochronie” (E. Skowrońska-Bocian Komentarz do KC Księga IV Spadki Warszawa 2008). Powyższy pogląd nie przystaje do praktyki obrotu prawnego nieruchomościami, z powodów o których mowa poniżej.
Po pierwsze, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę, działającego w zaufaniu do treści księgi wieczystej i nie pozbawia tej ochrony w sytuacji, gdy nabywca nie sprawdza na jakiej podstawie ujawniono prawo własności sprzedawcy nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości. Nie trzeba badać dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej, wystarczy zapoznać się z treścią samej księgi, aby skorzystać z dobrodziejstw domniemań obejmujących prawa ujawnione w księdze wieczystej.
Po drugie, co w sytuacji gdy spadkodawca ujawnia swoje prawo w księdze wieczystej na podstawie prawomocnego postanowienia spadkowego (księga wieczysta jest prowadzona w formie papierowej), następnie sprzedaje udział w nieruchomości przysłowiowemu Kowalskiemu. Nowy współwłaściciel zostaje ujawniony w księdze wieczystej na podstawie umowy sprzedaży w miejsce spadkobiercy- sprzedawcy. Następnie księga wieczysta, z wpisanym już nowym właścicielem na podstawie umowy sprzedaży zostaje przemigrowana do wersji elektronicznej. Zgodnie z zasadami migracji ksiąg wieczystych - prowadzonych w formie tradycyjnej - w nowej elektronicznej księdze wieczystej zostają ujawnione tylko wpisy niewykreślone, wobec czego ślad po postanowieniu spadkowym w tym miejscu zostaje niejako zatarty. Następnie dochodzi do kolejnej transakcji zbycia udziału. Kolejnym nabywcą staje się przysłowiowy Nowak. Zgodnie z zaprezentowanym poglądem Nowak powinien zbadać treść akt księgi wieczystej przed dokonaniem transakcji, nawet jeśli nie ma śladu po postanowieniu spadkowym w treści księgi wieczystej. Powinien przyjmując pogląd komentatorki, zawsze zakładać możliwość, że nabywany przez niego udział w nieruchomości jest udziałem w przedmiocie spadkowym. De facto prowadziłoby to do podważenia domniemania prawdziwości wpisu w księdze wieczystej. Przypominam jednocześnie że sprawdzenie akt księgi wieczystej bez zgody zbywcy jest w praktyce niemożliwe lub bardzo utrudnione.
Po trzecie, żaden przepis nie wskazuje terminu w jakim powinien być przeprowadzony dział spadku, teoretycznie współwłasność masy spadkowej trwa do działu spadku. W komentarzach często pojawia się stwierdzenie, że współwłasność masy spadkowej jest tymczasowa i trwa do czasu działu spadku. Współwłasność masy spadkowej jest sytuacją przejściową. Jednakże jak pokazuje praktyka spadkobiercy i ich dalsi spadkobiercy czekają ze schedą czasem nawet 50 i więcej lat z działem schedy spadkowej. Moim zdaniem wpis w księdze wieczystej zrywa z treścią art. 1036 i od momentu wpisu w księdze wieczystej mamy do czynienia ze zwykłą współwłasnością, a sposobem wyjścia z niej powinny być przepisy o zniesieniu współwłasności a nie o podziale spadku (tak też uważa E. Niezbecka w: Kodeks cywilny kom. Dział IV Spadki pod red. A. Kidyby wyd. III, str. 176.). Nie narusza to praw pozostałych współspadkobierców, gdyż zawsze mogą złożyć stosowny wniosek o dział spadku wraz z wnioskiem o zabezpieczenie swoich roszczeń poprzez odpowiedni wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości wchodzącej w skład schedy.
Po czwarte, art. 1028 kc. nie chroni nabywcy udziału w sytuacji, gdy spadkobierca zbywa udział np.: ¾ kiedy przysługuje mu jedynie 1/2. Wobec tego w takiej sytuacji ochrony praw nabywcy należy poszukiwać w przepisach o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), albowiem sprzedawca jest uprawnionym jedynie do ½ udziału, a ¼ udziału mu nie przysługuję, wobec czego należy go traktować jako nieuprawnionego, co uzasadnia zastosowanie przepisów o rękojmi, pod warunkiem że zarówno spadkodawca jak i jego udział zostały ujawnione w księdze wieczystej.
Reasumując nabycie od spadkobiercy ujawnionego w księdze wieczystej jest znacznie bezpieczniejsze dla kupującego, niż nabycie udziału od spadkodawcy legitymującego się jedynie postanowieniem spadkowym (nieujawnionego w księdze wieczystej).
