Z lektury przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika, że rolą sądu wieczystoksięgowego jest przymuszenie opieszałego właściciela do ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej, gdy ten zaniecha tego obowiązku.
Obowiązek ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej - przepisy prawne
Art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
Art. 36 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
1. Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.
2. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, wzór zawiadomienia, o którym mowa w ust. 1.
3. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.
4. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.
5. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie.
Przepis jednoznacznie określa działania sądu w sytuacji, gdy właściciel nie ujawnia bez zbędnej zwłoki swoich praw w księdze wieczystej.
W praktyce jednak sądy ograniczają się do wpisu ostrzeżenia w dziale III i wysłania zawiadomienia o dokonanym wpisie wraz z pouczeniem o treści powyższego artykułu. Nałożenie grzywny na opieszałego właściciela pozostaje narzędziem niewykorzystywanym.
Co ciekawe, taka procedura nie stanowi realnej dolegliwości dla opieszałego właściciela. Paradoksalnie, utrudnia ona życie pozostałym współwłaścicielom nieruchomości, którzy chcieliby na przykład założyć księgę wieczystą dla lokalu przyznanego im w postępowaniu o podział masy spadkowej albo w efekcie zniesienia współwłasności.
Wpis ostrzeżenia w dziale III skutecznie blokuje im taką możliwość.
Nie ma możliwości wyręczenia opieszałego właściciela w ujawnieniu jego prawa w księdze wieczystej poprzez złożenie wniosku w jego imieniu, ponieważ brak jest do tego legitymacji prawnej.
Nie można również skorzystać z postępowania o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Wynika to ze stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w orzeczeniu z dnia 29 kwietnia 2015 r. (sygn. akt IV CSK 522/14), zgodnie z którym wyłącznie osoby uprawnione do złożenia wniosku o dokonanie wpisu mogą wytoczyć powództwo w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Teza powyższego wyroku brzmi:
„te same osoby, które mogą złożyć wniosek o dokonanie wpisu (art. 6262 § 5 KPC) są legitymowane do wytoczenia powództwa w oparciu o art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece".
Art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych stanowi, że:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Wobec tego jak przymusić opieszałego właściciela?
Można oczywiście wystąpić do sądu z wnioskiem o wszczęcie wobec opieszałego właściciela procedury przymuszającej do dokonania wpisu, licząc na skutek odstraszający grzywny.
Jednak lepszym rozwiązaniem wydaje się skorzystanie z uprawnień przewidzianych w art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Skutki ostrzeżenia w księdze wieczystej
Art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
ust 2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
Kluczowe jest wykazanie istnienia szkody, jej wysokości oraz związku przyczynowego między zaniechaniem opieszałego właściciela a powstałą szkodą.
Szkodą może być konieczność wypłaty zadatku w związku z niedojściem do skutku umowy przenoszącej własność lub poniesienie kosztów notarialnych umowy przedwstępnej, która nie doprowadziła do umowy finalnej.
Warunkiem jest, aby przyczyną niesfinalizowania umowy sprzedaży nieruchomości była bezczynność opieszałego właściciela, skutkująca wpisem ostrzeżenia w dziale III i uniemożliwieniem dokonania czynności notarialnych.
Podsumowanie
- Właściciel ma obowiązek niezwłocznego ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej
- Sąd może nałożyć grzywnę od 500 do 10 000 zł na opieszałego właściciela
- Nieujawnienie prawa własności może skutkować odpowiedzialnością za szkody wobec osób trzecich
- Obecnie sądy rzadko wykorzystują możliwość nakładania grzywien, ograniczając się do wpisywania ostrzeżeń
