Czy masz lokatora, który nie płaci i odmawia wyprowadzki? A może użyczyłeś mieszkania bratankowi na czas studiów, który nie dość, że przerwał naukę, to jeszcze przestał płacić? Być może zgodziłeś się, by poprzedni właściciel został w Twoim nowo kupionym mieszkaniu przez kilka miesięcy, a on „zapomniał" o terminie wyprowadzki?
Ten wpis jest właśnie dla Ciebie. Zapraszam do lektury.
Sprawy o eksmisję wiążą się z ogromnymi emocjami dla właściciela nieruchomości. Decyzja o wynajęciu lub użyczeniu mieszkania często nie wynika z chłodnej kalkulacji ryzyka, lecz z chęci pomocy i zwykłego ludzkiego zaufania.
Tym bardziej bolesne jest dla właściciela odkrycie, że został oszukany, a najemca wykorzystuje swoją sytuację i nadużywa okazanego mu zaufania.
Dlaczego najemca nie obawia się sprawy sądowej o eksmisję?
Na decyzję o bezprawnym zajmowaniu lokalu przez nieuczciwego lokatora wpływają dwa czynniki:
- czas trwania postępowania sądowego
- koszty postępowania sądowego, które zostaną zasądzone od nieuczciwego najemcy na rzecz właściciela.
Ile średnio trwa sprawa o eksmisję w sądzie?
Sprawa o eksmisję w krakowskim sądzie rejonowym trwa około 12–16 miesięcy od złożenia powództwa do wydania wyroku w pierwszej instancji.
Należy pamiętać, że taki wyrok nie jest jeszcze prawomocny – dopiero brak apelacji ze strony pozwanego skutkuje jego uprawomocnieniem i umożliwia wszczęcie postępowania eksmisyjnego przez komornika sądowego.
Jakie koszty postępowania sądowego są zasądzane od pozwanego?
W przypadku przegranej sprawy sądowej, nieuczciwy lokator zobowiązany jest zwrócić koszty postępowania. Przy założeniu, że właściciela reprezentuje profesjonalny pełnomocnik (radca prawny lub adwokat), standardowe koszty wynoszą:
- 200 zł opłaty od pozwu
- 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa
- 480 zł kosztów zastępstwa adwokata lub radcy prawnego (według stawki minimalnej rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych)
Łącznie jest to kwota: 697 zł.
Taka kwota nie robi wrażenia na nieuczciwym najemcy – jest niższa niż miesięczny czynsz za kawalerkę w Krakowie. Tymczasem najemca nadal zajmuje nasze mieszkanie, nie ponosząc żadnych kosztów.
Co zrobić w tej sytuacji?
Jeden pozew o eksmisję to zdecydowanie za mało, by wywrzeć na nieuczciwego najemcę presję wystarczająco silną, by sam zdecydował się oddać mieszkanie właścicielowi.
Złożenie pozwu o eksmisję to dopiero początek całej procedury skutecznego odzyskania mieszkania lub nieruchomości.
Co ważne, pozew o eksmisję na tym etapie jest niezbędny, ponieważ umożliwia właścicielowi dochodzenie zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu.
Zgodnie z art. 224 kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie musi płacić za korzystanie z rzeczy. Jednak od momentu wytoczenia przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (w tym przypadku sprawy o eksmisję z lokalu mieszkalnego), traci status posiadacza w dobrej wierze i staje się zobowiązany do zapłaty za korzystanie z rzeczy.
To z kolei daje właścicielowi możliwość złożenia pozwu o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości (mieszkania, domu jednorodzinnego czy lokalu o innym przeznaczeniu).
Art. 224 Kodeksu cywilnego
1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.
2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
Trzy pozwy to absolutne minimum w takiej sprawie.
Podsumowując, pierwszy pozew dotyczy eksmisji z lokalu – uruchamia całą procedurę.
Drugi pozew to zazwyczaj pozew o zapłatę zaległego czynszu. Najemca często nie płacił czynszu i opłat za media, co doprowadziło do utraty zaufania właściciela i wypowiedzenia umowy najmu.
Należy pamiętać, że roszczenia o zapłatę zaległego czynszu przedawniają się z upływem trzech lat (ze skutkiem na koniec roku kalendarzowego).
Przykładowo, zaległość czynszowa za rok 2021 przedawni się z końcem 31 grudnia 2024 r.
Trzeci pozew (również o zapłatę) dotyczy wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (lokalu mieszkalnego) właściciela.
Jak obliczać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu?
W przypadku pierwszego pozwu o zapłatę za bezumowne korzystanie z lokalu najlepiej przyjąć średnią rynkową stawkę czynszu. Dokładność nie jest tu kluczowa – pierwszy pozew służy głównie „skalibrowaniu" kwoty roszczenia.
W toku sprawy często powoływany jest biegły rzeczoznawca majątkowy, który ustala wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi. Biegły określa tę kwotę na podstawie średnich stawek czynszu za lokale o podobnym układzie, powierzchni, standardzie i lokalizacji.
Mając taką opinię z dokładnie ustaloną wartością, można precyzyjnie określić kwoty roszczeń w kolejnych pozwach.
Dlatego bezpieczniej jest zaniżyć wysokość wynagrodzenia niż ją zawyżyć. Chodzi o to, by sąd uwzględnił powództwo w całości, a nie tylko częściowo.
Częściowe uwzględnienie powództwa naraża powoda (właściciela) na ryzyko zwrotu kosztów postępowania pozwanemu, ponieważ w pewnym zakresie sprawę przegrał.
Kiedy i za jaki okres warto dochodzić zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu w jednym pozwie?
Pierwszy pozew o zapłatę za bezumowne korzystanie z lokalu warto złożyć po upływie 3 miesięcy od otrzymania przez nieuczciwego najemcę odpisu pozwu o eksmisję.
Przykład: przyjmijmy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu w lutym, marcu i kwietniu w wysokości 6000 zł (2000 zł miesięcznie). Przy takiej wartości przedmiotu sporu, koszty zasądzone od pozwanego (nieuczciwego najemcy) będą następujące:
Kapitał: 6000 zł
Odsetki ustawowe za opóźnienie w zapłacie: naliczane od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty
Zwrot opłaty od pozwu: 400 zł
Zwrot opłaty skarbowej od pełnomocnictwa: 17 zł
Zwrot kosztów zastępstwa pełnomocnika zawodowego: 1200 zł w przypadku nakazu zapłaty lub 1800 zł w przypadku wyroku
Łącznie (nie licząc odsetek), za trzy miesiące bezprawnego zajmowania mieszkania nieuczciwy lokator musi się liczyć z kwotą 7617–8217 zł
Porównajmy powyższą kwotę z kosztem sprawy o eksmisję:
Sprawa o eksmisję – 697 zł
Sprawa o zapłatę za bezumowne korzystanie z lokalu – 7617–8217 zł
Różnica jest znacząca. To roszczenie obejmuje tylko trzy miesiące, a w roku są cztery kwartały. Jak wspomniałem wcześniej, sprawa o eksmisję trwa około 12–18 miesięcy, co przekłada się na 4 do 6 kwartałów.
Podsumowując, całkowite koszty, na jakie naraża się najemca, to:
Koszty sprawy o eksmisję – 697 zł
Koszty za bezumowne korzystanie wraz z kosztami sądowymi za 4 kwartały – 30 468 zł do 32 868 zł
Ta kalkulacja jest znacznie uproszczona. Nie uwzględnia kapitału, odsetek i kosztów postępowania w sprawie o zapłatę zaległego czynszu.
Pomija również opłaty za biegłego rzeczoznawcę (około 3000 zł), koszty doręczenia przez komornika oraz koszty ustanowienia kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu (choć to ostatnie rzadko występuje w sprawach o eksmisję w dłuższej perspektywie).
Dlaczego nie można tego ująć w jednym pozwie?
Gdyby chcieć dochodzić jednym pozwem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, należałoby odczekać cały okres 12–18 miesięcy.
Przepisy procesowe w postępowaniu uproszczonym (takim, w którym dochodzona kwota nie przekracza 20 tys. zł) nie dopuszczają rozszerzenia powództwa w toku sprawy (np. dochodzenia zaległości za kolejne miesiące).
Co ciekawe, sąd może – i często to robi – połączyć dwie sprawy o zapłatę za bezumowne korzystanie z lokalu w jedną.
Czy to rozwiązanie działa w każdym przypadku okupowania lokalu przez nieuczciwego najemcę?
Niestety nie, nie jest to rozwiązanie uniwersalne. Działa wobec osób, które mają majątek i dochody, ale z różnych powodów próbują wymusić na właścicielu określone działania lub zaniechania.
Może to dotyczyć rozliczeń spadkowych, zniesienia współwłasności, wymuszenia sprzedaży okupowanej nieruchomości lub po prostu wynikać ze zwykłej ludzkiej złośliwości.
Jeśli opisana sytuacja dotyczy Ciebie, zapraszam do kontaktu z moją kancelarią.
