Studium przypadku: zniesienie współwłasności i zabezpieczenie spłaty hipoteką
W jednej ze spraw o zniesienie współwłasności, którą prowadziłem, sąd zasądził spłatę w kwocie 359 733 zł płatną w dwóch ratach:
— pierwsza rata w wysokości 249 693 zł płatna w terminie dwóch tygodni od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w płatności, liczonymi od dnia następującego po dniu wymagalności do dnia zapłaty,
— druga rata w wysokości 110 040 zł płatna w terminie trzech miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w płatności, liczonymi od dnia następującego po dniu wymagalności do dnia zapłaty.
Jednocześnie, aby zabezpieczyć powyższą spłatę, sąd ustanowił na rzecz uczestnika (nazwijmy go Panem Wierzycielskim) hipotekę przymusową na nieruchomości Pana Dłużnikowskiego (mojego Klienta), któremu przypadła cała nieruchomość w wyniku zniesienia współwłasności.
Mój Klient — Pan Dłużnikowski — spłacił pierwszą ratę jeszcze przed terminem wymagalności. W takich sytuacjach, gdy mojemu Klientowi grozi ryzyko, że pomimo spłaty wierzyciel i tak wystąpi do sądu o wydanie tytułu wykonawczego, zawsze składam do akt sprawy pismo z informacją o dokonanej spłacie i wydruk potwierdzenia przelewu.
Wnioskiem z dnia 11 stycznia 2025 r. pełnomocnik uczestnika — Pana Wierzycielskiego — wniósł o wydanie odpisu postanowienia zaopatrzonego w klauzulę wykonalności w zakresie kwoty 249 693 zł, w celu wpisu hipoteki przymusowej.
W tym miejscu należy dodać, że sąd zabezpieczył spłatę powyższych rat hipoteką na nieruchomości Pana Dłużnikowskiego, zamieszczając stosowny punkt w postanowieniu kończącym sprawę.
Wniosek pełnomocnika Pana Wierzycielskiego został oddalony z co najmniej dwóch powodów:
- po pierwsze, Pan Dłużnikowski spłacił pierwszą ratę, o czym sąd dowiedział się z mojego pisma i potwierdzenia zapłaty — wierzyciel nie miał więc podstaw do domagania się wydania klauzuli wykonalności na postanowienie, które zasądzało tę spłatę;
- po drugie, termin wymagalności jeszcze nie nastąpił — domagać się wydania tytułu wykonawczego można dopiero po jego upływie, kiedy roszczenie staje się wymagalne.
Jak można uzyskać zabezpieczenie hipoteczne w związku ze zniesieniem współwłasności
Istnieją dwie możliwości:
- Pierwsza to uzyskanie tytułu wykonawczego — odpisu postanowienia znoszącego współwłasność i zasądzającego spłatę w określonej kwocie i terminie (np. do dwóch tygodni od uprawomocnienia się postanowienia). Jeśli zobowiązany nie ureguluje spłaty, wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności.
- Druga możliwość polega na złożeniu wniosku, aby sąd w postanowieniu znoszącym współwłasność zabezpieczył spłatę hipoteką na udziale, który przypadnie współwłaścicielowi lub jego dotychczasowym udziale w nieruchomości. Dzięki temu nie trzeba czekać, aż termin spłaty stanie się wymagalny — postanowienie o ustanowieniu hipoteki przymusowej ma charakter konstytutywny i staje się skuteczne po uprawomocnieniu się postanowienia kończącego postępowanie.
Co musi zrobić wierzyciel, aby uzyskać podstawę wpisu hipoteki zabezpieczającej jego spłatę?
Przeanalizujmy czynności, jakie musi podjąć wierzyciel w dwóch scenariuszach — gdy zabezpieczenie hipoteczne zostało przewidziane w postanowieniu kończącym sprawę i gdy go nie ma.
Opcja pierwsza: zabezpieczenie hipoteczne jest w postanowieniu kończącym sprawę o zniesienie współwłasności
- Wierzyciel musi wystąpić o prawomocność postanowienia znoszącego współwłasność (musi to być postanowienie kończące).
- Po uzyskaniu postanowienia z klauzulą prawomocności może wystąpić o wpis hipoteki na udziale współwłaściciela, który uzyskał 100% własności w zamian za spłatę.
To szybsza opcja uzyskania hipoteki zabezpieczającej należności wierzyciela, który ma być spłacony przez właściciela nieruchomości.
Opcja druga: brak zabezpieczenia hipotecznego w postanowieniu kończącym sprawę o zniesienie współwłasności
- Wierzyciel powinien odczekać, aż uprawomocni się postanowienie kończące sprawę.
- Następnie musi poczekać, aż upłynie termin do zapłaty (np. pierwszej raty spłaty — może to być np. dwa tygodnie od dnia uprawomocnienia się postanowienia).
- Dopiero wtedy może wystąpić o wydanie klauzuli wykonalności.
- Po jej otrzymaniu może złożyć wniosek o wpis hipoteki.
To zdecydowanie dłuższa procedura, uzależniona nie tylko od uprawomocnienia się postanowienia, ale też od upływu terminu spłaty raty lub całej kwoty spłaty.
Czy lepiej wpisywać hipotekę na istniejącym udziale współwłaściciela, czy na całej nieruchomości?
Zazwyczaj w sprawach o zniesienie współwłasności mamy do czynienia z sytuacją, w której co najmniej dwie osoby mają udziały w nieruchomości — przyjmijmy, że jest to 50%/50%. Po zniesieniu współwłasności, gdy sąd przyznał 100% własności jednemu ze współwłaścicieli, wpisanie hipoteki na 100% własności wiązać się będzie z koniecznością aktualizacji działu II księgi wieczystej, a więc dodatkową opłatą.
Wierzyciel jest raczej zainteresowany wpisaniem swojej hipoteki, a nie aktualizowaniem współwłaścicielowi nieruchomości działu II księgi wieczystej.
Dlatego zalecam, aby zabezpieczenie hipoteczne dotyczyło już wpisanego w księdze wieczystej udziału współwłaściciela, czyli w podanym przykładzie — 50%.
Ile czeka się na wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę?
Terminy wpisu hipoteki zależą głównie od sądu wieczystoksięgowego, który rozpoznaje wniosek — wpływa na to obsada kadrowa i liczba składanych wniosków. W przypadku sądów wieczystoksięgowych z terenu Małopolski oraz Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza, IV Wydziału Ksiąg Wieczystych, terminy wynoszą tyle, ile wskazuję w tym wpisie.
Czas oczekiwania na wpis w księgach wieczystych – analiza na podstawie sądów apelacji krakowskiej
Czy zobowiązany do spłaty z tytułu zniesienia współwłasności ponosi koszty wpisu hipoteki?
Co do zasady, koszty opłat sądowych ponosi wnioskodawca — czyli wierzyciel, który chce zabezpieczyć swoją spłatę hipoteką na nieruchomości.
Można się oczywiście umówić ze współwłaścicielem zobowiązanym do spłaty, że pokryje on koszty wpisu hipoteki, ale w praktyce nie spotykam się z takim rozwiązaniem.
Tym bardziej że opłata od wpisu hipoteki wynosi zaledwie 200 zł, co — biorąc pod uwagę wysokość typowej spłaty idącej w dziesiątki tysięcy złotych — nie jest kwotą znaczną.
Jakie koszty ponosi wierzyciel zabezpieczający spłatę hipoteką?
Zakładając, że postanowienie o zniesieniu współwłasności (lub dziale spadku) uprawomocniło się (nikt go nie zaskarżył), koszty związane z zabezpieczeniem roszczenia przez wpis hipoteki kształtują się następująco:
- opłata kancelaryjna od odpisu postanowienia sądu z klauzulą prawomocności — 20 zł (ta sama opłata obowiązuje, gdy wierzyciel występuje o klauzulę wykonalności);
- wpis hipoteki (niezależnie od kwoty, którą zabezpiecza) — 200 zł.
Jeśli wierzyciel korzysta z pomocy profesjonalnego prawnika zajmującego się księgami wieczystymi, powinien doliczyć:
- 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa;
- honorarium prawnika za przygotowanie, złożenie i monitorowanie wniosku o wpis hipoteki.
