Jakiś czas temu spotkałem się z praktyką zamieszczania w umowach wynajmu lokalu mieszkalnego następującej klauzuli: „Najemca nie ma prawa zameldowania się w wynajmowanym lokalu” lub też podobnych zastrzeżeń, choć mniej kategorycznych z dodatkiem ”bez zgody właściciela”. Czy takie zastrzeżenia są z prawnego punktu widzenia skuteczne i faktycznie zabezpieczają przed „niechcianym” meldunkiem najemców w wynajmowanym lokalu.
Sprawy meldunkowe reguluje ustawa z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Z racji, że przepisy tej ustawy nie odpowiadają wprost na zadane pytanie sięgnijmy do orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Z bogatego orzecznictwa chciałbym przytoczyć tezę w wyroku NSA z 25 września 2008 r. sygn. akt. II OSK 1069/07:
1. Ustawodawca nie wymaga od ubiegającego się o zameldowanie przedstawienia dokumentu potwierdzającego jego tytuł prawny do lokalu. Wymóg w postaci przedstawienia organowi meldunkowemu dokumentu, który potwierdzałby uprawnienie do przebywania w lokalu wynikał z treści art. 9 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych, który został jednak uznany za niezgodny z art. 52 ust. 1 i art. 83 w związku z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 27 maja 2002 r. o sygn. akt K 20/01 (OTK-A 2002/3/34). Wynika z tego, że organy prowadzące ewidencję ludności stwierdzają jedynie okoliczności faktyczne związane z pobytem osób w określonych miejscowościach, nie jest zaś ich rolą poddawanie weryfikacji uprawnień do przebywania w lokalach.
2. Nie tylko brak potwierdzenia pobytu w lokalu przez jego właściciela, ale i brak wyraźniej zgody na zameldowanie nie stanowi negatywnej przesłanki do dokonania zameldowania w lokalu.
3. Oczywiście pobyt osoby ubiegającej się o zameldowanie w lokalu musi mieć charakter pobytu legalnego, gdyż tylko taki pobyt o takiej cesze uprawnia do zameldowania na podstawie art. 9 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (t.j.: Dz.U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993 ze zm.). Pobyt legalny oznacza przebywanie w lokalu na zasadach zgodnych z prawem, za wiedzą i zgodą właściciela lokalu lub innej osoby uprawnionej do dysponowania lokalem. Instytucja zameldowania nie może sankcjonować samowoli, a więc sytuacji będącej następstwem naruszenia posiadania, czy wręcz przestępstwa polegającego na naruszeniu miru domowego; nie można przecież czerpać uprawnień z zachowań sprzecznych z prawem.
Powyższe orzeczenie dotyczyło sprawy, w której pewna Pani będąca właścicielką lokalu mieszkalnego i przebywająca stale poza granicami kraju, nie zgodziła się na zameldowanie w tym lokalu jej siostry wraz z rodziną, choć siostra ta przebywała w tym lokalu jeszcze za życia rodziców skonfliktowanych sióstr. Organ administracyjny nie miał wątpliwości, że jedna z sióstr stale i od dłuższego czasu przebywa pod wskazanym adresem, wobec czego decyzją orzekł o zameldowaniu jej i jej rodziny. Jak się Państwo domyślacie właścicielka lokalu broni nie złożyła i tak sprawa trafiła przed oblicze Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Jak to się ma do naszych klauzul umownych. Otóż z uzasadnienia powyższego wyroku, wynika że zgoda właściciela nie jest konieczna do zameldowania się w jego lokalu. Mówi o tym wprost pkt 2 tezy cytowanego wyroku. Nie przeczy temu też znowelizowany art. 11 ust 2 (treść tego przepisu dawniej znajdowała się w art. 9 ust 2a) ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych dlatego że mamy orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 27 maja 2002 r. o sygn. akt K 20/01 (OTK-A 2002/3/34), w którym to orzeczeniu Trybunał wyraźnie stwierdził, że nie można uzależniać prawa do zameldowania się tylko od przedstawienia określonych dokumentów, potwierdzających zgodę właściciela na zameldowanie się. Ostatnia nowelizacja weszła w życie 1 stycznia 2013 roku, usuwając przy okazji z ustawy kilka nie do końca potrzebnych obowiązków i kar. Zgodnie z art. 11 ust 2 ustawy:
Przy zameldowaniu na pobyt stały osoba zgłaszająca przedstawia potwierdzenie pobytu w lokalu, dokonane przez właściciela lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu, oraz, do wglądu, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu tego podmiotu. Potwierdzenia faktu pobytu osoby w lokalu dokonuje się na formularzu meldunkowym w formie czytelnego podpisu z oznaczeniem daty jego złożenia. Dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do lokalu może być umowa cywilnoprawna, wypis z księgi wieczystej, decyzja administracyjna, orzeczenie sądu lub inny dokument poświadczający tytuł prawny do lokalu.
Jeśli zgłaszający meldunek lokator nie przedstawi dokumentu, z którego wynika zgoda właściciela na zameldowanie, to organ administracji ma obowiązek przeprowadzić postępowanie dowodowe, które wykaże czy zgłaszający przebywa w danym lokalu z zamiarem stałego pobytu.
W przypadku braku potwierdzenia w sposób określony w art. 9 ust. 2a ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych, pobytu osoby w lokalu, organy orzekające zobowiązane są do rozstrzygnięcia sprawy zameldowania w formie decyzji administracyjnej, poprzedzonej postępowaniem wyjaśniającym, mającym na celu ustalenie m.in. stanu faktycznego w zakresie pobytu osoby pod wskazywanym adresem. Zameldowanie w takim przypadku nie zależy bowiem od tego, czy właściciel lokalu potwierdzi fakt pobytu danej osoby w tym lokalu, w sposób sformalizowany, określony w art. 9 ust. 2a ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych, lecz od tego, czy taki pobyt rzeczywiście ma miejsce i rolą organu jest ustalenie tego stanu rzeczy za pomocą środków dowodowych, określonych w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego (wyrok WSA Warszawa z dnia 20-01-2010 sygn. akt IV SA/Wa 1948/09)
Czym jest przebywanie z zamiarem stałego pobytu? Na to pytanie odpowiedział Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w uzasadnieniu do wyroku z 20 maja 2010 r. sygn. akt II SA/Bk 81/10)
Na prawną konstrukcję pobytu stałego składają się dwa elementy, które muszą występować łącznie: przebywanie w sensie fizycznym pod oznaczonym adresem, tzw. korpus oraz zamiar stałego pobytu w danym lokalu, tzw. animus. Przy czym "zamiar" należy rozumieć jako nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności (przyp. autora wpisu: w praktyce najczęściej zeznania sąsiadów i dzielnicowego ;)
Trzeba też zauważyć, że w przywołanym na wstępie orzeczeniu NSA zwrócił uwagę na bardzo istotną kwestię (teza 3); zameldować można się tylko wtedy, gdy pobyt jest legalny.
Pobyt legalny oznacza przebywanie w lokalu na zasadach zgodnych z prawem, za wiedzą i zgodą właściciela lokalu lub innej osoby uprawnionej do dysponowania lokalem. Instytucja zameldowania nie może sankcjonować samowoli, a więc sytuacji będącej następstwem naruszenia posiadania, czy wręcz przestępstwa polegającego na naruszeniu miru domowego; nie można przecież czerpać uprawnień z zachowań sprzecznych z prawem.
Morał z tego wynika taki, że jak wynajmujesz lokal to godzisz się na to żeby lokator w twoim lokalu przebywał, a więc jego pobyt jest legalny istnieje domniemanie że jego pobyt jest za Twoją wiedzą i zgodą. A to czy faktycznie godzisz się na meldunek lokatora, nie ma większego znaczenia i tak jak lokator będzie chciał się zameldować na pobyt stały, to postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez organ meldunkowy wykaże, czy są do tego podstawy. Wobec tego zamieszczanie klauzul „Najemca nie ma prawa zameldować się w wynajmowanym lokalu” nie ma większego sensu, może tylko trochę utrudnić najemcy dopełnienie obowiązku meldunkowego.
Tak na pocieszenie:)
Zameldowanie, jako rejestracja stanu faktycznego, nie sankcjonuje tego stanu, jak również nie tworzy jakichkolwiek uprawnień do uzyskania praw do lokalu, skoro dokonanie zameldowania również nie jest uzależnione od przysługiwania tytułu prawnego do lokalu. Ewidencja ludności ma tylko i wyłącznie charakter porządkowy i nie rozstrzyga o uprawnieniach do lokalu jak i prawie do przebywania w nim. Celem instytucji zameldowania jest odzwierciedlenie aktualnego stanu faktycznego związanego z czasowym oraz stałym pobytem osób. Zameldowanie zatem danej osoby w określonym lokalu w żaden sposób nie narusza uprawnień właścicielskich (wyrok WSA Łódź z dnia 27-01-2011 sygn. akt III SA/Łd 577/10)
wpisy powiązane:
Elektroniczne postępowanie upominawcze (EPU) a obowiązek meldunkowy
Sprawy meldunkowe reguluje ustawa z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Z racji, że przepisy tej ustawy nie odpowiadają wprost na zadane pytanie sięgnijmy do orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Z bogatego orzecznictwa chciałbym przytoczyć tezę w wyroku NSA z 25 września 2008 r. sygn. akt. II OSK 1069/07:
1. Ustawodawca nie wymaga od ubiegającego się o zameldowanie przedstawienia dokumentu potwierdzającego jego tytuł prawny do lokalu. Wymóg w postaci przedstawienia organowi meldunkowemu dokumentu, który potwierdzałby uprawnienie do przebywania w lokalu wynikał z treści art. 9 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych, który został jednak uznany za niezgodny z art. 52 ust. 1 i art. 83 w związku z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 27 maja 2002 r. o sygn. akt K 20/01 (OTK-A 2002/3/34). Wynika z tego, że organy prowadzące ewidencję ludności stwierdzają jedynie okoliczności faktyczne związane z pobytem osób w określonych miejscowościach, nie jest zaś ich rolą poddawanie weryfikacji uprawnień do przebywania w lokalach.
2. Nie tylko brak potwierdzenia pobytu w lokalu przez jego właściciela, ale i brak wyraźniej zgody na zameldowanie nie stanowi negatywnej przesłanki do dokonania zameldowania w lokalu.
3. Oczywiście pobyt osoby ubiegającej się o zameldowanie w lokalu musi mieć charakter pobytu legalnego, gdyż tylko taki pobyt o takiej cesze uprawnia do zameldowania na podstawie art. 9 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (t.j.: Dz.U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993 ze zm.). Pobyt legalny oznacza przebywanie w lokalu na zasadach zgodnych z prawem, za wiedzą i zgodą właściciela lokalu lub innej osoby uprawnionej do dysponowania lokalem. Instytucja zameldowania nie może sankcjonować samowoli, a więc sytuacji będącej następstwem naruszenia posiadania, czy wręcz przestępstwa polegającego na naruszeniu miru domowego; nie można przecież czerpać uprawnień z zachowań sprzecznych z prawem.
Powyższe orzeczenie dotyczyło sprawy, w której pewna Pani będąca właścicielką lokalu mieszkalnego i przebywająca stale poza granicami kraju, nie zgodziła się na zameldowanie w tym lokalu jej siostry wraz z rodziną, choć siostra ta przebywała w tym lokalu jeszcze za życia rodziców skonfliktowanych sióstr. Organ administracyjny nie miał wątpliwości, że jedna z sióstr stale i od dłuższego czasu przebywa pod wskazanym adresem, wobec czego decyzją orzekł o zameldowaniu jej i jej rodziny. Jak się Państwo domyślacie właścicielka lokalu broni nie złożyła i tak sprawa trafiła przed oblicze Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Jak to się ma do naszych klauzul umownych. Otóż z uzasadnienia powyższego wyroku, wynika że zgoda właściciela nie jest konieczna do zameldowania się w jego lokalu. Mówi o tym wprost pkt 2 tezy cytowanego wyroku. Nie przeczy temu też znowelizowany art. 11 ust 2 (treść tego przepisu dawniej znajdowała się w art. 9 ust 2a) ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych dlatego że mamy orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 27 maja 2002 r. o sygn. akt K 20/01 (OTK-A 2002/3/34), w którym to orzeczeniu Trybunał wyraźnie stwierdził, że nie można uzależniać prawa do zameldowania się tylko od przedstawienia określonych dokumentów, potwierdzających zgodę właściciela na zameldowanie się. Ostatnia nowelizacja weszła w życie 1 stycznia 2013 roku, usuwając przy okazji z ustawy kilka nie do końca potrzebnych obowiązków i kar. Zgodnie z art. 11 ust 2 ustawy:
Przy zameldowaniu na pobyt stały osoba zgłaszająca przedstawia potwierdzenie pobytu w lokalu, dokonane przez właściciela lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu, oraz, do wglądu, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu tego podmiotu. Potwierdzenia faktu pobytu osoby w lokalu dokonuje się na formularzu meldunkowym w formie czytelnego podpisu z oznaczeniem daty jego złożenia. Dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do lokalu może być umowa cywilnoprawna, wypis z księgi wieczystej, decyzja administracyjna, orzeczenie sądu lub inny dokument poświadczający tytuł prawny do lokalu.
Jeśli zgłaszający meldunek lokator nie przedstawi dokumentu, z którego wynika zgoda właściciela na zameldowanie, to organ administracji ma obowiązek przeprowadzić postępowanie dowodowe, które wykaże czy zgłaszający przebywa w danym lokalu z zamiarem stałego pobytu.
W przypadku braku potwierdzenia w sposób określony w art. 9 ust. 2a ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych, pobytu osoby w lokalu, organy orzekające zobowiązane są do rozstrzygnięcia sprawy zameldowania w formie decyzji administracyjnej, poprzedzonej postępowaniem wyjaśniającym, mającym na celu ustalenie m.in. stanu faktycznego w zakresie pobytu osoby pod wskazywanym adresem. Zameldowanie w takim przypadku nie zależy bowiem od tego, czy właściciel lokalu potwierdzi fakt pobytu danej osoby w tym lokalu, w sposób sformalizowany, określony w art. 9 ust. 2a ustawy o ewidencji ludności i dowodach osobistych, lecz od tego, czy taki pobyt rzeczywiście ma miejsce i rolą organu jest ustalenie tego stanu rzeczy za pomocą środków dowodowych, określonych w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego (wyrok WSA Warszawa z dnia 20-01-2010 sygn. akt IV SA/Wa 1948/09)
Czym jest przebywanie z zamiarem stałego pobytu? Na to pytanie odpowiedział Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w uzasadnieniu do wyroku z 20 maja 2010 r. sygn. akt II SA/Bk 81/10)
Na prawną konstrukcję pobytu stałego składają się dwa elementy, które muszą występować łącznie: przebywanie w sensie fizycznym pod oznaczonym adresem, tzw. korpus oraz zamiar stałego pobytu w danym lokalu, tzw. animus. Przy czym "zamiar" należy rozumieć jako nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności (przyp. autora wpisu: w praktyce najczęściej zeznania sąsiadów i dzielnicowego ;)
Trzeba też zauważyć, że w przywołanym na wstępie orzeczeniu NSA zwrócił uwagę na bardzo istotną kwestię (teza 3); zameldować można się tylko wtedy, gdy pobyt jest legalny.
Pobyt legalny oznacza przebywanie w lokalu na zasadach zgodnych z prawem, za wiedzą i zgodą właściciela lokalu lub innej osoby uprawnionej do dysponowania lokalem. Instytucja zameldowania nie może sankcjonować samowoli, a więc sytuacji będącej następstwem naruszenia posiadania, czy wręcz przestępstwa polegającego na naruszeniu miru domowego; nie można przecież czerpać uprawnień z zachowań sprzecznych z prawem.
Morał z tego wynika taki, że jak wynajmujesz lokal to godzisz się na to żeby lokator w twoim lokalu przebywał, a więc jego pobyt jest legalny istnieje domniemanie że jego pobyt jest za Twoją wiedzą i zgodą. A to czy faktycznie godzisz się na meldunek lokatora, nie ma większego znaczenia i tak jak lokator będzie chciał się zameldować na pobyt stały, to postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez organ meldunkowy wykaże, czy są do tego podstawy. Wobec tego zamieszczanie klauzul „Najemca nie ma prawa zameldować się w wynajmowanym lokalu” nie ma większego sensu, może tylko trochę utrudnić najemcy dopełnienie obowiązku meldunkowego.
Tak na pocieszenie:)
Zameldowanie, jako rejestracja stanu faktycznego, nie sankcjonuje tego stanu, jak również nie tworzy jakichkolwiek uprawnień do uzyskania praw do lokalu, skoro dokonanie zameldowania również nie jest uzależnione od przysługiwania tytułu prawnego do lokalu. Ewidencja ludności ma tylko i wyłącznie charakter porządkowy i nie rozstrzyga o uprawnieniach do lokalu jak i prawie do przebywania w nim. Celem instytucji zameldowania jest odzwierciedlenie aktualnego stanu faktycznego związanego z czasowym oraz stałym pobytem osób. Zameldowanie zatem danej osoby w określonym lokalu w żaden sposób nie narusza uprawnień właścicielskich (wyrok WSA Łódź z dnia 27-01-2011 sygn. akt III SA/Łd 577/10)
wpisy powiązane:
Elektroniczne postępowanie upominawcze (EPU) a obowiązek meldunkowy
